登記簿に農地として登録されている土地を農地以外の地目に転用する場合は、農地法に基づき農地法第4条の届出が必要になります。
農地転用は許可や届出が必要
農地の転用には許可や届出などが必要です。農地転用とは、農地を農地ではなくすことです。
たとえば、農地を住宅、工場、資材置場、道路、山林などの用地に変更することになります。
農地は、食料の大切な生産であると同時に、自然の災害防止など多くの機能を持っていて、日本国にとって、大切にしていく必要があります。この理由から農地転用には 農地法による規制がかけられています。
１．対象農地
田、畑、樹園地、採草放牧地など、すべての農地が転用許可の対象となります。
登記簿の地目が農地であれば、たとえ耕作されていなくても 農地性があれば、農地として扱われています。
たとえ地目が農地でなくても、作物などを肥培管理されている土地は農地とみなされます。
(1)農用地区域内農地
農振法に定めてある農用地区域内の農地です。原則、不許可です。
(2)第1種農地
農用地区域内の農地以外の農地で、次の要件を満たす良好な営農条件を備えている農地です。
・約10ヘクタール以上のまとまりがある農地内の農地です。
・国や地方公共団体によって土地改良事業などが行われている農地で、生産性が高い農地です。
原則、不許可になります。
(3)第2種農地
農用地区域内農地以外の農地で、次の要件を満たす農地です。
・第3種農地を含む区域に近接して将来、市街地化が見込まれる区域内の農地です。
・第1や第3種農地の要件に該当しない農地になります。
周辺の他の土地で転用を行うことが困難な場合は許可されます。
(4)第3種農地
農用地区域内農地以外の農地で、市街地の区域内または、市街地化が著しい区域内にあって、次の要件を満たす農地になります。
・水道菅等が埋設された道路に面して500m以内に学校、病院などが2つ以上ある区域内の農地
・300m以内に船の発着場、支所を含む市役所などがある区域内の農地
・都市計画法の用途に指定されて宅地化が相当、すすんでいる区域内の農地
原則 許可となります。
請する農地が、農業振興地域内の農用地区域内にある場合は、原則として転用が認められません。
転用を行う場合は、農用地区域からの除外の手続きをしてから転用申請をする必要があります。
２．一時的な転用
農地を一時的に、資材置場、砂利採取、工事用仮設道水路、農地造成などをする場合も転用となって許可が必要になります。
農業用施設用地として利用する場合、自己の農地の保全や利用上必要な耕作用道路、用排水路、防風林などの施設に転用する場合は、その面積に関係なく、許可は必要ありません。
自己所有の農地を温室、畜舎、農機具倉庫など農業経営上、必要な施設に転用する農地面積が2アール、200平方メートル未満であれば届出て、2アール以上であれば許可が必要となります。
３．農地の転用手続き
(1)非農地証明願い
地目が田畑の土地で山林化しているなどの理由によって今後、農地として利用できる見込みがない土地については、農地利用最適化推進委員による現地の調査で、非農地証明書を発行できる場合があります。
農地転用許可を受けたが、転用事業に未着手である土地の場合や集団性の優良農地内にある場合などは、証明できません。
なお、農業委員会での手続きだけでは、登記簿上の所有者や地目は変更されません。許可書を受領後に、速やかに登記申請を行います。
(2)無断で農地を転用する
工事の中止や原状回復などの命令がでることがあります。（農地法第51条）
また、3年以下の懲役刑や300万円以下の罰金が科せられる（農地法第64条）場合もあります。
４．農地法4条許可、農地転用
農地は、農地法によって、売買、贈与、転用などの処分が規制されています。理由は、食糧自給のために農地を保護して農地の利用促進をするためです。
(1)農地とは
農地法上の農地は、耕作の目的に供される土地です（農地法2条1項）。農地かどうかは、客観的に土地の事実状態で判断します。
土地を権利移動する時に、登記簿上の地目が田や畑となっている場合、現況が農地でなくても、農地法の許可が必要となります。
(2)農地の処分
・権利移動（売買や贈与など）
権利移動とは、耕作する者が変更されることです。農地法3条の許可が必要です。
・転用（農地から宅地へなど）
転用とは、農地をやめて宅地などへ土地の用途を変更することです。人の変更はありません。農地法4条の許可または、届出が必要となります。
・転用目的の権利移動
転用目的の権利移動は、人の変更と用途の変更を両方することです。農地法5条の許可または届出が必要となります。
・農地法4条許可、届出
許可を必要とする行為
自己所有の農地を自己所有のままで農地以外のものにする場合となります（農地法4条）。農地は一度、つぶしてしますと復旧するために労力がかかりますので、一時的転用も含まれます。
許可権者
農地をつぶすということは、食糧自給率に直結しているために農業委員会でなく、原則都道府県知事が許可権者となります。ただし、農林水産大臣が指定している市町村の区域内であっては、指定市町村の長が許可権者となります。
許可基準
転用の許可基準は、大きく立地基準と一般基準に区別されています。転用の許可を得るには、この2つの基準を満たす必要があります。立地基準とは、農地が存在する場所により転用の可否や要件を定めるもの。一般基準とは、土地の効率的利用の確保という観点から転用の可否を判断します。
・農地転用の一般基準
次のいずれかに該当する場合、許可されません。
(1)農地を転用して、事業に使うことが確実と認められない場合
転用行為を行うための資力や信用があると認められない場合。
転用行為の妨げとなる権利を有する人の同意を得ていない場合。
許可を得た後に遅滞なく転用する見込みがない場合。
事業に必要な行政官庁の許認可を得ていない場合。
事業に必要な法令や条例によって義務付けられた行政官庁との協議を行っている場合。
申請に関する農地と一体として事業のように供する土地を利用できる可能性がない場合。
申請に関する農地の面積が事業の目的からみて、適正と認められない場合。
申請に関する事業が工場、住宅、その他施設に供される土地の造成のみを目的とする場合。
(2)農地の転用が周辺の農地の営農の条件に支障を生じる可能性がある場合
(3)仮設工作物の設置などの一時転用の場合、利用後、速やかに農地に復元することが認められない場合。
５．市街化区域の特例
市街化区域は、都市化を推進している区域です。市街化区域内にある農地を宅地に転用することは望ましいとされています。
市街化区域内にある農地を転用する場合、都道府県知事等の許可は不要となって農業委員会への届出でよいとなっています（農地法4条1項7号）。
６．許可を受けずに転用した場合
都道府県知事または、指定市町村の長は、原状回復工事の停止など、違反行為を是正するための必要な措置をとるべきと命じることができます（農地法51条1項）。罰則も適用されます（農地法64条）。
７．地目変更の登記
農地法4条の許可を受けても、地目の変更が行われていない限り、地目変更の登記はすることができません。
申請する農地が 農業振興地域内の農用地区域内の場合、原則転用が認められず、転用を行う場合は、農用地区域からの除外手続きをして転用申請を行います。
８．一時的な転用は？
農地を一時的に資材置場、砂利採取、工事用仮設道水路、農地造成などを行う場合も転用となって、許可が必要です。
９．農業用施設用地として利用する場合
自己の農地の保全や利用上必要な施設、耕作用道路、用排水路、防風林などに転用する場合は、その面積に関係なく許可はいりません。
自己所有の農地を温室、畜舎、農機具倉庫など、農業経営上必要な施設に転用する農地面積が2アール、200平方メートル未満であれば届出、2アール以上であれば許可が必要になります。
１０．農地の転用手続きは？
非農地証明願いについて
地目が田や畑の土地で、山林化しているなどの理由で、農地として活用できる見込みがない土地は、農地利用最適化推進委員による現地調査で非農地証明書を発行できることがあります。
農地転用許可を受けても転用事業に未着手である土地や集団性のある優良農地内にある場合などは、証明できません。
農業委員会での手続きだけで、登記簿上の所有者や地目は変更されません。許可書を受領後は、速やかに登記申請を行います。
１１．無断で農地を転用すると
工事の中止や原状回復などの命令が出たり（農地法第51条）、3年以下の懲役や300万円以下の罰金が科せられる（農地法第64条）ことがあります。
