農地法では、農地の取引や利用には許可が必要となる、利用権設定・移転申出書（農業経営基盤強化促進法関連）

農地を貸借する場合は、農業委員会の許可をもらう方法、農地法の方法と、市町村が定める農用地利用集積計画によって権利を設定や移転する利用権設定、農業経営基盤強化促進法による方法と、農地中間管理機構を活用する方法、農地中間管理機構の推進に関する法律の方法の3つがあります。

農業経営基盤強化促進法による農地の売買について

農地を売りたい人、買いたい人のあいだで、農業経営基盤強化促進法に基づく契約によって農地の売買、所有権移転を行う場合は、次の3つの申出書に必要事項を記載して、市町村役場などへ提出します。

・申し出ができる農地は、市街化区域農地を除いた市町村内の農地です。

・農業経営基盤強化促進法に基づく農地の売買、所有権移転を行うためには買い手が次の要件を満たしている場合に限ります。

・市町村の認定農業者であること。

・全部の効率利用要件を満たしていること。

・農作業の常時従事要件を満たしていること。

全部効率利用要件とは、農地の権利を取得しようとする者または、その世帯員などが，権利を有している農地および許可申請に係る農地のすべてについて，効率的に利用して耕作の事業を行うと認められることです。

・次のいずれかに該当すること。

借入者が当該の借入地について所有権を移転する場合

当地の集団化を図るのに必要な場合

近い将来、農業の後継者が確保できることが確実である場合

法人の場合、農地所有適格化法人であること。

農地所有適格法人は、農地の権利を有して農地を耕作して、農業経営を行うことのできる法人のことです。

農地法の第２条第３項にその要件などが規定されており、同法に基づいて農業委員会が農地の権利取得段階から毎事業年度の状況などの報告、要件を欠くおそれがある場合の勧告等の措置を行います。

農地集積を促進する法律、農業経営基盤強化促進法について

１．農業経営基盤強化促進法の概要

農業経営の規模拡大のために、農地の所有権の移転、賃借権の設定などをする場合には、農地法ではなくて、農業経営基盤強化促進法の規定によって権利の移動をすることができます。

受け手農家は、一定の要件を満たしている必要がありますが、農地法の権利移動に比べて、利点が多い制度となっています。

この制度によって、農地の権利移動をする場合は、農業経営基盤強化促進法に基づく申請書を農業委員会に提出して、農用地利用集積計画の策定を受ける必要があります。

農業経営基盤強化促進法では、意欲ある農業者に対する農用地の利用の集積、これらの農業者の経営管理の合理化などの措置を講じることとしています。

農地集積を促進するために、農地法の特例として主に利用権設定等促進事業を措置しています。

２．基盤法に規定する制度について

(1)利用権設定

経営規模拡大を目指す農業者が優良農地を借り受けして、農地を集約する制度です。

利用権の設定は、賃貸借期間を設定して、契約することになっています。そのために、賃借期間が過ぎれば、自動で解約になりますが、受け手の農家は、農業情勢に合わせて、借受け期間を設定できるために、将来的な計画をたてやすい制度となっています。

(2)農地売買等事業、特例事業

農地中間管理機構が、農用地などを売りたい人から買入れして、規模を拡大したい担い手農業者などに売り渡したり、または、貸し付けを行います。

農地中間管理機構は、法律に基づいて、農地売買などを行うことができる農地中間管理機構として、都道府県知事から認定されている公益社団法人となっています。

農地法の規定によって売買した場合は、特別控除を受けることができません。

(3)利用権設定等促進事業

地権者と農家の貸借などを集団的に行うために、市町村が個々の権利移動を1つの計画、農用地利用集積計画にまとめて、個々の契約をとりかわすことなく、一斉に貸借などの効果を生じさせる事業です。

農地転用を伴う農地売買の実務ポイントと見落としがちな注意点

農地購入・農地売却・農地売買においては、「契約ができるか」よりも「許可が下りるか」が最重要ポイントになります。とくに農地法第5条許可（売買＋転用）では、単に売主と買主の合意があっても、許可が下りなければ契約自体が成立しない（または無効となる）点に注意が必要です。

また、市街化調整区域における農地転用は、都市計画法の規制も重なり、許可のハードルが大きく上がります。農地購入を検討する段階で、「建物が建てられる前提」で話を進めてしまうケースがありますが、実際には用途制限や開発許可の問題で実現できないことも少なくありません。このため、農地売買の前に、必ず農業委員会や自治体への事前相談を行うことが重要です。

さらに、農地売却側にとっても注意点があります。転用前提の売買では、買主の事業計画や資金計画の確実性が審査対象となるため、「売却できるかどうか」が買主側の事情に左右される点です。売買契約書には、農地法許可が得られなかった場合の解除条件（停止条件・解除条件）を明確に定めておく必要があります。これを怠ると、トラブルの原因になります。

このように、農地購入・農地売却・農地売買は、一般の不動産取引とは異なり、法規制と行政手続きが密接に関係します。個別事情や地域ルールによって判断が大きく変わるため、行政書士など専門家に早めに相談することで、無駄な時間やリスクを回避することができます。