農地転用は測量で広さを測るが、測量せずに面積を知る方法もあります

農地転用で広さを正確に知るには、測量が確実で信頼性が高い方法ですが、測量せずに面積を知る方法もあります。

土地登記簿などを確認することで、土地の面積を知ることができます。

また、地図を利用して、土地の大まかな面積を調べることができます。GoogleマップやYahoo地図などの地図アプリを使うことで、土地の大まかに面積を知ることができます。

これらの方法は、測量に比べて、正確性や信頼性が劣ることがあります。正確な面積を知るには、測量を行うことが望ましいです。

最後に、土地登記簿などで、調べる方法をご紹介します。

転用と農地の面積

農地の個人住宅への農地転用は、敷地合計で５００平方メートルまでです。

農地転用で多いのは、個人の住宅を建てる計画です。転用面積は、敷地が５００平方メートル以内に限られています。

１．５００平方メートル以下の理由

農地法は、転用面積は「必要最小限の面積」としています。一般の住宅というのは、５００平方メートルが妥当と当時、判断したと思われます。

一方で、農家住宅は、１０００平方メートルまでとなっています。農家は、トラクターや耕運機などを保管したりする場所が必要になってくるためです。

事業用については、上限なしですが、事業となると他の法律で規制等が発生してきます。

農家住宅とは、市街化調整区域内に、農業に従事される人が建てる住宅のことです。　農業従事者かどうかは、耕作面積や農業従事日数を基準に判断されます。

２．５００平方メートルまでの例外

実際に使うことができる面積である有効面積が５００平方メートルに満たないとき、例えば法面や進入路で使えない場合は、有効面積から除外されます。

測量しなくても面積を知る方法

測量図は、専門家が測量した結果の図面です。個人が所有する土地の測量図は、土地家屋調査士が作成します。

隣地との境界を調査や測量をして、法務局へ登記できるのは、土地家屋調査士です。土地家屋調査士が測量した結果を図示した図面が測量図です。

測量図は、面積や形状が示されて、境界のポイント、辺長、求積の方法などが記載されています。方位や縮尺なども明示されます。

測量図の種類は、地積測量図、現況測量図、確定測量図があります。

１．地積測量図

登記所にある図面です。分筆や地積更正など、登記を申請する時に提出する図面です。登記所に保管されています。最寄りの法務局で、誰でも取得できます。インターネットでも取得できます。

２． 現況測量図

土地の現況を測定した図面です。

土地家屋調査士が現地の境界標、ブロック塀など、境界を調査、測量して、図面にしたものです。土地の売買では、現地の広さを測量することが必要になります。

建築確認の申請などで、よく使われます。

３．確定測量図

決まった境界を示した図面です。現況測量図を基に、隣接地所有者や国や自治体の公道所有
者と立会いをして、これで境界が確定されたものになります。

官民の境界も明確にしている信頼性の高い図面です。不動産取引では、必ず必要になってきます。

農地転用における面積確認の実務上の注意点と見落としやすいポイント

農地転用において面積の把握は非常に重要ですが、実務では「登記簿上の面積」と「実際の利用可能な面積」が一致しないケースが少なくありません。特に農地購入や農地売買の場面では、登記簿の数値だけで判断してしまうと、後に計画していた建築ができないといったトラブルにつながるおそれがあります。農地売却時にも、面積の認識違いは価格交渉や契約条件に影響を及ぼすため注意が必要です。

また、農地転用では「有効面積」が重要視されるため、法面・水路・進入路など実際に利用できない部分を除いた面積で判断されます。この点は初心者が見落としやすく、結果として「500㎡以内のはずが実際は超過していた」という事例もあります。地図アプリなどで大まかな面積を把握することは可能ですが、農地購入や農地転用の許可申請においては、正確性に欠けるため補助的な確認手段として考えるべきです。

さらに、地域によっては条例や運用基準により農地転用の面積判断が厳格に行われる場合もあります。例えば市街化調整区域では、農地転用の可否だけでなく、敷地の形状や接道状況なども審査対象となります。そのため、農地売買や農地転用を検討する段階で、事前に行政庁へ相談することが極めて重要です。

行政書士の実務では、農地転用の申請前に測量図の有無や精度を確認し、必要に応じて土地家屋調査士と連携して確定測量を行うケースが一般的です。農地購入・農地売却・農地売買を円滑に進めるためにも、早い段階で専門家に相談し、正確な面積と法的要件を確認しておくことが、結果的に時間とコストの節約につながります。