市街化区域内の農地の転用目的で売買する場合、農地法第5条の許可ではなく届出でよい

おおむね10年以内に市街化を優先的に、計画的に推し進めている市街化区域の農地の転用目的での売買については、農地法第5条の許可ではなくて、届出でよいことになっています。

農地は、宅地と違って、簡単には売買や転用ができない

農地は、食糧を生産する農業を守るための国の大切な国土です。

土地の権利の移動や農地以外への転用は、農地法によって制限せれています。

農地は、稲作の水田や、野菜などを育てる畑のほか、酪農家が牧草を栽培している土地、果樹園などもあります。

農地法によって規制されている農地の場合、住宅地のようには簡単に売買はできません。

売買、貸借や転用を行う場合、農業委員会や都道府県知事の許可をもらう必要があります。

農業の振興のため、周辺の農地への悪影響を防ぐために相続したいので、農家を継がないから売りたい、農業をやめて、その農地で商店を始めたいなどの売買や転用は、自由にはできません。許可を得られない場合もあります。

市街化区域内の農地を転用目的の売買に関する法律

農地の売買と農地転用の制限は、農地法の権利移転及び転用の制限など、第３条から第１５条に詳しく書かれています。

１． 農地法第3条

農地または採草放牧地について、所有権を移転、または地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権もしくは、その他の使用及び収益を目的とする権利を設定、もしくは移転する場合は、政令で定めにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければなりません。

２．農地法第4条

農地を農地以外のものにする者は、政令で定めるところによって都道府県知事の許可を受けなければなりません。

３．農地法第5条

農地を農地以外のものにするため、または採草放牧地を採草放牧地以外のものにするため、これらの土地につき第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、または移転する場合は、政令で定めるところにより、当事者が都道府県知事の許可を受けなければなりません。

４．農地を農地のまま売る場合、農地法第3条

たとえば、農業を継ぐ意思がないという子供が、両親が亡くなって、近所の農家や、新たに農業を始めたいという人に農地を売る場合は、第3条があてはまります。

農業委員会に申請して、許可をもらう必要があります。

５．農地を他の利用の目的に転用する場合、農地法第4条

持っている農地に自宅の家や貸アパートを建てる場合や資材置場や駐車場にするなど、農地の所有者が自分の土地の用途変更をしようとする場合は、第4条があてはまります。

農地は、いったん転用されてしまうと、農地に戻すことがむずかしくなります。

農地転用には次のような届出や許可が必要になります。

・４ヘクタール以下の市街化調整区域内の農地の転用は、都道府県知事の許可が必要です。
・4ヘクタール以上の市街化調整区域内の農地の転用は、国との協議をした上、都道府県知事の許可が必要です。

・市街化区域内にある農地の転用は、農業委員会に届出をします。

市街化調整区域の場合であれば、環境や農業などを守るための土地利用を図っているために、その地域の条件や状況によっては、許可がおりない場合もあります。

市街化区域内であれば、農地の場合は農業委員会への届出のみで転用はできますが、自治体によっては、条例などにより転用ができない場合もあります。転用可能かどうか、当該の農地のある農業委員会の事務局に相談しておきます。

６．農地を他の用途のために売却する場合、農地法第5条

住宅や倉庫、駐車場、資材置場などの農地以外のものに転用するために売却する場合は、第5条が関係してきます。

農地の売主と買主の両者が次の許可を受けるか、もしくは届出を出すことが必要になります。

(1)4ヘクタール以下の市街化調整区域内の農地の転用する場合

都道府県知事の許可が必要になります。

(2)4ha超の市街化調整区域内の農地を転用する場合

国と協議して都道府県知事の許可が必要になります。

(3)市街化区域内にある農地の転用の場合

農業委員会の事務局に届出をします。

農地転用の必要書類と手続き

農地転用は、農地転用をしたい農地が市街化区域内にあるのか、それとも市街化区域外にあるのかによって申請方法が変わってきます。

農地転用をする農地が、市街化区域にあるのか、そうでないか確認しておきます。

市町村役場で確認して市街化区域内であれば、農地転用届、市街化区域外なら農地転用許可を申請することになります。

１． 農地転用届を申請する場合

多くの農業委員会の農地転用届を申請する方法は、次のようになります。

(1) 転用したい農地が市街化区域にあるかどうか確認します。

(2) 農地転用届に必要な書類を準備します。

(3) 農地転用届を農業委員会へ提出します。

(4) 農業委員会から農地転用受理証が発行されます。

農地転用届は、提出から農地転用受理証が発行されるまで、おおよそ1週間～2週間かかります。

２．農業委員会へ提出する農地転用届関係書類

(1)農地転用届出書（正本・副本）

(2)土地登記簿謄本（全部事項証明書）

(3)公図

(5) 土地の位置を示す地図

その他、農地を転用する農地によって、仮換地証明書、確定測量図や小作権解除証書などが必要になる場合もあります。

市街化区域の農地購入・農地売却で失敗しないための実務ポイント

市街化区域内の農地は、農地法第5条の「許可」ではなく「届出」で足りるケースが多いという特徴がありますが、実務上はそれだけで安心できるわけではありません。記事でも触れられているとおり、農地は一般の宅地と異なり、法律による強い規制がかかっているため、事前確認を怠るとトラブルになりやすい分野です。

特に「農地購入」や「農地売却」を行う際には、対象地が本当に市街化区域に該当するのか、自治体独自の条例や制限がないかを確認することが重要です。市街化区域であっても、地域の事情により転用が制限される場合があり、届出を出せば必ず自由に使えるとは限りません。事前に農業委員会へ相談しておくことで、後から計画変更を余儀なくされるリスクを減らせます。

また、売買契約と農地転用の手続きは切り離せない関係にあります。農地売却においては、買主の利用目的（住宅、駐車場、資材置場など）に応じて適用条文が変わるため、契約締結前に法的整理をしておくことが不可欠です。行政書士など専門家を活用することで、スムーズかつ安全に手続きを進めることができるでしょう。