農業経営基盤強化促進法の契約により農地の売買（所有権移転）をする場合、利用権設定と移転申出書

農地を耕作の目的で売買するには、農地法の許可を受けるか、農業経営基盤強化促進法による手続きをする必要があります。どちらも農業委員会へ手続きを取らないと農地の所有権移転はできません。

高齢化や後継者がいないため、やむなく農地を売りたい農家と農地を購入して規模を拡大したい農業経営者へスムーズに取引ができるように法律があります。

農業経営基盤強化促進法（農基法）は、農業の経営基盤の強化を図ることを目的として制定されました。

農地の売買について

１．農地法

売買できる農地は、特に要件はありません。

買受者の要件としては、経営農地をすべて適切に管理していること。150日以上の常時農業従事者など、詳細は、最寄りの農業委員会に相談します。

２．農業経営基盤強化促進法

売買できる農地は、農業振興地域農用地区域内の農地になります。市町村の認定農業者であることが条件です。

なおかつ、2.6ヘクタール以上の耕作面積がある担い手の農業者であること。

農業経営基盤強化促進法の所有権移転は、農業振興地域農用地区域内農地など優良農地を意欲ある農業者に効率よく、集積していくことが目的となっています。

農業経営基盤強化促進法の所有権移転のメリット

１．農地法

・売る方の譲渡所得税の軽減は特にありません。

・買う方の所有権移転登記は、許可後申請者が行います。司法書士などに依頼する場合もあるので、その場合は、依頼費用がかかります。

・買う方の登録免許税の軽減は特にありません。

・買う方の不動産取得税の軽減は特にありません。

２．農業経営基盤強化促進法

・売る方の譲渡所得税の軽減は、売買価格から800万円の長期譲渡所得税控除があります。

ただし、国保税の者は軽減判定に影響がある場合があります。

・買う方の所有権移転登記は、農業委員会の事務局の職員が行います。司法書士の依頼費用はかかりません。買い手が、登録免許税を負担します。

・買う方の登録免許税の軽減は、1,000分の20から1,000分の10に軽減されます。

・買う方の不動産取得税の軽減は、当該土地の価格から3分の1を軽減されます。

農地を売り手、農地を取得する者の両方が要件を満たしている場合は、農業経営基盤強化促進法による所有権移転をすることによって、譲渡人、譲受人の両方にメリットがあります。

３．買受者の要件

・認定農業者であること。農地所有適格法人でも可能です。または、同等の集積の実績がある担い手の農家。

・経営面積が2.6ヘクタールを超えていること。

・売る者を指定しないこと。受け手用の農地流動化委託申出書を提出すること。

４．売り手の要件

・買う者を指定しない。

・出し手用の農地流動化委託申出書を提出すること。

これらの要件を満たしていれば、農業経営基盤強化促進法による所有権移転の手続きをして、譲渡人、譲受人の両方が税の優遇などのメリットを受けることができます。

農業経営基盤強化促進法によって所有権移転のできない農地

次のひとつでも該当する農地の場合は、農業経営基盤強化促進法による所有権移転はできません。該当しないように、手続きをするようにします。

・抵当権やその他の権利などが設定されている農地。

・所有者が死亡、相続が、まだ完了していない農地。

・受け手が経営農地の中に耕作放棄地がある場合。

・農地転用や転貸目的の所有権移転の場合。

・農業振興地域内農用地以外の農地の場合。

・農地集積に貢献していないとみなされる場合。

詳細は農業委員会の事務所に相談します。

申し出から決定までの流れ

申し出から決定までは、次のとおりです。

利用権設定は、市町村長あてに対して、申し出することになりますが、関係書類は市町村長から事務委任されている農業委員会で受付して、農業委員会の総会に諮ることになります。

(1)申し出締切日、多くの市町村で、毎月決まった日に受け付けています。

(2)申し出を取りまとめて、農地利用集積計画を作成します。

(3)農業委員会の総会、多くの市町村で、毎月決まった日に開催しています。ここで、農用地利用集積計画の可否について審議します。

(4)農業委員会の総会後に市町村長へ農地利用集積計画の決定について報告されます。

(5)市町村長による農用地利用集積計画の公告が行われます。

農業経営基盤強化促進法

効率的で、安定的な農業経営者を育成するために、地域において育成すべき農業経営の目標を明らかにして、目標に向けて農業経営を改善する者に対する農用地の利用集積、経営管理の合理化など、農業経営の基盤の強化を促進する措置を講じる法律です。

都道府県が基本方針を策定、市町村が基本構想を策定して、認定農業者制度や認定新規就農者制度、利用権設定など促進事業などが実施されます。

農地手続きで失敗しないための実務チェックポイントと専門家活用の重要性

農地に関する手続きは、農地法や各種制度に基づき厳格に運用されているため、「形式的に申請すれば通る」というものではありません。特に、申請内容と現況の不一致や、営農計画の実現性が不十分な場合には、許可や承認が下りないケースも少なくありません。事前に農業委員会への相談を行い、地域の運用実態を把握しておくことが重要です。

また、農地の貸借・売買においては、権利関係だけでなく「誰がどのように耕作するのか」という点が重視されます。名義変更や形式的な契約だけでは足りず、実態として農業経営が継続されるかどうかが審査のポイントとなります。特に新規就農者や農地の集約を目的とする場合には、営農計画書の内容を具体的に作り込む必要があります。

さらに、見落としがちなポイントとして、農地の現況と登記地目の違いがあります。現況が農地でない場合や、逆に農地として利用されている場合には、別途手続き（現況証明等）が必要になることがあります。こうした点を含め、行政書士などの専門家を活用することで、手続きの確実性とスムーズな進行が期待できます。