農地の耕作権（小作権）を解除したい、農地法18条・農地の賃貸借合意解除と耕作権の解除

一般の土地とは違って、耕作権（小作権）の解除は、手続きをしないと解除ができません。

農地法の18条で、農地の賃貸借の当事者は、都道府県知事の許可を受けなければ、賃貸借の解除や解約の申入れ、合意による解約、更新をしてはならないとされています。

農業委員会を経由して、申請を知事に提出しなければなりません。

農地の耕作権を解除するには、地主と耕作権者が合意をして、さらに、地主が農地委員会に届け出を行う必要があります。

農業委員会では、解除の調査や手続きを行って、最終的に都道府県の知事が判断します。

ただし、当事者同士が合意した場合の解約や農事調停によって解約する場合は、許可は必要なくなりますが、農業委員会への連絡は必要なので注意が必要です。

耕作権（小作権）

耕作権とは、小作料の地代を払って、他人の名義の土地を耕作や牧畜することのできる権利のことです。

物権である永小作権と、債権の小作権または賃借小作権の２つがあります。

永小作権の設定されている農地は、ほとんどないので、耕作権といえば賃借耕作権のこととなります。

小作料は、江戸時代の租税とは違って、地主制度で土地を借りて作物を作る場合に納める使用料のことです。

小作制度は、農民が土地をもたずに、その土地の所有者から土地の使用権を得て、農作物の生産に従事することです。

農地法第18条

農地法に基づいて市町村の農業委員会の許可を受けて農地の賃貸借を行う場合は、契約期限が来ても両者による解約の合意がない限り、原則として賃貸借は解約されません。

農地の賃貸借契約を解除や解約する場合は、農地法第18条の許可を受ける必要があります。

１．許可の対象

(1)許可の対象

農地などの賃貸借の解除、解約の申し入れ、合意による解約、更新拒絶の通知、許可不要の場合

合意による解約（土地引き渡し前6ヵ月以内の書面のもの）など

(2)許可の判断基準

次のいずれかに該当する場合が許可となります。

・賃借人が信義に反した行為をした場合

・農地を転用することが相当な場合

・賃貸人の自作を相当とする場合

・遊休農地の賃借人が農業委員会から機構と協議勧告を受けた場合

・農地所有適格法人の要件を欠く法人から貸付地の返還を受ける場合

農地等の賃貸借の解約等の許可

農地の賃貸借の当事者は、都道府県知事の許可を受けなければ、賃貸借の解除をして、解約の申し入れをして、合意による解約をし、または、賃貸借の更新のしない旨の通知はできません。（農地法第18条第1項）

申請様式の交付は、各市町村の農業委員会の事務局で交付され、農業委員会の許可が必要となります。

許可が必要であるのに、許可を受けないで実行した場合は、その効力が生じません（同条第5項）。

農地などの賃貸借をやめた場合に、知事の許可を必要としない場合は、解約などの行為をした者は、農業委員会にその旨を通知しなければなりません（同条第6項）。

農地法第17条、民法第617条、第618条の規定と異なる賃貸借の条件で、これらの規定による場合に比べて、賃借人に不利なものは、定めないものとされます（同条第7項）。

農地の賃貸借で、期限の定めがある場合、当事者が、その期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に相手方に対して、更新しない旨の通知をしないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものとみなされます。（農地法第17条）

当事者が賃貸借の期間を定めなかった場合は、当事者はいつでも解約の申入れができます。

この場合、土地の賃貸借は、解約の申入れの日から1年を経過したときに終了します。

収穫の季節がある土地の賃貸借は、その季節の後から次の耕作に着手する前までに解約の申入れをすることが必要です。　（民法第617条）

当事者が賃貸借の期間を定めて、その一方か双方がその期間内に解約をする権利を留保していたとき、前条の規定を準用する。（民法第618条）

農地法第17条

農地または、採草放牧地の賃貸借について、期間の定めがある場合において、その当事者が、その期間の満了の１年前から６月前までの間に、相手方に対して、更新をしない旨の通知をしない時は、従前の賃貸借と同一の条件で、更に賃貸借をしたものとみなす。

農地とは、耕作の目的に供されている土地のことです。採草放牧地とは、農地以外の土地で、主として、耕作または、養畜の事業のための採草、または家畜の放牧の目的などに供されるものをいいます。

これらは、現況で判断されて、登記簿上あるいは、税務上の地目とは直接関係なく、お互いに同一の土地に対して、現況をそれぞれの法律の基準で判断されます。

農地法では、小作権を保護する目的で、まずは小作権を設定、移転するためには、原則として、市町村の農業委員会または、都道府県知事の許可を要するものとしています。

小作契約が賃貸借である場合は、その解除などについても原則として、都道府県知事の許可が必要です。都道府県知事の許可が必要となっています。

農地転用許可と農地購入・農地売却・農地売買の実務上の重要ポイント

農地転用許可は、単に「農地を別用途に変える手続き」と理解されがちですが、実務上は農地購入・農地売却・農地売買の可否に直結する非常に重要な要素です。特に、農地を購入して住宅や駐車場として利用したい場合には、農地転用許可が前提条件となるため、許可が得られない土地を取得してしまうと、目的が達成できないリスクがあります。

また、農地売却の場面でも、「転用可能かどうか」によって市場価値が大きく変わる点には注意が必要です。市街化区域であれば比較的スムーズに農地転用が可能なケースが多い一方、市街化調整区域では原則として転用が厳しく制限されるため、事前の調査が不可欠です。農地売買契約を締結する前に、農業委員会や自治体への確認を行うことが重要です。

さらに、農地転用の許可基準は全国一律ではなく、地域ごとの農業振興計画や土地利用方針によって判断が分かれる場合があります。同じ条件の農地であっても、自治体によって許可の可否や必要書類が異なることがあるため、画一的な判断は危険です。こうした点からも、農地購入・農地売却・農地売買を検討する際には、事前に専門家である行政書士に相談することで、リスクを大幅に軽減できます。