市街化区域農地を農地以外用途に転用、所有権移転や賃借権の権利を設定する

農地の売買、貸借、相続に関する制度

農地を売買や貸借する場合の要件などと農地を相続した場合の届出についてご説明します。

１．農地の売買と貸借に関する制度について

個人や法人の者が、農地を売買または、貸借する場合は、農地法による農業委員会などの許可を受ける方法と、農業経営基盤強化促進法による市町村が定める農用地利用集積計画により権利を設定や移転する方法があります。

農業経営基盤強化促進法は、その一条において、国民の生活の安定や経済発展のためには、効率的で安定的な農業経営を確立することが重要であることに鑑みて農業経営を目指して意欲ある農業者に対して、農用地の利用集積、経営管理の合理化、その他の農業経営基盤の強化を促進するための措置を総合的に講ずるために整備された法律と定義されています。

・農地法と農業経営基盤強化促進法の相違点

農地法に基づいて、農業委員会などの許可を受けて、農地の賃貸借を行う場合には、契約期限が到来しても、両者による解約の合意がない限りは、原則として、賃貸借は解約されません。農地法の法定更新で規定されています。

２．農地法に基づく農地の売買と貸借の制度

(1)農地の権利取得について

個人や法人の者が、耕作の目的で農地を売買または、貸借する場合には、一定の要件を満たして、原則として、農業委員会の許可を受ける必要があります。たとえ、許可を受けないでした行為は無効とされています。農地法第3条

(2) 農地の権利を取得するための手続き

個人や法人が、農地を売買または貸借するためには、農地法第３条に従って、原則として、その農地の所在する市町村の農業委員会の許可が必要になります。

この許可を受けていない売買などは無効となります。

農地法の概要

１．農地法における農地の定義

(1)農地とは、耕作、土地に労費を加えて、肥培管理を行い、作物を栽培することであり、耕作の目的に供される土地ということになります。

(2)採草放牧地とは、採草または家畜の放牧の目的に供される土地のことです。

２．耕作目的の農地などの権利移動の規制

(1)農地などの権利取得の規制（農地法３条）

農地を効率的に耕作する者以外の者が、農地または採草放牧地の権利を取得することを規制するために、農地法は、農地などの所有権の移転や賃借権、使用貸借権などの使用収益権の設定には、農地などの所在地の市町農業委員会の許可を必要として、許可を契約の効力発生要件とする規制を行っています。

相続の場合には、許可は不要ですが、農業委員会への届出が必要です。

・農地法が定める許可要件

次の要件をすべて満たさなければ許可されません。

・全部耕作要件

取得後に農地などのすべてを効率的に利用して耕作などを行う

・常時従事要件（農地所有適格法人をのぞいて）

原則、年間150日以上の農作業に従事すること

・下限面積要件

取得後の経営面積が、50アールまたは、農業委員会の定める下限面積を超えること

・地域調和要件

周辺の農地などの効率的で総合的利用に支障がないこと

(2)賃貸借の解約などの制限（17条と18条）

期間の定めのある農地などの賃貸借の当事者が、その期間満了前一定期間に、相手方

に対して更新をしない旨の通知をしないとき、従来の賃貸借と同一条件で更に賃貸借をしたものとみなされます（法定更新、17条）

法定更新後は、期間の定めのない賃貸借契約となります。

農業経営基盤強化促進法に基づく利用権設定等促進事業による農地賃貸借には、17条の適用はありません。

賃貸借の解除、解約、更新拒絶の通知は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。許可は、賃借人の信義違反などの要件を満たす必要があります。（18条２項）。

返還引き渡し期限前６か月以内の書面による合意解約、10年以上の期間の定めがある賃貸借については、更新をしない旨の通知を行うなどの場合、知事の許可は不要となります。

３．農地などの転用規制（４条及び５条）

農地転用とは、農地を農地以外のものにするすべての人為的行為をいい、露天資材置場や露天駐車場への転用も規制の対象となります。

農地法は、優良農地を確保するために、農地転用を農業の利用に支障が少ない農地に誘導するとともに、投機目的や資産保有目的での農地の取得を規制し、次の場合、転用許可を必要としています。

・農地を所有者または、借権者が転用する場合（４条）

・農地などの転用のために所有権の取得や賃借権、使用貸借権等の使用収益権を設定する場合（５条）

許可を権利取得、設定契約の効力発生要件としています。

施設園芸用地として、温室などを設置する場合は、柱や必要不可欠な通路などを除いて、農地に形質変更を加えずに、コンクリートなどで地固めしないものは、農地転用にあたらない運用をしています。

(1)農地転用許可の手続き

農地などを転用する場合には、農地法第４条第１項または、第５条第１項の規定により知事または、指定市町村の許可を受けなければなりません。

(2)農地法が定める許可基準

農地転用は、立地基準と一般基準を満たさなければ許可されません。

・立地基準

申請される農地を、営農条件および周辺の市街地化の状況からみて、５つに区分し判

断されません。

・農用地区域内農地

市町村が定める農業振興地域整備計画で農用地区域とされた区域内の農地です。

原則不許可になります。

農振法第10条第3項の農用地利用計画において指定された用途の場合などの例外的許

可事由に該当した場合には許可されます。

・甲種農地

市街化調整区域内にある土地改良事業などの対象となった農地で、事業完了後８年以内の農地または10ヘクタール以上の一団の農地で、良好な営農条件を備えている農地です。

原則不許可となります。

集落接続して設置される住居その他、日常生活上必要な施設、既存施設の２分の１を超えない拡張などの例外的許可事由に該当した場合に許可されます。

・第１種農地

10ヘクタール以上の一団の農地で、土地改良事業などの対象となった農地など、良好な営農条件を備えている農地です。

原則不許可となります。

このほか、土地収用法対象事業の用に供する場合などの例外的許可事由に該当した場合には許可されます。

・第２種農地

鉄道の駅が500m以内にあるなど市街地化が見込まれる農地およびいずれの区分にも該当しない農地です。

周辺の他の土地に立地することで、目的を達成することができない場合などの場合は、許可されます。

・第３種農地

鉄道の駅が300m以内にあるなど、市街地の区域または、市街地化の傾向が著しい区域にある農地です。

原則許可されます。

(3)一般基準

農地転用の妨げとなる権利者の同意がない場合は、他法令の許可見込みがない場合など、転用にともなって、周辺農地への被害のおそれがある場合、資力や信用があると認められない場合、転用面積が目的からみて過大と認められる場合、許可後、速やかに転用目的に供する見込みがない場合、工場や住宅などの用に供される土地の造成のみを目的とする転用などの場合は、立地基準で許可できる場合でも、許可されません。

・市街化区域内の農地の特例

市街化区域内の農地を転用する場合、農業委員会に届出を行う必要があります。

・遊休農地の法的措置（30条～44条）

農業委員会は、毎年１回、その区域内にある農地の利用状況について調査を行います。

農業委員会は、調査の結果、遊休農地が判明した場合は、農業上の利用意向について調査を行って、農業上の利用増進が図られるよう必要なあっせんやその他の調整を行います。

農地法第4条による農地転用で失敗しないための実務ポイント

農地法第4条による農地転用は、「自己所有の農地を農地以外に変更する手続き」であり、原則として許可が必要です。たとえ自己所有の土地であっても自由に利用できるわけではなく、必ず農業委員会や都道府県の判断を受ける必要があります。農地は食料供給の基盤として厳格に保護されているため、無断転用は違法となる点に注意が必要です。

実務上よくある失敗として、「農地購入後に転用できると思っていたが不許可となるケース」が挙げられます。農地は立地（農用地区域・第1種農地など）によっては原則転用できない場合があり、事前調査が極めて重要です。また、農地売買や農地購入を伴う場合は、農地法第3条・第5条との関係も整理する必要があります。単に土地を取得するだけでなく、その後の利用目的まで見据えて判断することが求められます。

さらに、地域ごとに運用や判断基準が異なる点も見落とされがちです。市街化区域であれば届出で済む場合もありますが、調整区域では厳しい審査が行われるのが一般的です。農地売却や農地売買の場面でも、「買主が転用できるか」が価格や取引成立に大きく影響するため、事前に農業委員会へ相談することが重要です。

行政書士としての実務では、農地転用の可否判断だけでなく、必要書類の整備、関係法令（都市計画法・建築基準法等）との整合確認まで含めた総合的な対応が不可欠です。農地に関する手続きは複雑であり、初期段階で専門家に相談することで、農地購入・農地売却・農地転用のリスクを大きく減らすことができます。