耕作または養畜の業務のために必要な農業用施設を建設する場合、農地用途区分変更申出

耕作などのために必要な農業用施設を建設する場合、農地用途区分を変更することはできます。許可をもらう申出は必要になりますが、農地用途の区分変更は可能です。ただし、申請された案件のすべてが認可されるとは限りません。

農業振興地域整備計画の変更、農振除外、用途区分の変更など

１．農業振興地域制度について

農業振興地域制度は、農業振興地域の整備に関する法律、いわゆる農振法に基づいて、農業を振興する地域を明らかにして、その地域の近代的な農業の確立、基盤の整備、農地の保有の合理化、農業施設の整備などの施策を総合的、計画的にすすめるための制度となっています。

２．農用地区域について

農用地区域は、農業振興地域の整備に関する法律に基づいて、農業振興地域内で、農地として利用を確保するために定められた区域となります。

農用地区域内の農地については、農業以外の目的では利用できないことになっていて、原則として農地転用ができません。

やむを得ず、ほかの目的に利用する場合には、あらかじめ農用地区域からの除外の申請手続きが必要となっています。

農業振興地域の整備に関する法律では、農用地区域での開発行為、たとえば宅地の造成、建物の設置などは厳しく制限されています。

原則、開発行為を行うことはできません。農地法においても、農用地区域では農地転用は原則許可できません。

農業用の施設や、一時的に利用のためのもの、たとえば、工事用の仮設道路など、公益性の高いもの、たとえば、道路、鉄道、河川、防災、電気、通信、水道などについて、例外的に農用地区域内で実施が可能な場合もあります。

３．農振除外について

農振除外とは、利用が規制されている農業振興地域内の農地を、宅地や駐車場などにしたい場合に行います。

農業振興地域の農用地区域の指定を外す手続きということになります。

この手続きの後、農地法に基づく転用許可申請を行って、その許可書の交付を受けて、初めて農地の地目を変更することができます。

農業振興地域整備計画、農用地利用計画に指定された農振農用地区域は、農業上の利用の確保のために農地を守る立場で、設けられていて、農用地利用計画を変更するとき、農振除外では、要件をすべて満たすときのみの場合、行うことができます。

申請された案件のすべてが認可されるとは限りません。協議の過程で、除外不適当とされる案件もあり、土地選定は慎重に行ったほうがよいでしょう。

４．重要変更

重要変更とは、農振農用地を農用地など以外の用途に供することを目的として、農用地区域から除外することです。

重要変更を行うには、5要件、除外要件をすべて満たしていなければなりません。

申出から除外までの期間は数カ月かかります。農地転用とあわせると、1年程度かかることもあります。異議申立や審議の状況などにより、さらに日数を要する場合もあります。

(1)農用地以外に利用することが必要かつ、適当であり、必要性、緊急性が高く、農用地区域以外に代替すべき土地などがないこと。

(2)農業上の効率的かつ総合的な利用に支障をおよぼすおそれがないこと。

(3)担い手など、認定農業者、特定農業団体や特定農業法人などの効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する農地の利用集積に支障をおよぼすおそれがないこと。

(4)農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障をおよぼすおそれがないこと。

(5)土地改良事業などを行った区域内の土地に該当する場合、事業実施後に8年を経過している土地であること。

５．軽微変更

軽微変更とは、耕作または、養畜の業務のために必要な農業用施設を建設する場合などで、農地を農業用施設用地として用途区分を変更することです。

この土地について、施設用地として、農地転用後も農用地区域に指定されていますので、ほかの用途に変更することはできません。

６．農業用施設とは

畜舎、蚕室、温室、農産物集出荷施設、農産物調製施設、農産物貯蔵施設その他これらに類している農畜産物の生産、集荷、調製、貯蔵または出荷の用に供する施設です。

堆肥舎、種苗貯蔵施設、農機具収納施設そのほか、これらに類する農業の生産資材の貯蔵または保管、（農業生産資材の販売の事業のための貯蔵又は保管を除く）のために供する施設

耕作または養畜の業務を営む者が設置し、および管理する次に掲げる施設などになります。

その他、次のものも当てはまります。

・自己の生産する農畜産物を原料もしくは、材料として使用する製造または、加工の用に供する施設

・自己の生産する農畜産物または自己の生産する農畜産物を原料若しくは、材料として製造されもしくは加工されたものの販売の用に供する施設

・廃棄された農産物または、廃棄された農業生産資材の処理の用に供する施設、農業廃棄物処理施設

７．軽微変更の申出にあたっての注意事項

農業用施設は、耕作または、養畜の業務のために必要な施設になるため、重要変更の除外5要件をすべて満たす必要はありませんが、要件を十分に配慮した上で、土地の選定を行うようにします。

たとえ軽微変更であっても、農地法に基づく農地転用許可や、施設によっては都市計画法に基づく開発行為の許可などが必要な場合もあります。

農業用施設建設と農地用途区分変更申出における実務上の重要ポイント

農地用途区分変更申出は、耕作または養畜の業務に必要な農業用施設を設置する場合に認められる手続きですが、実務上は「農地だから自由に建てられる」という誤解が非常に多く見られます。実際には、農地の区分や農業振興地域の指定状況によって、手続きの可否や必要な許可が大きく異なります。

特に農地法や農業振興地域制度の制約を受けるため、単に用途変更申出を行えば必ず認められるわけではありません。農業委員会や都道府県の判断により、計画内容や立地条件が不適切と判断されれば不許可となる可能性もあります。

そのため、農地購入や農地売却を伴う案件では、事前に用途区分変更・農地転用・農振除外の関係を整理し、複数の法制度を横断的に確認することが重要です。