農地を宅地などの他の用途に変更する場合は、農地転用をしなければなりません。農地法に基づく許可が必要になります。
ただし、当該の農地の場所によっては、農地法に基づく農地転用許可以外の許可や届出が必要な場合もあります。
宅地などに変更する場合に必要となってくるのが、開発行為の許可になります。この開発行為の許可を受けなければ、農地転用はできません。
農地法は、 農地および採草放牧地の取り扱いの法律です。1952年に成立しました。
農地転用の制度とは
１．農地転用とは
農地を農地以外のもの、宅地、駐車場や資材置き場などにする場合は、実施する前に、農地法第4条、第5条の規定による届出、または許可の手続きをしなければなりません。
転用にあたっては、市街化区域内の農地の場合には、届出の受理、市街化調整区域内の農地の場合は都道府県知事許可が必要になります。
市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて、都市計画区域を無秩序な市街化から防止して、計画的な市街化を図るために市街化を抑制すべき区域として定める区域のことです。
いずれの手続きの場合も市町村の農業委員会が窓口となっています。
(1)農地法第4条
自分の農地を自ら自分用に転用する場合
(2)農地法第5条
自分の農地を他社、第３者に販売するなど、所有権など権利の異動がともなう場合
(3)農地転用の手続き
市街化区域内において農地転用される場合には、農業委員会に届出を提出します。
手続きの流れとしては、届出は随時受付している市町村が多いですが、一般的には、受付日より数週間で受理通知が交付されます。
農業委員会では、届出書の法定な記載事項および、添付書類の確認をして、現地調査を実施し、不備がなければ、届出は受理することになっています。
農地転用は、一般の売買以外にも競売などを利用する方法もあります。競売は購入のコストも下がることがあるので、検討してみてはいかがでしょうか。
農振除外とは
農用地区域は、農業上の利用を確保する目的で定められた区域ですから、その区域内にある土地は農業の目的以外、たとえば、住宅、商業施設、駐車場、資材置場などへの転用は、農振法、および農地法によって制限されています。
原則としては、非農地または、白地農地を利用することになります。市町村が定めた農用地区域の土地のことを青地、農用地区域以外の土地を白地と呼んでいます。
農業以外の目的へ転用する場合には、農振法（農業振興地域の整備に関する法律）によって定められた要件を満たす場合に限って、農業振興地域整備計画を変更して、当該の土地を農用地区域から除外することができます。
この整備計画の変更を、農振除外と言います。
農用地区域に含まれる農地の除外手続き、農振除外申請ができる場合は、農用地区域は、農業上の利用を確保するために定められた区域ですから、農業以外の目的にすることによって、他の農地が農業上の利用に支障がおきたり、農業の施策の実施のさまたげにならないように、農振法によって、除外できる場合が限定されています。
農振除外を容認する条件などについては、次の要件をすべて満たす必要があります。
(1)必要性と代替え性
当該土地を農用地など以外の用途にすることが必要、かつ適当であり、農用地区域以外に代替する土地がないこと。
(2)集団性、農作業の効率化、農業上の効率的で、かつ総合的な利用
農用地区域内の農用地の集団化、農作業の効率化、そのほか土地の農業上の効率的、かつ総合的な利用に支障をおよぼす可能性がないこと。
(3)効率的、かつ安定的な農業経営を営む者
効率的で、かつ安定的な農業経営を営む者に対して、農用地の利用集積に支障をおよぼす可能性がないこと。
(4)排水路などの施設機能
農業用排水施設や農道など農用地などの保全または、利用上必要な施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと。
(5)土地改良事業
土地基盤整備事業（ほ場整備事業など）完了後8年以上経過しているものであること。
開発行為許可
農用地区域内において、開発行為、たとえば宅地の造成、土石の採取、建築物の新築増築などをする場合は、原則として、都道府県知事、または指定市町村の長の許可が必要となります。
指定市町村とは、農業振興地域の整備に関係する法律に基づく開発許可制度を適正に、運用して、優良な農地を確保する目標を立てるなどの要件を満たしているものとして、農林水産大臣が指定する市町村のこととなります。
指定された市町村の長は、開発許可制度において、都道府県知事と同じ権限を持つこととされています。
１．農用地区域内における開発許可
(1)都道府県知事、または指定市町村の長は、開発許可の申請があった場合は、次のすべてを満たす場合のみ、許可されます。
・開発行為にかかわる土地を農用地などとして利用することが困難となるため、農業振興地域整備計画の達成に支障をおよぼすおそれがないこと。
・周辺の農用地などにおいて、土砂の流出、または崩壊その他の耕作、または養畜の業務に著しい支障をおよぼす災害を発生させる可能性がないこと。
・周辺の農用地などに関係する農業用排水施設の有する機能に著しい支障をおよぼすおそれがないこと。
(2)その他、農用地区域内における開発行為などのうち、許可が不要とされている主な行為は、月のとおりです。
・土地改良法の第2条第2項に規定する土地改良事業として行う行為
・農地法の転用許可に関係する土地をその許可目的に供するために行う行為
・農地法第43条に規定する農作物栽培高度化施設に供するために行う行為
・農地中間管理事業法の農用地利用集積等促進計画に定めてある目的に供するための行為
・農山漁村活性化法の活性化計画に従って、活性化事業の用に供するために行う行為
・非常時の災害の応急措置として行う行為
・通常の管理の行為、軽易な行為
土地改良法は、土地改良について定める法律ですが、農用地の改良、開発、保全、および集団化に関する事業を適正、かつ円滑に実施するために必要な事項を定めてあり、農業生産の基盤の整備、および開発を図って、農業の生産性の向上、農業総生産の増大や農業生産の選択的拡大、および農業構造の改善に資することを目的としています。
