地方公共団体が設置する法人による取得、所有権移転で第3条の許可を要しない場合

地方公共団体が公用、または公共用に供する場合は、所有権移転で第3条の許可を要しません。不許可の例外となっています。

農地法第3条で農地の権利移動

１．農地法第3条の概要

農地の権利移動には許可が必要になります。

農地を耕作目的で所有権を移転するか賃借権や使用貸借権を設定する場合は、農地法第3条の規定に基づく許可を受けることになります。

土地を買ったり、借りたりする場合は、売主、貸主と買主、借主が売買、貸借契約を締結して、買主、借主がその代金を払って土地の所有権や賃借権などを取得します。

耕作目的で農地を売買、または貸借する場合は、農地法第3条により農業委員会の許可を受ける必要があって、許可を受けないでした売買、貸借は効力が生じないとなっています。

農地について売買や貸借契約を締結して、対価を支払ったとしても、農地法による許可を受けていないと所有権や賃借権などは取得できません。

２．農地法第3条の許可の条件

農地を売買、あるいは貸借する場合は、農地法第3条の規定により許可が必要ですが、この申請があった時の判断基準が法律で決まっています。

(1) 許可する判断基準

所有権の移転を受けて、または賃借権、使用貸借権の設定を受けようとする者、またはその世帯員が、農業に供すべき農地のすべてで耕作していること。

所有権の移転を受ける、または賃借権、使用貸借権の設定を受けようとする者、またはその世帯員に、農作業に常時従事している者がいること。

権利を取得する者の農業経営の状況や住所地から取得しようとする農地までの距離などから当該の農地を効率的に利用すると認められること。

(2)農地法第3条の許可を要しない場合

農地法第3条の許可の対象となっているのは、売買契約、賃貸借契約などの法律行為に基づく所有権の移転や賃借権などの設定、または移転となります。

相続などの場合には農地法第3条の許可は必要ありません。

(3)許可が不要の場合

相続による遺産分割の場合

相続は、被相続人の死亡によって相続人が被相続人の権利義務を承継するものであって、一般の売買、賃貸借などのように権利の設定、または移転のための法律行為がないので、農地法第3条の許可の対象となっていません。

農業経営基盤強化促進法によって利用権が設定される場合

利用権設定の場合、農業経営基盤強化促進法に基づく手続きを経て権利が設定されるため、改めて農地法第3条の許可を取得する必要がありません。

農業経営基盤強化促進法で認定農業者制度となった法人などがあてはまります。

権利を取得する者が国または県の場合

土地収用法などにより権利が収用、または使用される場合

(4)農地法第3条の許可ができない場合

農地法の第3条の許可の判断基準に適合しない場合には、許可書を交付することができません。事前に、要件を満たしているかどうかなどを確認する必要があります。

(5)許可申請が不許可となる場合

自宅からの距離、経営能力や稼動力、および現在の耕作状況から判断して、権利取得後に自ら耕作すると認められない場合。

権利を取得しようとする者に不耕作地がある場合、農地法第3条の許可の判断基準に適合しない場合は、許可書が交付されません。

認定農業者について

１． 認定農業者制度とは

農業にやる気と意欲があって、職業として農業に真剣に取組んでいる農業者や農業法人、あるいは、これから農業の経営を営もうとする者を市町村が認定して、関係機関や団体が重点的に支援措置していこうという制度です。

平成5年制定された農業経営基盤強化促進法で創設されました。

２． 認定農業者の位置づけ

平成17年3月に策定した食料、農業、農村基本計画において、効率的かつ安定的な農業経営が農業構造の相当部分を担うであろう望ましい農業構造の確立に向けて、地域の話し合いと合意形成を促して、担い手を明確化した上で、農業経営の各種の施策を集中的、重点的に実施することとしました。

農業の担い手として認定農業者などが位置づけられ、平成19年度から導入している肉用牛などの各種経営安定対策についても、認定農業者などが対象とされています。

３．効率的かつ安定的な農業経営とは

農業に従事している農家や法人などが、他産業なみの労働時間によって年間所得を確保できるような経営感覚に優れた経営体を効率的かつ安定的な農業経営と定義されています。

市町村が定めた計画を農業経営基盤の強化の促進の基本構想といいます。

４．認定農業者の対象者

男性、女性の性別は一切問いません。
兼業農家、新規就農をめざす非農家も対象。
農地のない畜産や施設園芸なども対象。
共同経営を行う夫婦なども対象。ただし、家族経営協定等の取り決めは必要
農業経営を営む法人など。

５．認定基準

その計画が市町村の農業経営基盤の強化の促進に関する基本構想に照らして適切かどうか。
その計画が達成できる計画かどうか。
その計画が農用地の効率的で総合的利用に配慮したものかどうか。

６．認定農業者になるための手続き

自らの経営の現状を点検して、5年後の経営目標と達成に向けた方策を経営規模や所得、労働時間を数字で表した農業経営改善計画を作成して、農業経営を営んでいる、あるいは営もうとする市町村に申請します。

農地転用許可と農地売買の実務で見落としやすいポイント

農地購入の段階で注意すべきなのは、「買えば自由に使える」という誤解です。農地は農地法による規制を受けるため、たとえ所有権を取得しても、目的外利用（例えば住宅建築など）には農地転用許可が必要です。特に市街化調整区域では、原則として転用が認められにくく、事前調査を怠ると計画自体が成立しないリスクがあります。

また、農地売却においては「買主が見つかれば成立する」という単純な話ではありません。農地売買は農業委員会の許可（または届出）が必要であり、買主の適格性（耕作能力や農業従事状況など）も審査対象となります。結果として、一般的な不動産売買と比べて契約から引渡しまでの期間が長くなる傾向があります。

さらに、地域ごとに運用が異なる点も見落としがちなポイントです。同じ農地転用でも、自治体や農業委員会の判断基準や運用に差があるため、「他の地域でできたから大丈夫」とは限りません。このような不確実性を踏まえ、農地購入・農地売却・農地売買を検討する際は、事前に専門家である行政書士へ相談し、許可可能性や手続きの流れを確認しておくことが重要です。