どうしても現実的に農地を転用する必要が出てきた場合、道路買収など、土地改良区地区除外申請

農地転用とは、農地を農地でなく、地目などを変えて、他の目的の土地にすることです。

地区除外とは、土地改良区の管轄の農地、受益地を農地以外の道路や宅地などに転用して、土地改良区の賦課受益地から当該の農地を除外することです。

地区除外が認められた場合には、その土地は、翌年度より賦課金の負担がなくなります。 地区除外をするには、当該、管轄の農業委員会と土地改良区の認可が必要になります。

農地転用

農地の転用とは、農地を農地でなくすことです。

例えば、農地を住宅、工場、資材置場、道路、山林、植林などの用地に変えてしまうことを言います。

農用地とは、日本の国にとって、食料の大切な生産基盤であるとともに、自然災害などの防止など、いろいろな機能を持っていて、国土が狭くて、農地の少ない日本にとっては、大切に守っていく必要があります。そのために、農地転用は、農地法によって、規制がかけられています。

１．対象農地

対象となる農地とは、すべての農地、田や畑、樹園地、採草放牧などが転用許可の対象となります。

登記簿の地目が農地であれば、たとえ、耕作されていなくても農地性、農用地として活用できる状態であれば、農地として扱われています。

たとえ、地目が農地でなくても、作物などを肥培管理されている土地も農地とみなされています。

農用地の区分によるその要件と許可方針は、次のとおりとなります。

（区分）農用地区域内農地（要件）農振法に定める農用地区域内の農地（許可方針）原則、不許可

（区分）第1種農地（要件）農用地区域内農地以外の農地で、次の要件を満たす良好な営農条件を備えた農地

・おおむね10ヘクタール以上のまとまりがある農地内にある農地

・国や地方公共団体によって土地改良事業等が行われている農地

・生産性が高い農地

（許可方針）原則、不許可

（区分）第2種農地（要件）農用地区域内農地以外の農地で、次の要件を満たす農地

・第3種農地を含む区域に近接しており、将来的に市街地化が見込まれる区域内にある農地

・第1種、第3種農地の要件に該当しない農地

（許可方針）周辺の他の土地で転用を行うことが困難な場合は許可できる

（区分）第3種農地（要件）農用地区域内農地以外の農地で、市街地の区域内又は市街地化が著しい区域内にあり、次の要件を満たす農地

・水道菅などが埋設された道路に面して、500m以内に学校、病院等が2つ以上ある区域内の農地

・300m以内に船の発着場、支所を含む市役所などがある区域内の農地

・都市計画法の用途に指定されて、宅地化が相当程度にすすんでいる区域内の農地

（許可方針）原則、許可

申請する農地は、農業振興地域内の農用地区域内にある場合には、原則として、農地転用が認められずに、転用を行う場合は、農用地区域からの除外手続きをしてから、農地転用申請を行う必要があります。

２．一時的な転用

農地を一時的に、資材置場、砂利採取、工事用仮設道水路、農地造成、農地の嵩上げなどを行う場合にも農地転用となって許可が必要となります。

３．農業用施設用地として利用する場合

自分の農地の保全や利用上で必要な施設、耕作用道路、用排水路、防風林などに転用する場合には、その面積に関係なく許可は必要ありません。

自分の所有する農地を温室、畜舎、農機具倉庫などの農業経営で必要な施設に転用する農地面積が2アール、200平方メートル未満であれば届出が必要となり、2アール以上であれば許可も必要になります。

土地改良区の地区除外申請

土地改良区にある農地を農地転用する場合には、当該の土地改良区の地区除外申請書、意見書、農地転用通知書を土地改良区に提出して、農地転用を行うことの許可をもらわなければなりません。

地区除外申請書は、多くの場合、農地転用許可申請の添付書類となっています。

土地改良区とは、土地改良法に基づいて設立された法人のことです。土地改良事業を行うことが目的となっています。

土地改良事業とは、農用地やかんがい排水施設を造成して、その施設を管理することになります。農用地の集団化を図ることもあります。

土地改良区は、市町村ごとにあって、同じ市町村の中でも複数あることもあります。

農業者である土地改良区の構成員は、毎年、組合費を支払うことになります。農業者同士で費用を出し合い、共同運営や共同設備管理を行っています。

１．地区除外申請必要書類

地区除外申請の必要書類は、当該の土地改良区ごとに違います。一般的な書類としては、次のものがありまます。

・地区除外申請書

・農地転用通知書

・位置図

・土地登記簿謄本

その他、建物建築などの農地転用の場合には、建物の平面図や立面図が必要なこともあります。

２．決済金

地区除外には決済金が必要になっています。

土地改良区の運営や施設の維持管理の費用は、組合員で分担してします。金額は、農地の面積に比例したものとなっています。

農地転用を実施して農業をやめてしまったり、農地を手放したりすると、ほかの組合員の負担が増加することになります。

地区除外をする場合は、当該の費用を決済金で前もって支払いうことによって、ほかの組合員との調整をしています。決済金は当該の地域のよって違ってきます。

農地転用で失敗しないための実務上の重要ポイント

農地転用を進める際は、単に許可申請を行えばよいわけではなく、事前の調査と手続きの順序が極めて重要です。特に、農地が農業振興地域内の農用地区域に該当する場合、いきなり農地転用申請をしても認められず、まず農用地区域からの除外手続きを行う必要があります。また、土地改良区に属している農地であれば、地区除外申請も必要となるため、「農業委員会」と「土地改良区」の両方への対応が求められます。

さらに、農地購入や農地売買を伴うケースでは注意が必要です。農地法の規制により、農地売却や農地購入は自由にできるものではなく、許可が前提となります。特に農地転用を目的とした農地売買では、農地法第5条の許可が必要となり、事業計画や資金計画の妥当性が厳しく審査されます。許可が下りなければ契約自体が成立しないリスクもあるため、契約書には「許可取得を条件とする条項（停止条件）」を設けることが実務上重要です。

また、見落としがちなポイントとして、地区除外に伴う決済金の存在があります。農地転用によって土地改良区から脱退する場合、これまで共同で維持してきた施設負担の精算として決済金が発生します。この金額は地域ごとに異なり、想定以上に高額となるケースもあるため、事前に確認しておく必要があります。

農地転用・農地売却・農地購入・農地売買はいずれも農地法による厳格な規制を受けるため、個別事情によって判断が大きく異なります。スムーズに手続きを進めるためには、早い段階で行政書士などの専門家に相談し、農業委員会との事前協議を行うことが成功のポイントとなります。