農地を住宅や工場等の敷地、資材置場、駐車場、水路、山林等の農地以外の用地とする場合

農地法の許可

農地を転用するときは、農地法の許可が必要になります。

農地転用とは、農地を住宅や工場などの建物の敷地、資材置場、駐車場、道水路、山林などの農地以外の用地に転換することです。

農地を一時的に資材の置き場や 砂利採取場などに利用する場合も転用となります。

農地転用許可制度の目的としては、日本の食料の安定供給の基盤である優良な農地の確保と農業以外の土地利用との調整を図って、農地転用を農業上の利用に支障が少ない農地に誘導することを目的として、設けられています。

農地転用

農地転用とは、農地や採草放牧地を住宅や工場等の建物敷地、資材置場、駐車場、道水路、山林等農地以外の用途に転用することです。

１．市街化区域内の農地の宅地転用

農地の宅地転用とは、農地を宅地の用地にすることです。

農地を農地以外に使用する場合には、農地法第4条や第5条の許可が必要となります。無断転用には、厳しい罰則をもとに、原状回復を含めた是正指導が行われますので注意が必要です。

２．市街化区域以外の農地の宅地転用

市街化区域以外にある農地については、所有者が農地を宅地にする場合は、都道府県知事の許可を受ける必要があります。

３．市街化区域以外の農地の宅地転用目的の売買

農地などを転用する目的で、これらの土地について、所有権を移転して、または地上権、賃借権その他の使用収益権を設定する場合には、原則として、都道府県知事の許可が必要になります。

許可を受けないで、転用を目的として売買、賃貸等をした場合には、その所有権移転、賃借権設定等の効力が生じないだけでなく、自分の所有農地を転用する場合と同じく、原状回復などの命令がなされることがあるほか、刑罰が適用されることが有りますので、注意が必要です。

４．市街化区域内の農地の宅地転用目的の売買

市街化区域内の農地については、市街化区域外の農地とは違って、農業委員会にあらかじめ届出をしていれば、売買および賃貸をすることができます。

都市計画法上の開発の許可が必要な場合であれば、その許可を受けたことを証する書面を農業委員会に提出しなければなりません。

農地法第4条転用と第5条転用

１．農地転用について

農地を住宅や工場などの建物敷地、資材置場、駐車場、道水路、山林等の農地以外の用地に転換することです。

一時的に資材置場や砂利採取場などに利用することも農地転用となります。

２．農地転用の許可

農地の転用には、農地の権利移動を伴わない農地法第4条転用と、農地の権利移動を伴う農地法第5条転用があって、どちらも、農地転用の許可を受けなければなりません。

当該の農地が農振法の農用地区域に指定されている場合には、その区域から除外する申請も必要になります。

ただし、農振整備計画の変更計画策定時期によっては、すぐに除外できない場合もあります。

3．申請から許可までの流れ

(1)申請についての相談、（2）申請書の記入、必要書類の入手、（3）申請書の提出と受付

申請書の受付締切は毎月などと決まっている場合が多くあります。締切日は、変更となる場合もありますので、事前に事務局に確認したほうがよいでしょう。

(4)申請内容の審査や現地調査、(5)農業委員会総会で審議後、農業会議で諮問などが行われます。総会の開催は、多くの地区の場合、毎月行われているとことが多いです。

(6)最後に、農業委員会会長が許可することになります。

４．申請書様式

農地法第4条許可申請書、農地法第5条許可申請書、農地転用許可申請添付書類、その他添付書類などがありますが、自治体によって異なることが多いので、事前に各地の農業委員会に問い合わせておいたほうがよいでしょう。

５．標準処理期間

各地の農業委員会には、農地法第4条、第5条の農業委員会許可事案の事務処理について、申請書受付から許可までの標準処理期間を定めて、迅速な事務処理による行政サービスをしているところもあります。これも、事前に各地の農業委員会に確認しておいたほうがよいでしょう。

６．違反転用の罰則

許可を受けないで、農地を転用した場合や転用の許可に関係する事業計画どおりに転用していない場合は、農地法に違反することとなって、工事の中止や原状回復などの命令がなされる場合があります。

罰則の適用もあります。違反転用は、3年以下の懲役または、300万円以下の罰金が科せられます。法人は1億円以下の罰金となります。

違反転用における原状回復命令違反は、3年以下の懲役または、300万円以下の罰金となり、法人の場合は、1億円以下の罰金となっています。

７．許可の基準

立地基準は、農地を営農条件および、周辺の市街地の状況から見て、区分してあり、許可の可否が判断されます。

(1)農用地区域内農地：農業振興地域整備計画により農用地区域、原則不許可となります。

(2)1種農地：営農条件が良好な農地で、おおむね10ha以上集団的な農地などです。原則不許可となります。

(3)2種農地：他の農地区分以外の農地で、非農地、第3種農地に立地困難な場合などには許可となります。

(4)３種農地：市街地にある農地で、原則的に許可されます。

８．一般基準

農地転用の確実性や周辺農地等への被害防除措置の妥当性を審査して許可の可否を判断します

(1)転用の確実性

・資力や信用があることが認められること

・転用行為の妨げとなる権利がある者の同意を得ていること

・遅滞なく、転用目的に供することが認められること

・転用面積が必要最小限の適正である規模であること

・開発にあたって、他の法令の協議を完了していること

(2)被害防除措置

・土砂の流出、崩壊によって、被害を及ぼすおそれがないこと

・用排水施設の機能に支障などをおよぼすおそれがないこと

・日照や通風などの周辺農地の営農の条件に支障をおよぼすおそれがないこと

農地法第4条（農地転用）における実務上の注意点と見落としやすいポイント

農地法第4条による農地転用は、「自己所有の農地を農地以外に変更する場合に許可が必要」という基本ルールがありますが、実務ではそれ以上に重要なポイントが多数存在します。特に、農地転用の可否は単に申請書の内容だけでなく、立地条件や周辺農地への影響など総合的に判断されるため、同じ用途でも地域によって許可の可否が大きく異なる点に注意が必要です。実際、農地は食料生産基盤として厳しく保護されており、安易な転用は認められません。

また、農地購入や農地売買を伴うケースでは、農地法第4条ではなく第5条許可が必要になる場合があります。この点を誤解していると、手続きのやり直しやスケジュール遅延につながるため注意が必要です。さらに、農地売却後に転用する場合や、農地購入後すぐに農地転用を予定している場合は、事前に農業委員会へ相談しておくことが極めて重要です。

実務上よくある失敗として、「許可が下りる前に工事を開始してしまう」ケースがありますが、これは農地法違反となり、原状回復命令や罰則の対象となる可能性があります。農地転用は必ず許可後に着手することが大原則です。また、資金計画や事業計画が不十分な場合も不許可の原因となるため、形式的な申請ではなく、実現性のある計画を準備することが求められます。

農地法は専門性が高く、農地購入・農地売却・農地売買・農地転用のいずれの場面でも判断が難しいケースが多く存在します。特に市街化区域・市街化調整区域の違いや、農地区分（第1種・第2種など）によって許可基準が変わるため、行政書士など専門家に事前相談することで、リスク回避とスムーズな手続きが可能になります。