個人や法人の方が、農地を売買又は貸借する場合には、一定の要件を満たし、原則として農業委員会（都道府県知事等）の許可を受ける必要があります。買主のために農業委員会への書類作成や申請を行うのが行政書士です。
一般人では農地を購入することができない？
農業をしたいということで、サラリーマンなど、一般人であっても農地を購入することはできます。
しかし、近くにある市中の不動産会社では、農地を取り扱っていることは、ほとんどありません。
農地は、一般的に誰でも購入できる土地ではなく、農地法で保護されています。
一般の人でも農地を購入することは可能ですが、地域によっては自治体によって、農地の所有や購入に制限がある場合があります。
日本の場合、農地法によって、農地の売買や賃貸には制限が課せられています。
しかし、一定の条件を満たせば、農家ではない個人でも農地購入は可能です。
具体的には、農地の売買においては、農業を営む意思がある者に限定されています。
農地ですから、農業目的以外の用途に使用することができません。また、外国人についても、特別な手続きが必要となる場合があります。
他の国や地域でも、同様の制限が課せられる場合があります。そのため、農地を購入する場合には、国や地域の法律を確認することが重要です。
また、その地域の農業や農地の状況についても、事前に調べることが重要です。
農地を買う条件とは
個人や法人の方が、農地を売買または、貸借する場合には、農地法に準じて、農業委員会等の許可を受ける方法と、市町村が定める農用地利用集積計画によって、権利を設定したり、移転する方法があります。農業経営基盤強化促進法に準拠します。
農地法に基づいて、農業委員会等の許可を受けて、農地の賃貸借を行う場合には、契約期限が来ても、両者による解約の合意がない限りにおいて、原則賃貸借は解約されません。
農業経営基盤強化促進法に基づいて、市町村が定める農用地利用集積計画により、設定された賃借権は、農地法の法定更新の規定を適用しないこととされており、賃貸借の期間が満了すれば、貸し手は賃貸していた農地を返還してもらえます。
農地の貸し手と借り手が、継続して、賃貸借を希望する場合は、市町村がもう一度、農用地利用集積計画を作成、公告することにより再設定することになります。
１．農業委員会の許可
農地購入をする場合は、農業委員会への申請と許可が必要になります。農地法の第3条に従うこととなって、まず、次の4項目を充足させなければいけません。
- 農地の全てを効率的に利用する
- 機械や労働力などを適切に利用するための営農計画を持っていること
- 必要な農作業に常時従事すること
- 農地の取得者は、必要な農作業に従事（原則、年間150日以上）すること
- 一定の面積を経営すること
- 農地取得後の農地面積の合計が、原則50a、北海道は2ha以上あること
- 地域によって変わっています、取得する地域の農業委員会への問い合わせしたほうがよいでしょう。
- 周辺の農地利用に支障がないこと
- 水利調整に参加しません。無農薬栽培が行われている地域で、農薬を使用するなどをしないこと
これら4つの要件を満たすことが、最低条件となりますし、もちろん、農業委員会への申請も必要です。農業委員会から許可が出れば、農地を購入することができます。
２．農業委員会に申請しない場合
知り合いなど、個人の間で農地を売買すれば申請は必要ないと思われるかもしれませんが、農地の売買は、農地法で規制されているために、申請しなければ、法律違反になってしまいます。
最悪の場合には、罰金や懲役刑が科せられるために、注意が必要です。農地購入の時には、必ず農業委員会へ相談したり、必ず、申請を行います。
３．農地法に基づく農地の売買や貸借の制度
個人や法人が、耕作の目的で農地を売買または、貸借する場合には、一定の要件を満たして、原則として、農業委員会の許可を受ける必要があります。許可を受けないでした行為は無効となります。 （農地法第3条）
農地を購入する条件は、国や地域、または売り手によって異なりますが、一般的には以下のような条件があります。
- 農業を営む意思があること
- 農地の売買においては、農業を営む意思がある者に限定されている場合があります。この条件を満たすためには、自分自身が農業を営むか、もしくは、営もうとする意思があることが必要になってきます。
- 地方自治体の承認
- 農地の売買には、地方自治体の承認が必要な場合があります。必要な場合がほとんどです。農地の売買が禁止されている地域や、承認が必要な手続きがある地域があります。
- 農地の利用目的
- 農地の売買においては、農業目的以外の用途に使用することができない場合が多くあります。風力発電や太陽光発電などの再生可能エネルギーの設備を設置する場合には、特別な許可が必要な場合もあります。
- 農地の形状・地理的条件
- 農地の形状や地理的条件によっては、利用目的や価格が異なる場合があります。
- 農地の形状が細長くて、水源から遠い場所にある場合などは、灌漑や排水などの施設整備に費用がかかるために、価格が低くなる場合があります。
- 価格
- 農地の価格は、土地の広さや地理的条件、利用目的などによって異なっています。需要と供給のバランスや、市場の動向によっても、価格は変動するために、市場価格を把握してから購入することが重要になります。
これらの条件に加えて、売り手や買い手の信用状況や契約内容なども重要なことがらとなります。農地を購入する場合には、事前に調査や相談を行って、慎重に検討することが大切です。
農地を売買するには手続きが必要
１．農地転用の許可申請手続き
申請に必要な書類
登記簿謄本：法務局で交付されます。
土地の位置図；市役所で購入した都市計画図や農業振興地域区域図などの図に申請地を示しておきます。
銀行の残高証明書
融資証明書；転用資金があることの確認のために使用されます。
土地改良区意見書；土地改良区へ転用決済金を支払うと発行される書類です。
委任状；申請を代理人に頼む場合は必ず必要となります。
住民票：市町村役場で交付されます。
農地転用後に建物を建てる場合は、建物立面図、駐車場に転用する場合は、その駐車場の予定借主署名や車検証、配置図等が必要になります。
２．農地転用手続き
通常１．５か月から２．５か月くらい手続きに時間がかかります。
例外としては、農用地区域内の農地転用、いわゆる農振除外の場合であれば、除外から許可まで1年以上かかることもあります。
３．市街化区域の農地転用手続き
市街化区域の農地転用に必要なものとしては、土地の案内図または、公図と、登記簿謄本、住民票が必要です。
手続きは簡単で、届け出たその日か2日後くらいには受理されます。
法務局で地目変更の登記が必要になります。
４．農用地区域内の農地転用、農振除外
農用地区域内の農地は、転用できないと農地法で規制されているために、転用したい場合は市町村で農振除外の手続きを行います。
農振除外の手続きは、農用地区域内から土地を外す手続きになりますが、転用の理由で、必要性がなかったり、場所が農地の真中にあったり、まわりの農地に支障を及ぼす可能性がある場合には、認められません。
５．農地転用すると税金が上がる
農地は、税金の優遇がかなり大きくなっています。優遇を受けていた土地でも、農地から宅地や雑種地に変更すれば、税率があがります。
日本の農地法で定められた農地の売買手続きは、一般的に次のようなものがあります。
所有権の確認
農地の売買においては、売り手が農地の所有権を持っていることを確認する必要があります。売り手が所有権を持っていない場合は、売買契約は無効となります。
農地利用計画の策定
農地の売買では、農地利用計画を策定する必要があります。農地利用計画とは、農業目的以外の用途に使用することができないことや、農業を営む意思があることを明確にするものです。
地方自治体の承認
農地の売買には、地方自治体の承認が必要となる場合があります。自治体によっては、農地の売買が禁止されている地域や、承認が必要な手続きがある場合があります。
農地売買申請書の提出
農地の売買には、農地売買申請書の提出が必要です。農地売買申請書には、売り手と買い手の氏名や住所、農地の場所や面積、利用目的などが記載します。
農地売買契約書の締結
農地の売買には、農地売買契約書の締結が必要になります。農地売買契約書には、農地の売買条件や利用目的、契約の有効期間などが明記します。
登記手続きの完了
農地の売買が完了したら、登記手続きを行う必要があります。登記手続きによって、新しい所有者が、農地の所有権を持つことができるようになります。
これらの手続きは、地域によって異なる場合があります。農地を売買する場合、事前に法律や規則を確認し、適切な手続きを行うことが重要です。
農地売買サイト
農地の売買は農地法によって制限がかけられているため、農地を購入できるのは「地域の農業委員会に許可を得た農家」もしくは「農業従事者」のみです。また、農業委員会の窓口では、市内の農地に限り閲覧等ができます。閲覧ができる農地は、市街化区域及び転用許可済み農地を除いた農地が対象です。
eMAFF農地ナビ（旧全国農地ナビ）
農地を探している方にオススメのサービスが「eMAFF農地ナビ」です。かつては「全国農地ナビ」として知られていましたが、現在はeMAFF農地ナビとしてリニューアルされています。
このサービスは農地の売買、貸借、協力募集などを行うためのオンラインプラットフォームで、全国各地の農地情報を集めて一元管理しています。
農地を探すだけでなく、販売や購入の手続きもオンライン上で行うことができます。利用者は農地の詳細情報や地図を確認することができ、自分に合った条件の農地を見つけることができます。
eMAFF農地ナビは農地の取引を円滑に進めるためのツールとして、多くの農業関係者に利用されています。
農地バンク
農地を購入したい方には、「農地バンク」という制度があります。
農地バンクは、農地を所有しているが農業を行っていない地主と、農業を行う意思がある農業者とのマッチングを支援するための仲介機関です。農地バンクに登録された地主と農業者の情報を結びつけることで、農地の有効活用や農業の振興を図ることが目的です。
農業者は農地バンクを通じて自身の需要に合った農地を探すことができます。農地バンクは国土交通省や農林水産省が支援しており、各地域で運営されています。
農業を始めるための農地を探している方には、農地バンクの活用がおすすめです。
全国農地ナビ
全国各地の農地情報を一元管理しているサイトとして「全国農地ナビ」があります。このサイトでは、農地の売買情報や賃貸情報を提供しており、農地を探す方にとって便利な情報源となっています。
全国農地ナビでは、農地の面積や用途などの詳細情報が掲載されており、利用者は自分の条件に合った農地を簡単に絞り込むことができます。
また、地図機能を利用すれば、希望するエリアでの農地の位置を確認することも可能です。全国農地ナビは、農地の売買や賃貸をスムーズに進めるためのサポートを行っており、農地を探している方にとっては頼りになる存在です。
【ホームズ】空き家バンク | 農地付き物件で空き家を探す
農地を購入したい方には、農地付きの空き家を探す方法もあります。そのために利用できるのが、「【ホームズ】空き家バンク」というサービスです。このサービスでは、全国各地の空き家情報を提供しており、その中には農地と一緒に販売されている物件も含まれています。農地付きの空き家を購入することで、農業を始めることも可能です。
【ホームズ】空き家バンクでは、空き家の詳細情報や写真を閲覧することができ、物件探しをスムーズに進めることができます。また、物件の所在地や価格を絞り込むこともできますので、自分に合った条件の農地付き空き家を見つけることができます。農地付きの空き家を探している方は、ぜひ【ホームズ】空き家バンクを活用してみてください。
農地を探したり購入したりする際には、上記のサービスや制度を活用することで、スムーズに目的の農地を見つけることができます。農地の所有や農業の振興に関心のある方は、ぜひこれらの情報を参考にしてみてください。
農地購入・農地売買で失敗しないための実務上の注意点
農地購入や農地売買では、法令上の要件を満たしているかだけでなく、実際に農業経営が可能かという視点が非常に重要です。例えば、農地の場所が自宅から遠い場合や、水利権の調整が必要な地域では、継続的な耕作が難しくなるケースがあります。単に「農地が買える条件を満たしているか」だけで判断すると、後から運用に支障が出る可能性があります。
また、農地売却や農地転用を検討する場合には、「その土地が農用地区域に該当するか」「市街化区域か市街化調整区域か」といった都市計画上の区分によって、手続きや難易度が大きく変わります。特に農地転用は、許可が下りるかどうかが事前の調査でほぼ決まるため、申請前の確認が極めて重要です。
さらに、農地売買や農地購入では、地域ごとの運用ルールや慣行の違いにも注意が必要です。同じ農地法の枠組みでも、農業委員会ごとに審査の基準や重視するポイントが異なる場合があります。こうした点を見落とすと、申請が不許可となるリスクが高まります。
そのため、農地に関する取引は、単なる不動産取引とは異なり、専門的な知識と経験が求められます。行政書士などの専門家に事前相談を行うことで、農地購入・農地売却・農地転用をスムーズかつ適法に進めることができ、不要なトラブルを防ぐことにつながります。
- Q農地購入は一般人でも本当に可能ですか？
- A
農地購入は一般人でも可能ですが、「農地を適切に利用すること（耕作すること）」が前提となります。農地売買では農地法第3条の許可が必要であり、農業に従事する意思や実態（年間150日以上の従事など）が審査されます。単なる投資目的での農地購入は認められない点に注意が必要です。
- Q農地売買で農業委員会の許可を受けないとどうなりますか？
- A
農地売買で農業委員会の許可を受けない場合、その契約自体が無効となります。さらに、無許可での取引は農地法違反となり、罰則の対象となる可能性もあります。知人間の売買や相対取引であっても例外はなく、必ず正式な手続きを行う必要があります。
- Q農地転用はどのような場合に認められますか？
- A
農地転用は、農地法第4条または第5条に基づき、農業以外の用途に変更する場合に必要となります。許可の可否は、立地（市街化区域か調整区域か）、周辺農地への影響、転用の必要性などによって判断されます。特に農用地区域内の農地は原則転用不可であり、農振除外が必要になるため、事前の調査が重要です。
- Q農地売却する際に注意すべきポイントは何ですか？
- A
農地売却では、買主が農地を適法に取得できるか（農業従事要件を満たすか）が重要です。また、農地転用を前提とした売却の場合、転用許可の見込みがないと契約自体が成立しないこともあります。さらに、農地のまま売却するか、転用後に売却するかによって税金や価格も大きく変わるため、慎重な判断が必要です。
- Q農地売買や農地購入はどの専門家に相談すべきですか？
- A
農地売買や農地購入、農地転用に関する手続きは、行政書士に相談するのが適切です。農業委員会への申請書作成や手続き代行に対応しており、地域ごとの運用にも精通しています。また、必要に応じて司法書士（登記）や税理士（税務）と連携することで、農地に関する一連の手続きを安全かつ確実に進めることができます。
