農地の場所によって農地転用許可以外にも許可や届出が必要な場合あり、開発行為許可申請

農用地区域内では、宅地の造成、土砂の採取やその他、土地の形質などの変更をしようとする場合や、建築物およびその他の工作物の新築や増築しようとする場合は、あらかじめ、開発行為について許可を受ける必要があります。

農用地区域とは、農業振興地域内の集団的に存在する農用地や、土地改良事業の施行にかかる区域内の土地などの生産性の高い農地など、農業上の利用を確保すべき土地として指定されている土地のことです。

農地転用

田畑などの農地の名義変更、農地を農地以外のものにすることである農地転用をする場合には、県知事などの許可が必要になります。

たとえば、自分の所有する農地であっても、農地転用の許可を得ずに、自分の家を建てるなど、転用することは農地法違反となります。

農地転用の場合でも、一般の売買以外にも競売などを利用する方法もあります。購入のコストも下がることがあるので、検討してみてはいかがでしょうか。

開発許可

一定の規模以上の開発行為、たとえば建築物を目的として、土地の区画の変更、形の変更、または、質の変更を行う場合には、開発許可が必要になります。

１．許可が必要な開発行為

農用地区域内で開発行為をしようとする場合は、次の一定の要件に該当するものを除いて、開発行為の許可を受けなければなりません。

・国、または地方公共団体が行う公共性の高い開発行為

・土地改良法に基づく土地改良事業の施行として実施する場合

・農地法の農地転用許可を受けて実施する開発行為の場合

・その他、法令に定められた一定の場合の開発行為

２．開発行為を申請する広さについて

一般的に開発行為を行う場合、市街化区域では1,000平方メートル以上、市街化調整区域では、面積に関係なく、開発許可が必要です。

市街化区域でも各地域の条例などによって、面積の要件が変わってくることがありますので、最寄りの市町村役場の都市計画課や農業員会で確認します。

市街化区域とは、都市計画法に基づいて指定される都市計画区域における区域区分のひとつです。

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、都市計画区域に関して、無秩序な市街化を防止する目的で、計画的な市街化を図るために必要があるときに定められる区域区分のうち、市街化を抑制すべき地域として定める地域のことです。

３．市街化調整区域で駐車場を建設

駐車場は建築物を目的としないので開発行為に該当しません。開発許可は不要になります。

その駐車場を屋根つきの駐車場にする場合であれば、建物のガレージなどを建築する場合では、開発許可が必要になる場合もあります。

駐車場の予定地の地目などが農地である場合には、農地転用の許可が必要になります。

４．農地転用と開発許可の違い

農地を宅地など、ほかの用途に変更する場合には、農地転用の許可が必要ですが、農地が所在する場所によっては、農地転用許可以外にも、許可や届出が必要な場合もあります。

宅地などに変更する場合であれば、必要となるのが開発行為の許可になります。開発行為の許可を受けないと、農地転用も許可されません。農地転用と開発許可は、まったく別物です。

５．市街化調整区域の農地で住宅を新築する場合

市街化調整区域の農地での住宅の新築は農地転用許可および開発許可が必要です。

６．開発許可がおりるまでの期間

申請内容によって、許可が取得できる期間は変わってきますが、現地の調査などがありますので、一般的に、半年から1年程度かかる場合が多いです。

７．開発許可申請の費用

開発許可申請だけを行政書士などに依頼する場合であれば、費用は、面積1平方メートルあたり1,500円前後が相場となっています。

開発許可申請の代行は、対象となる土地の面積によって費用が大きく変わってきます。

開発許可に関する指定市町村の指定

農用地区域内では、宅地の造成、土石の採取、建築物の新築増築などの開発行為をする場合は、原則として、都道府県知事、または指定市町村の長の許可が必要となります。

指定の市町村とは、農業振興地域の整備に関する法律に基づいている開発許可制度を適正に運用し、優良な農地を確保する目標を立てているなどの要件を満たしているものとして、農林水産大臣が指定した市町村ということになります。

指定の市町村の長は、開発許可制度において、都道府県知事と同じ権限があるとされています。

(1)都道府県知事または指定市町村の長は、開発許可の申請があった場合は、次の項目のすべてを満たす場合にのみ許可することができます。

・開発行為に関係する土地を農用地などとして利用することが困難となるために、農業振興地域整備計画の達成に支障をおよぼすおそれがないこと。

・周辺の農用地などにおいて、土砂の流出、または崩壊その他の耕作、または養畜の業務に著しい支障をおよぼす災害を発生させるおそれがないこと。

・周辺の農用地などに関係する農業用用排水施設の有する機能に著しい支障をおよぼすおそれがないこと。

(2)その他、農用地区域内における開発行為の中で、許可が不要とされている主な行為は、次のとおりとなります。

・土地改良法第2条第2項に規定している土地改良事業としてする行為

・農地法の転用許可に関連する土地をその許可の目的に供するためにする行為

・農地法第43条に規定している農作物栽培高度化施設に供するためにする行為

・農地中間管理事業法の農用地利用集積等促進計画に定めている目的に供するためにする行為

・農山漁村活性化法の活性化計画に従って、活性化事業に供するためにする行為

・非常時災害の応急の措置として行う行為

・通常の管理の行為、軽易な行為

農地転用と農地購入・農地売却・農地売買における実務上の注意点

農地転用は、単に「農地を別用途に変える手続き」というだけでなく、農地法に基づく厳格な許可制度のもとで運用されています。特に農地購入や農地売却、農地売買を伴う場合には、「転用の可否」と「権利移転の可否」が同時に審査されるため、通常の不動産取引とは異なる注意が必要です。許可が下りる前に契約や代金決済を進めてしまうと、後に無効やトラブルの原因となるケースもあります。

また、農地転用の許可基準は全国一律ではなく、市街化区域・市街化調整区域・農用地区域など、土地の区分や地域によって大きく異なります。同じように見える農地であっても、「農業委員会の判断」や「都道府県の運用」によって結果が変わることも少なくありません。このため、農地購入や農地売却を検討する段階から、事前調査（立地・用途・周辺状況）を十分に行うことが重要です。

さらに見落としがちなポイントとして、転用許可後の「工事着手期限」や「目的外使用の禁止」などがあります。許可を取得しても、計画どおりに利用しなければ違反となる可能性があります。農地売買や農地転用は法的リスクが高いため、行政書士など専門家に相談しながら進めることで、安全かつスムーズな手続きが可能になります。