農地を貸し借りする場合、農業委員会に届け出をする必要がある場合

農地を貸し借りする場合に農業委員会に届け出をする必要がある場合と必要のない場合があります。農地の貸し借りは、農業経営基盤強化促進法の利用権設定と農地法第3条による貸し借りの許可による方法があります。

農地の売買と賃貸借について

農地法第3条や農業経営基盤強化促進法に基づく農地の売買と賃貸借の件になります。

農地法の3条許可では、農地を耕作目的で売買したり、貸し借りする場合に農地法第3条許可が必要となります。

農地が資産の保有目的、投機目的などの対象として農業者以外の者によって、取得されないように規制しています。

農地が生産性の高い農業経営者に効率的に利用されることによって、農業生産力の維持、拡大を図っているわけです。

農業経営基盤強化促進法とは、農業者が市町村が策定する農業経営基盤強化促進基本構想に示された農業の経営の目標に向けて、農業者の創意工夫に基づき、経営の改善をすすめようとする計画を市町村などが認定し、これらの認定を受けた農業者に対して、重点的に支援措置を講じようとするものです。

農地を農地として、所有権を移転、および賃貸借や使用貸借などの権利を設定や移転する場合には次の手続きが必要になります。

１． 農地法第3条による場合

農地を売買あるいは、貸し借りする場合は、農地法第3条によって、農業委員会の許可が必要になります。

このことは、資産の保有や投機の目的など耕作しない目的での農地の取得などを規制するとともに、農地を効率的に利用できる農業者に委ねることをねらいとしています。

農地を売買などで権利を取得しようとする場合は、現在の権利を持つ農地と新たに権利を取得する農地の面積の合計が50アール以上でないと取得できません。

２．農業経営基盤強化促進法の農用地利用集積計画の場合

農地の貸借などによる利用集積を促進して、農用地の有効利用や認定農業者の規模拡大など効率的で、安定的な農業経営体を育成するために農用地利用集積計画を作成して、利用権設定などを促進しています。

農地は持っていても耕作できない農業者や経営規模の拡大を図りたいと考えている農業者は、この制度を利用するとよいでしょう。

農地法第3条の許可が不要になります。

貸し借りの期間は3年、6年、10年の３種類があります。

貸した農地は、期限が来れば、離作料を支払うことなく、必ず戻ってきます。

利用権の再設定によって継続して、貸すことができます。

利用権を設定される場合、農業経営基盤強化促進事業同意書を農業委員会に提出することになります。

３．農地の賃借情報の提供について

農地法改正によって、標準小作料制度が廃止されましたので、標準小作料にかわる賃貸借情報が提供されます。

賃借料情報は、農業経営基盤強化促進法第20条によって権利が設定された貸借料を集計したものです。

金額は、算出結果を四捨五入100円単位となっています。畑の賃借情報は、データ数が少ない場合、提供できないことがあります。　

４．農地の相続などの届出制度

相続などによって、農地を取得したものは、農業委員会にその旨を届出しなければなりません。

届出を要する農業者は、農地法の許可を要さずに権利を取得したもので、相続、遺産分割、時効取得または法人の合併、分割などにより取得した場合になります。

届出をしなかったり、虚偽の届出をした農業者は、10万円以下の過料に処さられることがありますので、注意が必要です。

５．農地法に定められている内容

農地などの賃借による権利の移動について、農地法では次のように定められています。

農地法の第三条第一項

農地または、採草放牧地について、所有権を移転し、または地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権もしくは、その他の使用および収益を目的とする権利を設定して、もしくは、移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。

市町村では、各市町村に設置されている農業委員会から、農地の貸し借りは、農業委員が立ち会いのもとに、書面で正式な手続きをするようにとその地域の農業者に求めています。

民法上は、たとえ、口約束でも、貸し借りの契約は成立しますが、農地の賃貸契約に関しては、農地法の制約により違った扱いになっています。

農地転用許可と農地購入・農地売却・農地売買における実務上の重要ポイント

農地転用を前提とした取引では、許可の取得が契約の成否に直結するため、単なる不動産売買とは異なるリスクが存在します。許可が下りる見込みが不確実なまま契約を締結してしまうと、後にトラブルへ発展するケースも少なくありません。

また、農地転用の可否は立地条件（市街化区域か市街化調整区域か、農振農用地か否か）や自治体ごとの運用によって大きく異なります。同じ「農地売買」であっても、地域によって許可の難易度や必要書類、審査期間が変わるため、画一的な判断はできません。この点を見落とすと、想定よりも時間やコストがかかることがあります。

さらに見落としがちなポイントとして、農地転用と同時に開発許可や建築確認など、他の法令手続きが必要になるケースがあります。農地購入後にすぐ活用できると思っていたものの、追加手続きが必要となり計画が遅れることもあります。農地売却側にとっても、買主の利用目的によっては売却後の責任問題に発展する可能性があるため、契約条件の設定が重要です。

このように、農地購入・農地売却・農地売買と農地転用は密接に関係しており、個別事情による判断が不可欠です。実務では行政書士などの専門家に事前相談することで、許可の見通しや必要手続きを整理し、無用なリスクを回避することができます。