家庭菜園と農業との違い、生産者との責任の違い、農地付き住宅で家庭菜園

家庭菜園は、個人が基本的には趣味として自宅のベランダ、庭や空き地などを利用する野菜畑のことです。農業は、基本的には営利が目的で、農地を利用して作物を栽培します。畜産も農業に含まれています。

家庭菜園と農業との違い

家庭菜園の場合であれば、自分好みの野菜を作って収穫を楽しんで友達や近所に配れば、喜んでもらえて、本人も楽しいのですが農業という職業になると、かなり違ってきます。

農業の企業であれば、会社員としてふるまえますが、日本で多い個人の農家の場合には基本的に、個人事業主となります。農家は、経営者ですから、営利が目的で物事を決めなければなりません。投資したら、回収しないと倒産してしまいます。

家庭菜園と農地の違いでは、土地を利用する目的や作物の利用の目的、固定資産税や農地法で規制されているかどうかなどの違いがあります。

農地は、農地法という法律で規制されていて、家庭菜園の規模を拡大して農地にしたいというわけにはいきません。

農地付き空き家

田園回帰という流れがあります。総務省の「田園回帰に関する調査研究」によると、過疎地域における人口移動について、若い世代で、地方への移住の動きが見られて内閣府による「東京在住者の今後の移住に関する意向調査」においても約 4 割の人が移住を希望する旨の意向が出されています。

全国的に、自治体を中心とした空き家・空き地バンクの取組が広がっています。

都会からの移住者に対して空き家に隣接する遊休農地をセットにして、提供するなどの事例もあります。空き家はうまく使えば、地域の資源となり、地域の合意形成の中で、資源を活用していくことで地方創生や地域の活力の維持や向上につながることも期待されます。

家庭菜園と農地法

家庭菜園であっても、耕作しているので、農地と言えるかどうかですが、農地法では、農地とされていません。

家庭菜園は、基本的には敷地の一部を構成しているだけで、農地として独立した価値を認められていません。

家庭菜園と同じように、学校や幼稚園などの校庭にある教育の目的の田や畑も農地ではありません。

農地の売買や農地転用は、農地法によって規制されています。

知らずに必要な申請の手順をしないと契約が無効になったり、罰金を科せられたり、原状回復をしなければならない場合もありますが、家庭菜園は法の規制はありません。

農地法

１．第3条権利移動

農地を農地のままで、売買や貸したり借りたりする場合には、農業委員会への許可を申請します。

農地は、農業従事者のあいだでしか売買できません。違反した場合には、契約は無効となります。

２．第4条規制

農地を農地以外の目的で利用する場合は、都道府県知事の許可が必要になります。

違反した場合には、工事の停止命令や原状回復命令が出されてしまいます。罰則の適用もあります。

３．第5条規制

農地を農地以外の目的で利用して、農地売買で所有者が変わる場合は、都道府県知事の許可が必要になります。

違反した場合は、工事の停止命令や原状回復命令が出されます。罰則もあります。

農地は、農業従事者のみが売買や貸し借りを認められています。一般の個人が借りることはできません。

農地法では、農地とは耕作目的に供される土地のことです。農地法では、農業することを前提としている土地となります。

栽培した生産物は販売して、利益を上げることが目的です。

登記簿の地目は、畑または田となります。

農地であるかどうかの判断は、現状で判断されます。現況で決まります。

登記簿の地目や所有者などの意思が違っていても、現況が農地なら農地とみなされます。

固定資産税

１．家庭菜園の税金

土地の評価は、1つの土地ごとに評価されます。土地全体としての状況で、地目が決まるので、家庭菜園の部分だけを畑や田としてみなされません。

家庭菜園の部分だけを農地として、税金の優遇を受けるということはできません。

家庭菜園を拡張する目的で宅地や雑種地を取得した場合は、農地と判断されない限り、固定資産税の優遇は受けられません。

２．農地の税金

農地の固定資産税は優遇されているので、安くなります。

農地の区分によっては、宅地と同じような税額になることもあります。

固定資産税は、固定資産税評価額×1.4(標準税率)で計算されます。

固定資産評価額は、その土地が持つ固定資産としての価値が元になります。農地ではその土地で生産できる作物による収益が基準となります。

同じ農地でも、山間の農地と都会の市街地にある農用地では、収益性だけでなくて、土地の価値も違ってきます。都会の土地の方が、価値が高くなっています。

農地転用許可の実務で見落としがちなポイントと農地売買の注意点

農地転用許可に関する手続きは、単に申請書を提出すればよいというものではなく、事前準備や周辺状況の確認が非常に重要です。特に「農地売買」を伴うケースでは、許可が下りることを前提に契約を進めてしまうと、後からトラブルになる可能性があります。農地は農地法による強い規制を受けているため、「農地購入」や「農地売却」を行う際には、許可の可否を見極めることが不可欠です。

実務上よくある見落としとして、「立地基準」と「一般基準」の両方を満たしているかの確認不足があります。たとえば、市街化調整区域内の農地や、周辺農地への影響が大きい土地については、転用が認められないケースも少なくありません。このような場合、「農地売買」契約を締結しても、最終的に転用できず目的が達成できないリスクがあります。

また、「農地購入」を検討している方の中には、「取得後に転用すればよい」と安易に考えてしまうケースも見受けられます。しかし、農地転用許可は取得前提で判断されるため、購入前に転用の見込みを確認することが極めて重要です。同様に「農地売却」を行う側も、買主の利用目的によって許可の難易度が変わる点を理解しておく必要があります。

こうしたリスクを回避するためには、事前に行政書士などの専門家へ相談し、個別具体的な事情を踏まえた判断を行うことが望ましいです。地域ごとの運用や自治体の方針によっても判断が異なるため、一般論だけで進めるのは危険です。