生産緑地の所有者は2022年が節目になる？営農義務の解除とは

１．生産緑地とは

生産緑地とは、良好な都市環境をつくるために、市街化区域内農地の緑地を活かして、計画的に農地を保全していこうという制度です。

都市計画法によって生産緑地地区として指定された市街化区域)内の農地のことです。

都市計画法とは、都市計画に必要なことを決めた法律です。都市の健全な発展と秩序ある整備を図るために、土地利用や都市施設の整備、市街地の開発などのルールが定められています。

生産緑地の指定を受けると、固定資産税や相続税等が優遇されることがあります。

しかし、生産緑地内では建物の建設や売却などが規制され、一定期間、農業経営を続けることが義務となります。

高度経済成時代に都市への人口流入にともなって、宅地開発がすすんで都市環境の悪化がすすんだために、この制度ができました。

都市近郊の農地を計画的に保全していくという考えに基づいて、生産緑地制度が整備されることとなりましたた。

生産緑地に指定されるのは、次の条件の農地です。

(1)農業などに利用されている市街化区域内の土地

市街化区域で農地として管理が行われて、農作物を栽培している土地であること。

(2)良好な生活環境であり、公共施設などの敷地として適していること

農地として保全して、災害などの防止や良好な景観、生活環境の確保に役立て、将来の公施設の敷地として適している?地であること。

(3)面積が単独か近隣の農地と合わせて、500平方メートル以上であること。

市町村など自治体の条例によっては、300平方メートル以上のところもあります。

近接する他の農地などとあわせて300平方メートル以上である場合も、生産緑地指定の対象になります。

(4)農業などの継続が可能な条件がある

用排水やその他の施設などの整備状況から、農業などの継続が可能であると認められること。

条件を満たす農地は、所有者の申請で、市町村が都市計画の原案を作成して、関係権利者の同意を得て、都道府県知事との協議し、都市計画審議会の調査や審議を経て、生産緑地地区の指定を受けることができます。

２．生産緑地のメリットとは

生産緑地の指定を受けた農地では、次のとおり、税の優遇措置が適用されます。

(1) 相続税や贈与税の納税猶予

農業をしている人から生産緑地を贈与または相続などにより取得した者が、その生産緑地で農業を続ける場合、贈与税または相続税のうち一定の価格を超える部分の税の納税が猶予されます。

生産緑地の2022年問題

生産緑地では、2022年問題と呼ばれた問題がありました。

生産緑地は1992年に指定されているために、指定の日から30年の営農義務が終わる2022年に生産緑地の指定解除となっています。

生産緑地の時は、譲渡することができませんでしたが、2022年から30年間の営農義務が経過した後となり、市町村に買取の申し出をすることが可能になって、結果的に、大量に市中に土地が供給されて、地価が下落を引き起こすとされています。

一般の農地は、固定資産税が安くなっていますが、市街化区域内農地には宅地なみの評価となっています。

生産緑地の指定が解除されてしまって、固定資産税の減免もなくなるので、所有しているのは負担が大きいことから、このような生産緑地の問題がクローズアップされています。

生産緑地の2022年問題は、農地の耕作放棄や高齢化や後継者不足などの問題によって、2022年において、耕作放棄地が集中的に生じることが懸念されているとも言えます。

背景には、戦後の高度経済成長期に生産緑地として造成された農地が、今は高齢化や後継者不足などの影響によって、耕作放棄されている状況があります。

生産緑地の保全や再生に取り組む生産緑地再生プロジェクトが行われていますが、2022年にはプロジェクトが開始された20年間の期限が切れて、耕作放棄地の再生がすすまなくなることが懸念されています。

生産緑地は、都市周辺部に位置する農地であって、都市の緑の拠点としても重要な役割を果たしています。

生産緑地の減少は、都市の環境や景観、農業や食文化にも大きな影響を与えるために、その保全が求められています。

生産緑地地区の買取申出

２０２２年１２月以降、生産緑地の買取りの申し出が急増する見込みで、窓口が混雑するらしいです。

１．買い取りの条件

生産緑地は、次の条件に該当した場合、買取りを申し出ることができます。

生産緑地に指定されてから30年が経過した時以降になります。

指定から30年経過しない場合でも、農業の主たる従事者が、亡くなったり、農業に従事することができないような事故などがあった場合にも適応されます。

２．生産緑地の買取申出の流れ

(1) 土地所有者からの相談
主たる農業従事者の農業を続けられない事情の面談など、市町村による障害の認定
(2) 買取申出の提出
買取申出者が必要な書類をそろえて、市町村に買取申出を提出
(3)認可
買取申出日から1ヶ月程度にて、市町村で買取るかどうかを買取申出者あてに回答されます。
市町村が買取らない場合などは、農業委員会で一定期間のあっせんがある場合もあります。
あっせんがうまくいかなければ、買取の申出をしてから、一定期間経過後に、生産緑地の行為制限解除が解除されます。

市町村が買取る場合の価格は、時価となる場合もあります。相続税などの納税猶予を受けていて買取りを申し出た場合は、相続税の納税猶予が中断されて、相続税などを支払わなければならない場合があります。事前に、税務署に相談をしておいたほうがよいでしょう。

買取申出から行為制限解除までの間、相続に関連する所有権移転の手続き以外に、登記の変更はしないほうがよいでしょう。

生産緑地の買い取り申し出ることができる要件

生産緑地の買取り申出の要件ですが、市町村によって異なる場合がありますが、概ね次のようになります。

生産緑地の所有者は、次のいずれかの要件に該当する場合、市町村長に対して買取り申出ができます。

１． 買い取りの要件

(1)生産緑地地区の告示日から30年を経過した場合

(2)農業の主たる従事者が死亡した場合

(2) 農業の主たる従事者が、農業に従事することができなくなるような事情ができたとき

要件ごとに、必要書類がでてきます。当該の市役所などで聞いておいたほうがよいでしょう。

２． 買取り申出の流れ

(1) 市長は、買取り申出があった日から一定の期間以内に買取るかどうかの通知が来ます。

(3) 買取る場合の価格は、時価が基本となり、協議のうえ決定されます。

(4) 市などが買取らない場合は、農業委員会などを通じて、農業従事することを希望する方が、これを買い取れるように斡旋などが行なわれることがあります。

(5) 上記の結果で、申出日から一定期間以内に、相続その他の一般承継による移転を除いて、所有権の移転が行われなかった場合、生産緑地地区内の建物の建築や宅地造成などの行為の制限は解除されます。

さらに、もっと一般的に言えば、生産緑地の買い取りについては、以下のような要件があります。

(1) 所有者の同意が必要であること

生産緑地は、所有者の意向によって、管理や利用が決まるために、買い取りを申し出る際には、所有者の同意が必要となります。

(2) 農地転用制限法に基づく買い取り制度の場合

農地転用制限法に基づく買い取り制度を利用する場合は、以下の要件が必要となります。

・転用不可性が認められること
・生産緑地としての有用性があること
・所有者の買い取りに同意が得られること
・生産緑地再生プロジェクトに基づく買い取り制度の場合

生産緑地再生プロジェクトに基づく買い取り制度を利用する場合は、以下の要件が必要となります。

・再生に必要な条件を満たすこと
・生産緑地再生に協力すること
・買い取りに同意が得られること

また、買い取りの時には、地方自治体や農業協同組合などの関係機関との調整が必要となる場合があります。

具体的な要件は、地域や制度によって異なるために、買い取りを希望する場合は、まずは所在地の市町村などの自治体や農業関係機関に相談するとよいでしょう。

生産緑地の2022年問題と農地転用・農地売買の実務上の注意点

生産緑地の2022年問題は、営農義務の解除により土地の利活用の選択肢が広がる一方で、農地転用や農地売買に関する手続きが一気に複雑になる点に注意が必要です。特に、市町村への買取申出後に行為制限が解除されても、すぐに自由に売却や開発ができるわけではなく、引き続き農地法に基づく許可（農地転用許可や農地売買の許可）が必要になるケースが多くあります。

また、農地購入や農地売却を検討する際には、「どの時点で農地として扱われるのか」「宅地として評価されるのか」といった判断が重要になります。例えば、生産緑地の指定解除後であっても、登記地目や現況によっては農地として扱われ、農地転用許可が必要となる場合があります。こうした点を見落とすと、売買契約後に許可が下りずトラブルになるリスクがあります。

さらに、地域ごとに運用や判断基準が異なる点も見逃せません。市街化区域内であっても、自治体によっては農地転用の審査が厳格であったり、開発許可との関係で追加の手続きが必要となることがあります。したがって、生産緑地の解除後に農地売買や農地転用を検討する場合は、事前に自治体や農業委員会へ確認することが重要です。

実務上は、税務（相続税・固定資産税）や許認可が密接に関係するため、行政書士などの専門家に相談しながら進めることで、農地購入・農地売却・農地売買・農地転用をスムーズかつ安全に進めることができます。