やむを得ず農業以外の目的へ転用する必要がある場合、農用地除外申出

農用地区域からの除外

１．農地の除外とは

農用地区域内では、農業の目的以外の土地利用が制限されています。

農用地区域内の土地を農業の以外の目的で利用しようとする時は、農用地区域からの除外をしなければなりません。

２．除外の手続き

除外の手続きは次のようになります。

(1)計画する者が市町村に対して、農用地区域除外の申し出をします。

(2)市町村ではその申し出を受けて、農業振興地域整備計画、農用地利用計画の変更も、やむを得ないと判断した場合には、変更の手続きをすすめます。

やむを得ないと判断されなかった場合には、申し出は、却下されます。

(3)知事が市町村の農業振興地域整備計画、農用地利用計画変更案に同意することが必要になります。

(4)農地法の農地転用許可や都市計画法の開発許可が必要な場合には、計画者は利用しようとする土地が農用地区域から除外された後、これらの許可を受けることになります。

農用地除外の考え方

農用地利用計画の変更については、次の事項について判断されます。

１．判断の根拠

(1)地域の農業の健全な発展と優良農地の確保に支障がないこと、市町村農業振興地域整備計画の達成に支障がないこと

(2)次の項目に掲げている農用地区域からの除外の要件を満たす土地であること

２．農用地区域除外の要件

農用地区域内の土地を農用地区域から除外するには、法令基準、および都道府県の同意基準を全て満たして、なおかつ市町村が地域農業の振興に支障がないものと認めた場合に限られています。

農用地区域から除外するために行っている農用地区域の変更は、次の要件のすべてを満たす場合に限りにおいて、実行することができます。

当該変更に関係する土地を農用地など以外の用途に供することが必要、かつ適当であり、農用地区域以外の区域内の土地で、代えることが困難であること。

当該変更によって、農用地区域内における農業経営基盤強化促進法の第１９条第１項に規定する地域計画の達成に支障をおよぼすおそれがないと認められること。

当該変更によって、農用地区域内における農用地の集団化や農作業の効率化、その他土地の農業上の効率的で、かつ総合的な利用に支障をおよぼすおそれがないと認められること。

当該変更によって、農用地区域内における効率的でかつ、安定的な農業経営を営む者に対する農用地の利用の集積に支障などをおよぼすおそれがないこと。

当該変更によって、農用地区域内の第３条第３号の施設の持つ機能に支障をおよぼすおそれがないこと。

農業生産基盤整備事業のうち、国の行う事業、もしくは、国の直接または、間接の補助事業の対象地に該当する場合にあっては、当該の土地が、政令で定める基準に適合していること。

農業の有する多面的機能の発揮の促進に関する法律の第11条における当該認定事業の実施期間が満了していること。

土地改良法の第92条の２における農地中間管理権の存続期間が満了していること。

農業経営基盤強化促進法の第２２条の８における地域計画の有効期間が満了していること。

３．同意の基準

農用地区域内の土地を農用地など以外の用途に供するために、農用地区域から除外する場合は、整備計画達成へのあきらかな支障がないように、すべての要件を満たしていなければなりません。

具体的な農地転用計画などがあって、不要不急の用途に供するために農用地区域から除外するものではないこと。

他法令の許認可などの見込みがあって、当該の用途に供するために通常必要とされる面積等からみて、農用地区域からの除外が過大なものではないこと。

農用地区域以外の区域内の土地をもつて、代えることが困難ということは、農用地区域外の土地に当該の用途に供するための可能な土地があるにもかかわらず、農用地区域からの除外をする場合でないこと。

支障を及ぼすおそれがあるとは、除外する土地の耕作者が地域の計画の目標の地図に位置づけられていること。

耕作者とは、地域の計画の話し合いの中で受け手となった担い手、および担い手以外の多様な農業を担う者としていること。

次のすべてを満たすことが必要です。

• 除外する土地が可能な場合に限って、一団の農用地区域の周辺部であること。

• 除外後の農用地区域内の農用地が農作業の効率性から、必要な地形的な連続性を有していること。

支障をおよぼす恐れがあるとは、除外する土地について、担い手が現在、利用集積している、または利用集積することが確実である場合で、担い手の経営規模を大幅に縮小することとなる場合です。

担い手、認定農業者、農業経営基盤強化促進法第12条第１項、または、特定農業法人もしくは特定農業団体（第23条第４項）のほかに、市町村が効率的、かつ安定的な農業経営者と認める者となっています。

事前協議を含む農用地利用計画の変更の協議がなされる時に、担い手によって当該農地に作付がなされていることを示しています。

利用集積とは１ヘクタール以上を連担して耕作している状態を意味しています。

利用集積が確実である農地とは、例えば所有者の内諾がある農地である場合。

大幅に縮小とは、担い手が耕作している農地の３割超が縮小することとなっています。

農用地区域内の土地改良施設の機能に支障がないこととは、農道、農業用用排水施設、防風林等の土地改良施設の維持管理に支障がなく、除外の前と同様の機能が確保されることです。

農業生産基盤整備事業の工事が完了した年度の翌年度から起算して、８年間を経過した土地であること。

農業生産基盤整備事業施行地は、これらの事業がなされていない農地と比較して明らかに、営農条件が優れていて、土地の合理的利用の観点から見ても、農地の改良などの公共投資の効用が十分に発揮されるように一定期間、農用地区域として確保する必要があること。

工事が完了した年度とは、工事完了の公告があった日の属する年度のことです。

農業の有する多面的機能の発揮の促進に関する計画に従って、多面的機能発揮促進事業において、特に重点的に多面的機能発揮促進事業の実施を推進する区域として、定めた区域内に農用地区域があるとき、当該認定事業の実施期間が満了していること。

土地改良法の第87条の３第１農地項の規定により行う土地改良事業、機構関連事業の施行に関する区域内に農用地区域があるとき、当該の農用地についての農地中間管理権の存続期間が満了していること。

農業経営基盤強化促進法第２２条の４第１項に規定する事項が定められている地域計画の区域内、農用地などの所有者等から利用権の設定などを受ける者を農地中間管理機構とする旨を地域計画に定めた区域に農用地区域がある時は、当該の事項に関係する地域計画の有効期間が満了していること。

農地転用における許可判断と農地売買・農地購入の実務ポイント

農地転用の可否は、単に土地の立地や面積だけで決まるものではなく、「農地法上の区分」「周辺の農業環境」「自治体ごとの運用」など複数の要素を総合的に判断して決定されます。そのため、農地購入や農地売買の段階で「転用できる前提」と思い込んでしまうと、後に許可が下りず大きなトラブルとなるケースがあります。

特に注意すべき点として、市街化区域・市街化調整区域の違いや、農用地区域（青地）の該当有無があります。これらは同じ市町村内であっても場所によって大きく異なるため、農地売却や農地購入の前に必ず個別確認が必要です。また、農地売買契約においては「農地転用許可を停止条件とする特約」を設けるなど、リスクヘッジも重要となります。

さらに、農地転用の審査では「事業の実現性」や「資金計画」も確認されるため、単に土地を取得するだけでなく、その後の利用計画まで具体的に準備しておく必要があります。これは農地購入時だけでなく、農地売却時にも買主の計画次第で許可の可否が左右されるため、売主側としても無関係ではありません。

農地売買・農地購入・農地売却に関わる一連の手続きは、法令だけでなく自治体の運用にも大きく依存します。行政書士などの専門家に事前相談を行うことで、許可の見通しや必要書類、スケジュールを具体的に把握でき、無用なトラブルを回避することが可能です。