2022年に営農義務が解除されました!

農地を借りている借地人が、借地権を譲渡する場合は許可を必要とせず届出が必要

農地コラム

農地の借地人が、借地権を譲渡する場合は、農業員会などに届出は必要ですが、市区町村長による貸借の認定の時に、農業委員会の決定を経ているので、改めて農地法に基づく農業委員会の許可を受ける必要はありません。

農地を農地として譲渡、売買や貸借するときの農地法第3条許可申請

1.農地法第3条の許可とは

農地などを農地として売買する時や貸し借りする時は、農業委員会または、知事の許可、第3条許可を受けなければなりません。

この許可を受けないで売買しても、名義変更の登記を行うことができずにトラブルのもととなります。

適切に3条の許可を受けて、登記も速やかに行うようにします。

ただし、農業経営基盤強化法による利用権の設定は、この許可は必要ありません。

2.主な許可基準

次の事項に該当する場合は、許可されません。

買主、借主または、その世帯員などが権利取得後に、耕作に供すべき農地のすべてについて効率的に耕作すると認められない場合

農業生産法人以外の法人が権利の取得する場合

信託の引受けによって権利を取得する場合

買主、借主または、その世帯員などが権利取得のあと、耕作に必要な農作業に常時従事すると認められない場合

買主、借主または、その世帯員などの取得後の農業経営面積が下限面積未満の場合

農地などを所有権以外の権限に基づいて耕作する者がその土地を貸し付け、または質入れしようとする場合

買主、借主または、その世帯員などが行う取得後の耕作の内容が、周辺の地域における農業上の効率的、かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがある場合

農業委員会の主な申請などの概要

農業委員会の主な手続きについては、次のとおりです。

申請の時は、事前に確認するようにしたほうがよいでしょう。

1. 農地の権利移動

これは、農業委員会総会の議決が要ります。

農業をする目的で、農地の売買や贈与などの権利を移転する時や、貸借など権利を設定する場合には、市街化区域、市街化調整区域の区別は関係なく農業委員会の農地法3条許可が必要になります。

農地法3条許可要件は次のとおりです。

(1) 権利取得をしようとする者が、耕作する権限のある農地のすべてを耕作すると認められること

(2)申請者または世帯員などが農作業に常時、従事すること

2. 相続などによる農地の権利取得、農地法第3条の3第1項届出

これは、総会議決は不要です。

相続などによって、農地の権利を取得した時には、10ヶ月以内に、農業委員会への届出が義務付けられています。

3.農地の賃貸借の解約

農地の賃貸契約を解消するためには、原則として、都道府県別の知事の許可が必要ですが、合意による解約であることなど、条件によっては、許可が不要になります。

4.農地の転用

農地を農地以外のものに転用して、その土地を使用したい場合、いわゆる農地転用の場合、事前に手続きが必要となります。

市街化調整区域であるか、市街化区域であるか、権利の設定移転をともなうかともなわないかによって手続きが違ってきます。

(1)市街化調整区域の場合

農地は立地によって、甲種、1種、2種、3種の4つの農地区分に区分されていて、農地区分ごとに定められた立地基準、および一般基準によって審議されます。

申請目的達成のためには、申請農地以外に代替の土地がないこと。

申請者が、申請の目的の事業を遂行する能力を有していること。

当該農地が周囲の農地に影響を与えないこと。

(2)農地の所有者、または耕作者で自らがその農地を転用する場合

市街化調整区域においては、農地法第4条の許可の申請が必要になります。

転用目的によって、追加添付となる様式があります。総会の議決は必要です。

市街化区域において、農地法第4条の届出が必要です。総会の議決は不要です。

農地の所有者または、耕作者以外の者がその農地を転用する目的で、売買や贈与などの権利移転や賃借などの権利設定を行う場合

市街化調整区域では、農地法第5条の許可申請が必要です。転用目的によって、追加添付となる様式があります。総会の議決は必要です。

市街化区域において、農地法第5条の届出が必要です。総会の議決は不要です。

一定の要件を満たす場合、農地法上の許可を必要としません。総会の議決は不要です。

たとえば、自らの農地、200m2未満を農業用の施設用地などにする場合
認定電気通信事業者が一定の施設の用地として使用する場合

(3)建築条件付売買予定地に係る農地転用について

次の許可の基準によって審査されます。

農地区分が第2種、3種であること
敷地面積上限3,000m2未満であること
分筆後の残地に狭小農地がないこと
農地転用事業者と土地購入者が売買契約書を締結していること
土地購入者が3か月以内に建築請負契約を締結する見込みがあること
農地転用事業者は、自己の責任で、許可後、速やかに不動産登記法に記載のある地目の変更を行う見込みがあること。
農地転用の事業者は、土地の購入者が建築請負工事を行わない場合は、その売買契約を解除して、転用事業者自ら住宅を建築すること。

5.農地の埋め立てや盛土

田畑転換など農地の埋め立てや盛土などを行う時には手続きが必要になります。

農地転用行為、一時転用許可申請や届出
許可を要求する場合:総会の議決が要ります。
届出だけの場合:総会の議決は不要です。

土地所有者が営農者であり、農地の復元後の作付作物で作付計画書を提出できること

転用期間は農地への復元の期間も含めて、1年以内であること

掘削は、原則行わないこと

面積は、転用の期間内に農地への復元が可能なものであること

盛土によって隣接地との段差が、その隣接地の用途に支障をきたさないこと

平坦地を水田として使用する場合には、隣地との高低差は30cm以下とすること

平坦地を畑として使用する場合では、隣地との高低差は50cm以下とすること

埋め立て、盛土は第3種建設発生土と同等以上の土を用いて、覆土は従来の作土と同等以上の土を50cm以上用いること

平坦地の埋め立てや盛土は全て、農地並の土を用いること