土地の所有者以外が権利の設定・移転で農地を農地以外に転用の場合、知事の許可が必要

土地の所有者以外が農地を農地以外に転用する場合は、農地法に基づいて農地転用許可が必要です。

農地を農地以外の用途に転用する場合、地方自治体の長（知事や市町村長など）から農地転用許可を受ける必要があります。

地方自治体は、転用する用途や転用後の利用計画などを審査して、転用による農地の減少や食料生産の影響を考慮して、許可を与えるかどうかを判断します。

農地を農地以外のものにする。農地法第4条、第5条関係

１．許可申請に基づいた審査内容

(1)農用地区域内農地

市町村が定める農業振興地域整備計画において、農用地区域とされた区域内の農地

原則、不許可となります。

(2)甲種農地

・市街化調整区域内の農業公共投資後で、8年以内の農地

・集団農地で高性能な農業機械での営農が可能な農地

原則、不許可となります。

(3)第1種農地

・集団農地（10ha以上）

・農業公共投資対象農地

・生産力の高い農地

原則、不許可となります。

(4)第2種農地

・農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力が低い農地

・市街地として発展の可能性のある農地

第3種農地に立地困難な場合などでは許可

(5)第3種農地

・都市的整備がされた区域内の農地

・市街地にある農地

原則、許可となります。

２．主な一般基準

(1)事業実施の確実性

・転用目的や面積は適当か？

・資金力と信用があるか？

・転用を妨げる権利を有する者の同意はあるか？

・遅滞なく、転用されるか？

・他の法令による許認可が得られる見込みがあるのか？

(2)被害防除

・土砂の流出や、崩壊などの災害を発生させる可能性はないか？

・周囲の営農の条件に支障がないか？

３．農地法第4条

自分の名義のままで、農地を転用する場合になります。

農地の所有者がその農地を自分の農地以外のものにする場合は、知事または、農林水産大臣の転用の許可を受ける必要があります。

市街化区域内の農地を転用する場合は、あらかじめ農業委員会に所定の事項の届出をする必要があります。

事前の審査がある場合が多いので、事務局へ問い合わせておいたほうがよいでしょう。

４．農地法第5条

他人名義の農地を買う、あるいは借りて農地を転用する場合です。

農地の所有者以外が権利の設定や移転を受けて、農地を農地以外のものにする場合は、知事または、農林水産大臣の転用許可を受ける必要があります。

市街化区域内の農地を転用する場合には、あらかじめ、農業委員会に所定の事項の届出を行う必要があります。事前の審査がある場合が多いので、事務局へ問い合わせておいたほうがよいでしょう。

農地法第5条

農地の所有者以外の者が、新たに権利の設定や移転を受けて、農地を農地以外のものにする、農地転用する場合には、知事の許可を受けなければなりません。

許可を受けないでした権利の設定や移転は、その効力が生じません。

市街化区域内の農地については、あらかじめ、農業委員会に届け出て、転用をする場合は、許可は必要ありません。

１．許可を必要とする場合

農地の所有者以外の人が、新たに、権利の設定や移転を受けて、農地を転用する場合

２．許可を必要としない場合

国や都道府県が農林水産省令で定めるものに転用する場合

市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会に届けを出して転用する場合

都道府県を除く地方公共団体が道路や河川など、または土地収用法第3条各号に掲げる施設に転用する場合

３．書類など

市街化調整区域の第5条許可、4ヘクタール以下

農地法第5条届出については、書類提出のあった日から2週間程度で、受理または、不受理の通知がきます。

農地などの利用関係に紛争が生じていることなどによって、特に慎重に審査する必要があるものについては、農業委員会の総会の審議を経た上で、届出者に対して、受理または、不受理が通知されます。

４．注意事項

農地法第5条許可について、開発行為をともなう場合は、申請の時期や添付する書類などについて、事前に農業委員会事務局に相談しておきます。

賃貸借契約などのある農地の転用は、事前に解約の手続きが必要になります。

その他、場合によっては、添付書類が求められる場合や、受付をしてもられないケースがありますので、申請書の提出前に農業委員会の事務局まで、相談しておいたほうがよいでしょう。

農地などの権利移転、農地転用などの農地法関係

農地などを売買などによって権利移転する場合や賃貸借などによって権利を設定するには、原則として、農地法に基づく許可が必要になります。

農地などを農地以外のものに転用するには、許可もしくは、届け出が必要になっています。

１．農地などの売買・貸借などの権利の移転・設定、農地法3条関係

農地を農地として売買、賃貸借などの権利移転、権利設定をする場合には、原則として、農地法第3条の許可が必要となります。

この許可を受けずに権利移転、設定を行っても、登記所で登記をすることができませんし、許可を受けないでした行為はその効力を生じません。

(1)許可の主な要件

農地法第3条に基づく許可を受けるには、次の条件をすべて、満たしていることが必要です。

・申請農地を含めて、所有している農地または、借りている農地のすべてを効率的に耕作すること、全部効率利用要件。

・申請者または、世帯員などが農作業に年間150日以上従事すること、農作業常時従事要件、個人の場合。

・申請した農地周辺の農地利用に影響を与えないこと、地域との調和要件。

・法人の場合は、農地所有適格法人の要件を満たすこと、農地所有適格法人要件、所有の場合。賃借の場合は、一般法人でも可能。

(2)許可書の交付

3条許可申請書は、毎月特定の日に締め切られて農業委員会総会の終了後に、許可書が交付されます。

農地法第3条許可の事務処理については、申請書受付から許可までの標準処理期間を定めている自治体もあります。

農地法第4条に基づく農地転用の実務上の注意点と見落としがちなポイント

農地法第4条による農地転用は、「自己所有の農地を農地以外に利用する場合に許可が必要」というシンプルな制度に見えますが、実務では地域ごとの運用や個別事情により判断が大きく異なる点に注意が必要です。農地転用の可否は、単に申請書類の内容だけでなく、周辺の農地利用状況や都市計画、農業振興地域の指定などを総合的に考慮して判断されます。したがって、同じような用途（駐車場や住宅など）であっても、場所によって許可が下りるケースと下りないケースが存在します。

また、農地購入や農地売買と絡むケースでは、「まず転用できるか」を確認せずに契約を進めてしまうことが大きなリスクとなります。農業委員会の判断によっては、農地転用が認められず、結果として土地の利用目的を達成できない可能性もあります。特に農地売却を伴う農地売買では、第5条の許可が関係するため、農地法全体を踏まえた慎重な判断が必要です。

さらに見落としがちなのが、「許可前に工事や造成を行ってしまうケース」です。農地法では、許可前の着工は違反行為とされ、原状回復命令や罰則の対象となる可能性があります。農地転用は必ず許可取得後に着手する必要があり、スケジュール管理も重要な実務ポイントです。

このように、農地・農地転用・農地売買は法的規制が強く、かつ地域差も大きいため、事前に農業委員会への相談を行い、必要に応じて行政書士など専門家のサポートを受けることが、トラブル防止の観点から非常に重要といえます。