裁判所の競売や税務署の公売になった農地の入札に参加したい場合、競売農地買受適格証明願申請

農地の競売や公売に参加する場合は、農地を取得できない資格のない者が最高価買受人になるのを未然に防止するために買受適格証明が必要になります。

農地として耕作をする目的で取得する場合であれば、農地法第3条許可の買受適格証明となります。

市街化調整区域内の農地を農地以外の用途に転換する目的で取得するのであれば、農地法第5条許可の買受適格証明、市街化区域内の農地を農地以外の用途に転換する目的で取得する場合では第5条届出の買受適格証明が必要になります。

公売と競売

１．公売

公売とは、税金などの支払いを滞納している者が督促や勧告に応じない場合に、その債務者の所有する財産、不動産、宝飾品、美術品、自動車、電化製品などを債権者が差押えて、入札などで売却して、その売却代金を滞納している税金に当てて回収するということになります。

債務者は税金滞納者であり、滞納している税金が国税の場合には、債権者は国税局や税務署となって、住民税や健康保険料などの地方税の場合には、自治体の役所が債権者になります。

２．競売

公売も競売もいずれも、債務者が滞納している債務、いわゆる滞納金を回収するための手続きとなります。

ただし、公売は、国税徴収法で、競売は民事執行法が管轄しています。

国税徴収法は、国税収入の確保を目的として、国税の滞納処分、その他の徴収の手続きの執行などについて必要な事項を定めた法律となります。地方税の徴収などにも使われています。

競売の手続きについては民事執行法に規定されています。民事執行法においては、強制執行、担保権の実行としての競売、民法、商法その他の法律の規定による換価のための競売（形式的競売）、債務者の財産の開示の4つの執行手続を規定しています。

農地の競売、公売について（買受適格証明）

裁判所の競売や税務署の公売になった農地の入札に参加するには、農地法の許可を受ける見込みのある者であることを証明する書類が必要になります。

この証明書を買受適格証明書といいます。農地を取得することができない者が最高価買受人になるのを未然に防ぐために、入札参加者は買受適格証明書を持っている者に限定するということになっています。

買受適格証明を受けるためには、農業委員会に買受適格証明願を提出します。

競売、公売農地を耕作目的で取得する場合には、農地法3条第1項目的の買受適格証明願になります。

競売、公売農地を農地以外の用途に転換する目的で取得する場合には、農地法5条第1項目的の買受適格証明願になります。

農業委員会の総会で審議された結果で、適格者であると判断された場合には、後日、買受適格証明書が発行されます。農地法第5条の場合であれば、都道府県が最終の決定を行います。

買受適格証明書は即日で交付できるものではありませんので、注意が必要です。日数がかかる場合があります。

競売、公売の農地を落札された場合、第3条目的の場合では、農地法第3条による許可申請が、第5条目的の場合には農地法第5条の規定による許可申請が改めて必要となります。

競売不動産の税金

競売不動産に係わる税金は次のものがあります。

競売不動産に係わる主な税金としては、次のとおりとなります。このうち、競売手続で裁判所に納付するのは登録免許税になります。

(1)取得に係わる税

金登録免許税（国税）

不動産取得税（地方税）

(2)保有に係わる税金

固定資産税（地方税）

都市計画税（地方税）

(3)転売した場合の税金

譲渡所得税（国税）」：個人

法人税（国税）：法人

消費税（国税）

登録免許税とは、土地や建物の所有権の登記などをする者が納める税金です。

裁判所の競売手続では、代金納付の時に所有権移転登記の登録免許税、および負担記入抹消登記の登録免許税を納付することになります。

一般的な計算方法は次のとおりで、おおよその目安とします。

評価額とは、原則として、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格のことで、固定資産税評価証明書または、地方税法４２２条の３の通知書がその証明文書になります。

・所有権移転登記の登録免許税(土地の評価額＋建物の評価額)×２％(１００円未満切捨)

・負担記入抹消登記の登録免許税不動産の個数×１，０００円

不動産取得税は，不動産、土地や家屋の取得に対して課税されるものです。競売不動産についても、売却代金を納付することによって、不動産の所有権が買受人に移転するために不動産取得税が課せられることになります。

所有権移転登記の時の登録免許税とは別に納付しなければなりません。都道府県の税事務所から通知が届きます。

次のような一定の条件を満たすものについては、軽減措置を受けられる場合があります。都道府県税事務所に相談します。

・自身の住居として買い受ける

・床面積が５０平方メートル以上、２４０平方メートル以下

・耐火構造の住宅は、築２５年以内、それ以外の構造の住宅は築２０年以内

なお、競売、公売農地を落札された場合は、第3条目的の場合は 農地法第3条による許可申請が必要となって、第5条目的の場合であれば農地法第5条の規定による許可申請が改めて必要となります。

農地法第3条や第5条につきましては、農地法第3条関係の農地の売買、交換、贈与について、農地の転用については、各市町村のホームページの農地法第4条、5条関係などを参照するか、最寄りの各市町村の農業委員会の事務局などで相談することになります。

農地転用許可に関する実務上の注意点と農地売買の落とし穴

農地転用許可は、単に申請書を提出すれば認められるものではなく、地域ごとの農業振興計画や農地の区分（農用地区域・第1種農地など）によって可否が大きく左右されます。特に「農地購入」を前提とした転用計画では、購入後に転用できないリスクを見落とすケースが多いため、事前調査が極めて重要です。

また、「農地売却」や「農地売買」においては、農地法第3条・第5条の許可が必要となるケースがあり、許可が下りるまで所有権移転が完了しない点にも注意が必要です。契約だけ先行してしまい、結果的に許可が下りずトラブルになる事例も少なくありません。特に市街化調整区域では、転用許可のハードルが高くなる傾向があります。

さらに見落としがちなのが、農地の現況と登記地目の不一致です。登記上は「畑」であっても、実際には長年耕作されていない場合など、行政の判断に影響を与えることがあります。農地転用や農地売買を検討する際は、現地確認と役所への事前相談を必ず行いましょう。

これらの手続きは複雑であり、地域ごとの運用差も大きいため、行政書士などの専門家に早期に相談することが、結果的にスムーズかつ安全な「農地購入」「農地売却」につながります。