農業振興地域内農用地区域から転用したい土地が入っている場合、農用地除外申出

例え農業振興地域内農用地区域の中に転用したい土地が入っているとしても、農用地区域から除外して欲しい旨の申出をする手続をすれば、除外することも可能です。

ただし、申出をしたからといって、必ず除外されるわけではありませんので注意が必要です。

農業振興地域制度と農地転用許可制度

農地転用の規制は、農業上の土地利用の地域の割り当てを行う農業振興地域制度と個別の農地転用を規制する農地転用許可制度の２つになります。

農業振興地域制度とは、市町村が将来、農業上の利用を確保すべき土地として指定した区域での農地転用を、原則、禁止するというものです。

農地転用許可制度は、優良な農地を確保するために、農地の優良性や周辺の土地利用の状況などによって、農地を区分して、転用を農業上の利用に支障がない農地に誘導することを目的としています。

農業振興地域制度および農地転用許可制度についての具体的な相談は、都道府県や市町村農業振興地域制度担当部署または、農業委員会に相談することになります。

１．制度の目的

自然的、経済的、社会的な諸条件を考慮して、総合的に、農業の振興が必要であると認められる地域について、その地域の整備に関して、必要な施策を計画的に推進するための措置を講ずることで、農業の健全な発展を図り、国土資源の合理的な利用に寄与することを目的としています。

２．制度の仕組み

（1）農林水産大臣は、食料、農業、農村政策審議会の意見を聴いて、農用地などの確保などに関する基本指針を策定します。

（2）都道府県知事は、農林水産大臣と協議して、基本指針に基づく農業振興地域整備基本方針を定めて、これに基づいて、都道府県知事は、 農業振興地域を指定します。

（3）指定を受けた市町村では、知事と協議して、農業振興地域整備計画を定めます。

３．農業振興地域整備計画で定める事項

・農用地利用計画

・農業生産基盤の整備開発計画

・農用地などの保全計画

・規模拡大農用地などの効率的利用の促進計画

・農業近代化施設の整備計画

・農業を担うべき者の育成の確保のための施設の整備計画

・農業従事者の安定的な就業を促進する計画

・生活環境施設の整備計画

必要に応じて、上記にあわせて、森林整備、その他の林業の振興との関連に関する事項

農用地利用計画は、農用地などとして利用すべき土地の区域である農用地区域および、その区域内にある土地の農業上の用途区分を定めます。

４．農用地区域に含める土地

10ヘクタール以上の集団的農用地、農業生産基盤整備事業の対象地、土地改良施設用地、2ヘクタール以上の農業用施設用地、その他農業振興を図るため必要な土地

国の直轄、補助事業および、融資事業による農業生産基盤整備事業などは、原則として、農用地区域を対象として行われます。

農用地区域内の土地については、その保全と有効利用を図るために、農地転用の制限、開発行為の制限などの措置がとられます。

農用地などの確保に関する基本指針、および農業振興地域整備基本方針に確保すべき農用地等の面積の目標を定めて、農林水産大臣は、毎年、都道府県の目標の達成状況を公表します。

農業振興地域内の農地転用

農用地区域内の農地の転用は、農用地利用計画において指定された用途に供する場合以外は認められていません。

農用地区域からの当該農地の除外などの農用地利用計画の変更が必要と認められる場合は、農用地利用計画の変更をした上で、農地法による転用許可を得る必要があります。

農用地区域以外の白地地域である農業振興地域における農地の転用は、開発規制は行われませんが、農地法による転用許可が必要になります。

１．農用地区域に含まれない土地など

土地改良法第7条第4項に規定されている非農用地区域内の土地、優良田園住宅建設計画に従って、優良田園住宅の用に供される土地、農村地域への産業の導入の促進などに関する法律などの、いわゆる地域整備法の定める計画の用途に供される土地、公益性が特に高いと認められる事業用に供される土地は、農用地区域に含まれない土地となります。

上記以外で、除外の必要が生じた場合は、次の要件をすべて満たすものとなります。

(1)農用地区域以外で代替すべき土地がないこと

(2)地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがないこと

(3)除外によって、土地の農業上の効率的、かつ総合的な利用に支障をおよぼすおそれがないこと

(4)効率的かつ安定的な農業経営を営む者に対する農地の利用の集積に支障をおよぼすおそれがないこと

(5)除外によって、農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障をおよぼすおそれがないこと

(6)農業基盤整備事業完了後、8年を経過しているものであること

２．農用地区域から除外する

農用地区域の申出とは、農地転用許可申請したい農地が、農用地区域に入っている場合に、市町村に対して、農用地区域から除外して欲しい旨の申出をする手続のことです。

申出をしたからといって、必ず除外されるわけではありませんので注意が必要です。

農用地などを農用地区域から除外する場合は、農用地利用計画の変更手続きが必要となります。

農用地区域の変更を内容とする農用地利用計画の決定に当たって、関係権利者の意向を反映させるために、農用地利用計画案を公告して、約30日間縦覧するとともに、15日間の異議申出の期間が設けられています。

農地転用を伴う場合には、農地転用許可処分との整合を保つために、事前に転用許可権者との調整を図ることとされています。

農地転用手続きにおける実務上の注意点と農地購入・農地売却・農地売買の重要ポイント

農地転用を伴う農地購入・農地売却・農地売買では、「許可が取れる前提」で話を進めてしまうことが、最も大きなリスクです。農地は農地法の規制を受けるため、たとえ売買契約を締結しても、許可（農地法第5条等）が下りなければ契約自体が無効または停止条件付きとなるケースが一般的です。したがって、事前に対象農地が転用可能かどうか（農用地区域内か、市街化調整区域か等）を確認することが極めて重要です。

また、農地転用の可否は全国一律ではなく、各自治体の農業委員会や都道府県の判断に大きく左右されます。同じような条件に見える農地でも、地域の農業振興計画や周辺環境によって判断が異なるため、「他の地域でできたから大丈夫」という考えは危険です。特に農地購入後に転用できない場合、土地活用が大きく制限されるため、事前調査を怠らないことが重要です。

さらに、農地売却を検討している方も注意が必要です。買主が転用目的で農地購入を希望していても、許可が得られない場合は売買自体が成立しません。そのため、売主側としても「転用見込み」の確認や、必要に応じた専門家への相談が重要になります。行政書士などの専門家に事前相談することで、農地売買におけるリスクを大幅に軽減することが可能です。