やむを得ず住宅や工場など農地以外の用途を計画して利用したい、農業振興地域整備計画変更申請

農業振興地域の整備に関する法律に基づき定められた農用地区域内の農地、青地農地を、農業以外の用途に変更して使用する場合、変更の手続きが必要です。農業委員会でも農地転用などの手続きが必要になります。

農業振興地域整備計画とは

農業振興地域整備計画は、都道府県知事によって、農業振興地域に指定された市町村が、おおむね１０年を通して、地域の農業振興を図るために必要な事項を定めたものです。

自然的経済的社会的諸条件などを考慮し、総合的に農業の振興を図ることが必要であると認められる地域について、その地域の整備に関して、必要な施策を計画的に推進するための措置を講ずることによって、農業の健全な発展を図るとともに、国土資源の合理的な利用に寄与することを目的とされています。

指定を受けた市町村では、知事と協議して、農業振興地域整備計画を定めます。

１．農業振興地域整備計画で定める事項

(1)農用地利用計画
(2)農業生産基盤の整備開発計画
(3)農用地等の保全計画
(4)規模拡大農用地等の効率的利用の促進計画
(5)農業近代化施設の整備計画
(6)農業を担うべき者の育成確保の為の施設の整備計画
(7)農業従事者の安定的な就業の促進計画
(8)生活環境施設の整備計画
(9)必要に応じて、上記にあわせて、森林整備、その他林業の振興との関連に関する事項

農用地利用計画は、農用地などとして利用すべき土地の区域、農用地区域およびその区域内にある土地の農業上の用途区分を定めます。

２．農用地区域に含める土地

(1)集団的農用地（10ヘクタール以上）

(2)農業生産基盤整備事業の対象地

(3)土地改良施設用地

(4)農業用施設用地（2ヘクタール以上または上記に隣接するもの）

(5)その他農業振興を図るため必要な土地

３．農業振興地域内の農地転用

(1)農用地区域内の農地の転用について、農用地利用計画において指定された用途に供する場合以外認められていません。

(2)農用地利用計画の変更、農用地区域からの当該の農地の除外が必要と認められる場合は、農用地利用計画の変更をした上で、農地法による転用許可を受ける必要があります。

(3)農用地区域以外の農業振興地域、白地地域における農地の転用は、この法律による開発規制は行われないが、農地法による転用許可が必要になります。

農業振興地域からの除外申請

田や畑などの農地は、多くの場合で、農業以外の用途に利用することが基本的には制限されています。

農地に、住宅や工場などを建設する場合、もしくは、駐車場や資材置き場として利用しようとする場合など、農地を農用地以外の用途に利用する場合は、農振除外や農地転用の手続きをしなければなりません。

転用を予定している農地が農振除外されているかを確認するには、農業委員会に問い合わせをします。

１．農用地区域の除外要件

農用地区域内の土地を農用地以外の用途に利用するためには、市町村の農用地利用計画を変更して、農振除外を実施したうえで、農地転用の許可を受ける必要があります。

この農振除外は、用件を満たす場合のみ行うことができます。

２．用件

・農振農用地以外の土地をもって、変えることが困難であること。

・農用地の集団化、作業の効率化など、土地の農業上の利用に支障をおよぼすおそれがないこと。

・農用地区域内における効率的かつ、安定的な農業経営を営む農業者に対する農用地の利用の集積に支障をおよぼすおそれがないこと。

・農用地区域内の土地改良施設の有している機能に支障をおよぼすおそれがないこと。

・土地改良事業などを行った区域内の土地に該当する場合には、事業実施後、8年を経過している土地であること。

これら5つの用件をすべて満たしていて、なおかつ農地法、都市計画法、建築基準法など、その他関係法令による許認可などの見通しのある十分な事業計画をしていることが必要です。

３．農振除外の手続き

多くの自治体では、年に数回の農用地利用計画の変更を予定していますが、受付から除外決定までは時間がかかりますので、除外後、農地転用の予定が人にとっては、農地転用の手続きも必要となります。

４．除外に必要な書類

・農用地区域からの除外願い
・土地全部事項証明書
・転用事業者の住民票抄本
・転用事業者の登記事項証明書または、法人定款の写し
・公図
・位置図
・配置図
・土地利用計画図
・土地利用の必要性・選定理由
・代替地の検討調書及び地図
・農用地区域からの除外願い
・農用地への編入手続き

農地売買・転用で失敗しないための実務チェックポイント

農地の売買や転用は、通常の不動産取引とは異なり、農地法の許可や届出が必須となる点が大きな特徴です。特に、許可が下りる前に契約や代金決済を進めてしまうと、契約自体が無効になるリスクもあるため、必ず「許可条件付き契約（停止条件付き契約）」としておくことが重要です。

また、見落とされがちなのが「地目」と「現況」の違いです。登記簿上は農地であっても、実際には宅地のように使われているケースもありますが、この場合でも原則として農地法の規制対象となります。現況だけで判断せず、必ず登記・公図・現地確認をセットで行うことが必要です。

さらに、自治体ごとに運用が異なる点にも注意が必要です。同じ農地転用でも、市街化区域か市街化調整区域かによって手続きや難易度が大きく変わります。事前に農業委員会へ相談し、許可の見込みや必要書類を確認しておくことが、スムーズな手続きのカギとなります。

いいえ。農地の売買には農地法の許可が必要で、無許可の売買は無効となります。