農地を賃貸するための許可とは
土地を買ったり、借りたりする場合には、売主や貸主と買主や借主が売買契約をして、買主や借主がその代金を支払い、土地の所有権や賃借権などを取得することになります。
しかし、耕作目的の農地または、採草放牧地を売ったり、買ったり、貸したり、借りたりする場合は、農地法第3条第1項により農業委員会の許可を受けなければなりません。
農業委員会の許可を受けずに、売買などをして代金を支払っても、所有権移転等の登記はできません。罰せられることもありますので注意が必要です。
農地法の許可の代わりに、農業経営基盤強化促進法に基づいて、市町村長が担い手などへの権利移動の円滑化を目的として、定めた農用地利用集積計画によって、権利の設定や移転を行うこともできます。
農地転用目的での農地の権利移動
農地を農地以外の土地にする目的で、土地を売買したり、貸し借りするためには、農地法第5条の許可が必要になります。
無許可で転用した場合には、原状回復命令等の処分を受けることもあるので注意が必要です。
１． 許可申請者
農地を売る人、貸す人と買う人、借りる人の両方
２． 申請先
農地のある市町村農業委員会です。
３． 許可する人
県知事が許可することになります。
ただし、転用する農地の面積が4ヘクタールを超える場合には、農林水産大臣との協議が必要になります。
県の許可権限を移譲した33市町村については、許可権限の範囲内において、それぞれの農業委員会会長が許可することになります。
たとえば、福島市 郡山市 いわき市 白河市 須賀川市 喜多方市 相馬市 二本松市 本宮市などです。
４．許可を受ける要件
許可の要件は、農地法第4条と同じになります。
次の立地基準と一般基準とあわせて、判断して、両方の基準を満たした場合に許可となります。
立地基準(次の5つに区分されます。
(1) 農振農用地、農業振興地域の整備に関する法律で指定する農用地区域内の農地
農業の振興を図るため優良農地として守る必要のある農地になります。
(2) 甲種農地、都市計画法の市街化調整区域内で良好な営農条件を備えている農地
市街化調整区域内にある特に、良好な営農条件を備えている農地です。 おおむね10ヘクタール以上の集団的な農地で、高性能な農業機械による営農に向いています。
(３) 第1種農地
良好な営農条件を備えている農地で、おおむね10ヘクタール以上の集団的農地です。土地改良事業などの農業公共投資の対象になります。
(4) 第2種農地
第3種農地に近接する区域その他市街化が見込まれる区域内にある農地で、市街地化が見込まれる区域内にある農地や他の農地区分のいずれにも該当しない農地となります。
(5) 第3種農地
市街化の区域内または、市街地化の傾向が目立つ区域内にある農地です。
(1)～(3)については原則不許可、ただし例外規定はあります。
(4)、(5)については許可されます。
2 一般基準の主なもの
(1) 転用予定地について、地上権、抵当権、仮登記など、転用行為の妨げとなる権利を有する者がいる場合は、その者が転用事業に同意していること
(2) 許可の後、早急に、事業を着手する見込みがあること
(3) 農地法以外の法令で、許可などが必要な場合、その許可などの見込みがあること
(4) 事業計画に対して、適正な転用面積であること
(5) 転用後、周辺農地の営農条件に支障が生じないこと
農地を賃貸するには許可が必要な場合の実務上の注意点と見落としやすいポイント
農地を賃貸するには許可が必要という原則は理解されていても、実務では「どの手続きが適切か」を誤るケースが少なくありません。特に農地購入や農地売却、農地売買と併せて賃貸借を行う場合には、農地法第3条の許可か、あるいは農地転用を伴う第5条許可かの判断を誤ると、手続き自体が無効となるリスクがあります。契約の目的（耕作か転用か）を明確にし、それに応じた許可区分を選択することが重要です。
また、農地は地域ごとの農業政策や農業委員会の運用によって判断が異なる場合があります。同じような農地売買や農地転用であっても、市町村によって許可の可否や必要書類が変わることもあるため、事前相談が不可欠です。特に農地購入後に賃貸するケースや、農地売却前提での一時利用などは、実務上の判断が分かれやすいポイントです。
さらに、登記や契約だけで手続きが完了したと誤解してしまうのもよくあるミスです。農地の権利移動は許可がなければ効力を生じないため、農地売買契約や賃貸借契約を締結しても、許可取得前に代金決済や引渡しを行うことは避けるべきです。こうしたリスクを回避するためにも、農地に関する取引では行政書士など専門家への相談を行い、適切な手続きの流れを確認することが重要です。
- Q農地を賃貸するには許可が必要な場合、農地購入後すぐに貸すことはできますか？
- A
農地を賃貸するには許可が必要なため、農地購入後に第三者へ貸す場合も原則として農地法第3条の許可が必要です。購入時の許可と、賃貸時の許可は別手続きとなるため、同時に計画しておく必要があります。また、農業経営の実態や耕作能力が審査されるため、単なる投資目的の農地購入・賃貸は認められにくい点に注意が必要です。
- Q農地を賃貸するには許可が必要ですが、無許可で農地売買や賃貸をした場合どうなりますか？
- A
無許可での農地売買や農地賃貸は無効となり、所有権移転登記もできません。さらに、農地法違反として罰則の対象になる可能性もあります。農地転用を伴う場合には原状回復命令が出されることもあるため、必ず事前に農業委員会へ相談し、適切な許可を取得することが重要です。
- Q農地を賃貸するには許可が必要な場合と、不要な場合はありますか？
- A
原則として、耕作目的の農地の賃貸や農地売買には許可が必要ですが、農業経営基盤強化促進法に基づく利用権設定（農用地利用集積計画）による場合は、農地法の許可が不要となるケースがあります。ただし、すべてのケースで利用できるわけではなく、地域の制度や対象者が限定されているため、事前確認が必要です。
- Q農地を賃貸するには許可が必要なケースで、農地転用を前提とした農地売却はどうなりますか？
- A
農地転用を目的とした農地売買や賃貸の場合は、農地法第5条の許可が必要になります。この場合、単に当事者の合意だけでなく、立地基準や周辺農地への影響、事業の実現性などが厳しく審査されます。特に第1種農地などでは原則不許可となるため、事前に許可の見込みを確認することが重要です。
- Q農地を賃貸するには許可が必要な手続きは、どのタイミングで専門家に相談すべきですか？
- A
農地購入や農地売却、農地売買、農地転用を検討し始めた段階で、できるだけ早く行政書士などの専門家に相談するのが望ましいです。契約締結後では手続きの修正が難しくなる場合があり、許可が下りないリスクもあります。事前にスキームを整理し、許可要件を満たす形で進めることで、スムーズな手続きが可能になります。
