農地、採草放牧地には地目が田や畑であっても現況が宅地や山林の場合、現況証明（非農地証明）手続

農地において、地目が、たとえ、田や畑であっても現況が宅地である場合には、現況証明が必要になることがあります。

非農地証明とは、登記簿上の地目が田や畑などの農地であって、当該の土地が農地など、農地法第2条第1項に規定する農地または、採草放牧地に該当しない場合は、一定の要件を満たしていれば、農業委員会の総会での許可の後に、農地法の適用を受けない旨の証明書である非農地証明を受けることができます。

農地法では、農地の利用を農業に限定することが原則とされています。したがって、農地である場所に、宅地として使用することは原則として認められません。このような場合には、宅地として使用するためには、農地の転用手続きが必要となります。

農地を宅地として使用するには、農地転用の承認を受ける必要があります。農地転用の手続きは、現況証明書が必要となることがあります。現況証明書は、農地転用を行う前の土地の利用形態や現在の利用形態を証明する書類であり、農地転用の手続きに必要な書類の1つとなっています。

現況証明、非農地通知について

登記上の地目を田や畑などの農地から非農地へと変更したい場合には、通常は、農地転用の手続きが必要ですが、特定の理由があるものでは、農業委員会が発行する現況証明書、非農地通知書の添付によって、地目の変更登記を行うことができます。

要件は次のとおりです。詳しくは、該当するか否かなどについては、農業委員会に事前にご相談ください。

１．現況証明

(1)対象

すでに転用がされていて、農地としての利用が見込めない土地

(2)要件

・天変地異などによって、農地および採草放牧地以外の土地となった場合

・昭和21年11月21日以前に現況が農地以外となったもので、そのうち適用と認められる場合

・農地法第4条第1項第9号に規定する転用規制の例外などに該当する場合

・次のすべてに該当する場合で、やむを得ないと認められるとき

登記簿の地目が農地であっても、現況が農地でなくなってから20年以上を経過していること

農業振興地域の整備に関する法律第8条第2項第1号に規定している農用地区域にある土地でないこと

(3)必要書類

・現況証明申請書

・登記簿謄本（全部事項証明書）

・地籍図

・付近図

・資産証明書

２．非農地証明、非農地判断

(1)対象

・耕作されない状態が続いたことで森林、原野化して、農地への復元が不可能となっている土地

・自然災害によって農地としての復元が困難な土地

・建築物が設置されている土地、建築物の敷地として相当の広さがあり、建築後10年以上経過していて、農地への復元が容易でないと認められるもの

・道路敷として利用されている土地、住宅などへの進入道路その他、日常生活上必要不可欠な通路として使用しているものであって、なおかつ転用後10年以上経過していて、農地への復元が容易でないと認められる場合

(2)証明の対象とならない場合

・農地法の規定によって違反転用の処分を受けている農地

・農業振興地域の整備に関係する法律に定める農用地区域内の農地

・農業生産力の高い農地、集団的に存在する農地

・農業に対する公共の投資の対象となった農地

・その他の法令に抵触するもの

農業振興地域制度とは、市町村などが将来的に農業上の利用を確保すべき土地として指定した区域のことで、農地転用は原則、禁止されています。

農地転用許可制度は、優良農地を確保するために、農地の優良性や周辺の土地利用状況などによって農地を区分して、転用を農業上の利用に支障がない農地に誘導することとしています。

農用地区域とは、農業振興地域内の集団的に存在する農用地などや、土地改良事業の施行に関係する区域内の土地などの生産性の高い農地など、農業上の利用を確保すべき土地として指定された土地のことです。

(3)要件

農地としての利用に、一定水準以上の物理的条件整備が必要な土地であって、農地としての利用を図るための条件の整備が計画されてなく、次のいずれかに該当する場合

森林の様相をしているなど、農地に復元するための物理的条件整備が、非常に困難な場合

周囲の状況からして、その土地を復元しても継続して利用することが見込まれない場合

(4)必要書類

・非農地証明願

・登記簿謄本（全部事項証明書）

・地籍図

・付近図

いずれの手続きも申請後に農業委員会による現地の確認が実施され、適当と認められる場合に限って証明書・通知書が発行されます。

要件を満たすかどうか、事前に農業委員会に確認したほうがよいでしょう。

申請から交付までは、どこの農業委員会でも、１週間以上、数週間かかる場合があります。

(5)農業委員会

農業委員会は、農地などの利用の最適化、担い手への農地利用の集積や集約化、遊休農地の発生防止や解消、新規参入の促進を中心にして、農地法に基づく農地の売買や貸借の許可、農地転用案件への意見の具申など、農地に関する事務を執行する行政委員会として、市町村に設置されています。

農地売買における許可・手続きの実務ポイントと注意点【農地購入・農地売却の落とし穴】

農地売買においては、「農地法の許可」が必要となる点が最大の特徴です。特に農地購入の場合、買主が農業従事者であるか、適切に耕作を継続できるかが厳しく審査されます。一方で農地売却では、「売れると思っていたが許可が下りない」というケースも少なくありません。これは、地域ごとの農業委員会の判断や、農地の区分（農用地区域・市街化調整区域など）によって大きく左右されるためです。

また、農地売買では売買契約を締結しても、許可が下りるまでは効力が発生しない「停止条件付き契約」となるのが一般的です。この点を理解せずに契約を進めてしまうと、トラブルの原因になります。農地購入・農地売却いずれの場合も、事前に許可の見通しを確認することが重要です。

さらに、農地転用を前提とした農地売買では、農地法第5条許可が必要となり、開発行為や都市計画法との関係も絡んできます。こうした複雑な制度を正確に把握するためには、行政書士など専門家へ事前相談することで、リスクを回避しやすくなります。