決めた期間が来ると賃貸借関係は終了し必ず返してもらう利用権設定、農地の貸借の権利設定

農地を貸借する場合ですが、農業経営基盤強化促進法によって、決めた期間が来ると賃貸借関係は終了して、必ず返してもらうように利用券を設定して、安心して、農地を貸せるような制度があります。

利用権設定について

農地の貸し借りに関する手続きです。

１．制度の概要

個人や法人の農業者が、農地を貸借する場合は、農業委員会などの許可を受ける方法、農地法の場合と、市町村が定めている農用地利用集積計画により権利を設定や移転をする利用権設定、農業経営基盤強化促進法と、農地中間管理機構などを活用する方法、農地中間管理機構の推進に関する法律の3種類があります。

(1) 農地法

農地法とは、農地売買や農地を農地以外にする農地転用について、それらを規制する法律です。

農地法で定義されている農地とは、耕作の目的に供される土地となっています。

現在耕作されている土地以外にも、休耕地や不耕作地なども、現況が客観的に見て農地であれば、農地法上の農地となります。

農地を売却したり転用したりするためには、農地法による許可申請が必要となります。

(2) 農業経営基盤強化促進法

農業経営基盤強化促進法とは、効率的で安定的な農業経営を育成するという目的を実現するために、農業経営の規模拡大、生産方式や経営管理の合理化などをすすめていく意欲のある農業経営者、認定農業者を総合的に支援するために、国が平成５年に制定したものです。

安心して農地を貸せる仕組みと、効率的で安定的な農業経営を育成するための仕組みとなっています。

(3) 農地中間管理機構

農地中間管理権とは、農地を担い手などに貸し付けることを目的として、公社が取得する賃借権または使用貸借による権利のことです。

農地中間管理機構は、借りた農地を借り手が見つかるまでのあいだ責任を持って管理します。

農地中間管理機構は、その業務の一部を市町村などに委託して、農地中間管理機構と地域の農業関係団体などが一体となり、農地集積や耕作放棄地解消を推進します。

２．農用地利用集積計画の利用権設定

(1)利用権設定とは

農地を貸したい農家と、農業経営規模の拡大を図りたい農家のあいだで、農業経営基盤強化促進法による農地の貸し借りを行うこととなります。

市町村が農用地利用集積計画を定めて、農業委員会の決定を経て、計画が公告されることによって、利用権が設定されます。

(2)利用権設定の特徴

農地法の許可を受けることなしで、農地に賃貸借等の権利、すなわち利用権を設定することができます。

契約期間満了で賃貸借権は終了して、自動的に貸し手に返還されます。

満了を迎える1か月前に、更新の通知が送付されることが多いです。

農地を返還される時、離作料を支払う必要はありません。

(3)利用権設定の流れ

市町村役場に申出書を提出します。農用地利用集積計画を作成して、農業委員会で審議されます。

利用権設定通知が発送されます。公告後に、速やかに行われます。

利用権設定とは、貸し手と借り手とが決めた期間が到来すると、賃貸借関係は終了して、必ず返してもらえるという制度です。

更新することで、その後、継続して貸借することもできます。

対象となる農地は、市街化調整区域内や都市計画区域外に限られます。

市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域のことであって、原則として、建物を建てることができません。

市街化調整区域内で家を建てる方法としては、開発許可が不要な建物を建てるとか、宅地利用が認められた土地で一定の建物を建てるなどはあります。

現行都市計画制度において、都市計画区域外は都市的な活動が展開される可能性がない区域であって、あらかじめ指定した都市計画区域を一体の都市としてとらえて、当該区域の中を計画的に整備し、開発および保全される制度になっています。

３．利用権設定の貸し手のメリット

貸した農地は、期限が来れば、離作料を支払うことなく返ってきます。

返ってこないことはないので、安心して貸すことができます。

利用権の再設定によって継続して貸すことができます。

４．利用権設定の借り手のメリット

農家の経営規模の拡大が図れます。

賃借期間中であれば、安心して耕作できます。

利用権の再設定によって、継続して借りることができます。

５．対象農地の要件

相続税や贈与税などの納税猶予の適用を受けていないこと。

農業者年金を受給するために、経営移譲した、移譲を受けた農地でないこと。

賃借権などが設定されていないこと。

これらに該当する場合であっても、所定の手続きを行うことで貸借できる場合があります。

６．借り手の要件

借りる農地を含めて、30アール以上であること

すべての農地を効率的に利用すると認められること。
必要な農作業に常時、従事すると認められていること。

農業によって、農業者が自立しようとする意欲と能力をもつと認められること。

７．手続き方法

事前に農業委員会の事務局にて、以下について確認しておきます。

相続税・贈与税の納税猶予の適用を受けていないかどうか。

農業者年金を受給するために経営移譲した、移譲を受けた農地でないか。

賃借権等が設定されていないか。

いずれかに該当する時は、利用権設定を行えない可能性があります。

所定の手続きを行うことで、利用権設定を行えることがありますが、農業者年金の対象農地の場合は、年金受給額に影響してしまうことがあります。

農用地利用集積計画、農業経営基盤強化促進事業による利用権設定申出書および添付書類を市町村役場または、農業委員会の事務局に提出します。

農業委員会の総会において、この計画の意見決定をします。

市町村がこの計画を公告した翌日から権利が設定されます。

公告後に貸し手および借り手に農用地利用集積計画、農業経営基盤強化促進事業による利用権設定申出書の写しが送付されます。

農地転用許可と農地売買における実務上の重要ポイント（農地購入・農地売却にも関連）

農地転用許可は、単に申請書類を提出すれば認められるものではなく、地域の農業振興計画や周辺農地への影響など、多角的な観点から審査されます。特に市街化調整区域などでは、農地購入後に転用を予定していても、許可が下りないケースがあるため、事前調査が極めて重要です。農地売買においては「転用前提の契約」であるかどうかを明確にし、停止条件付き契約とするなどの対応が必要です。

また、農地売却を検討する側も、買主の利用目的によって許可の難易度が大きく変わる点に注意が必要です。例えば、資材置場や駐車場としての転用は比較的認められやすい一方で、宅地分譲などは厳しく制限される場合があります。このため、農地売買の段階で用途や計画の具体性を確認しないと、契約後のトラブルにつながる可能性があります。

さらに、農地購入をする場合には、農地法第3条許可（権利移転）と第5条許可（転用目的の権利移転）のどちらが必要かを正確に判断することが不可欠です。これを誤ると手続きがやり直しとなり、時間とコストのロスが生じます。地域ごとの農業委員会の運用も異なるため、実務では事前相談を行うことが成功のポイントとなります。