農地は食料生産という重要な役割があるため無断に転用したり、譲渡したりすることはできず、農地法による制限を受けます。
農地として登録されている土地は、そのまま宅地として利用することができないため、許可申請や届け出を行う必要があります。
農地法第4条について
農地の所有者が、自分の所有の農地を農地以外のものにする、農地転用する場合には、原則として知事の許可を受けなければなりません。
市街化区域内の農地については、あらかじめ農業委員会に届け出て転用をする場合であれば、許可は必要ありません。
(1)許可が必要となる場合
当該の農地の所有者または、耕作者が自ら当該の農地を農地転用する場合になります。
(2)許可が不要な場合
国や都道府県が農林水産省令で定めるものに農地転用する場合
市街化区域内の農地については、あらかじめ農業委員会に届け出て、農地転用する場合になります。
都道府県を除く地方公共団体が、道路や河川など、または土地収用法第3条各号にある施設に転用する場合
農地を自分の農地の保全、もしくは利用の増進のために、または、2アール未満の農地を自分の農業用施設に供する場合（法第4条第1項第9号）になります。
(3)第4条届出（市街化区域）
農地法第4条の届出は、書類の提出のあった日から市町村にもよりますが、数週間で、受理、または不受理の通知がだされているようです。
ただし、農地の利用関係などに紛争が生じていることなどによって慎重に審査する必要があるものについては、農業委員会総会で審議してから、届出者に対して、受理または不受理の通知が出されます。
(4)開発行為など
農地法の第4条許可申請について、開発行為をともなう場合は、申請の時期や添付する書類などについて、事前に農業委員会事務局に相談しておいたほうがよいでしょう。
賃貸借契約などのある農地の転用は、事前に、解約の手続きが必要になります。
その他、事案によっては添付書類が必要になる場合や、受付されない場合がありますので申請書の提出前に事務局に相談しておいたほうがよいでしょう。
農地の自己転用について
農地について、所有権や貸借権がある者が、自分の農地を農地以外に転用する場合は、農地法第4条の許可が必要になります。
この許可がなく、無許可で転用した場合は、原状回復命令などの処分を受けることがあります。
１．許可申請者
転用する農地の権利を有する者
２．申請先
農地のある市町村の農業委員会
３．許可する者
県知事が許可をすることになります。
ただし、転用する農地の面積が4ヘクタール以上の場合には、農林水産大臣との協議が必要となります。
また、許可の権限を移譲した市町村については、許可権限の範囲内において、それぞれの農業委員会の会長が許可します。
４．許可基準
次の立地基準と一般基準のいずれも両方を満たす必要があります。
＜立地基準＞
(1) 農振農用地（農業振興地域の整備の法律で指定する農用地区域内の農地）
(2) 甲種農地（都市計画法の市街化調整区域内で、良好な営農条件の農地）
(3) 第1種農地（良好な営農条件の農地）
(4) 第2種農地（第3種農地に近接している区域その他、市街化が見込まれる区域内の農地）
(5) 第3種農地（市街化の区域内や市街地化の傾向が進んでいる区域内にある農地）
(1)～(3)については原則不許可となります。ただし、例外規定もあります。
＜一般基準＞
(1) 転用行為の妨げとなる権利（地上権、抵当権、仮登記など）を持つ者がいる場合、その者の同意があること
(2) 許可後、速やかに事業に着手する見込みがあること
(3) 法以外の法令で許可などが必要な場合、その許可などの見込みがあること
(4)事業計画に対しては適正な転用面積であること
(5)農地転用後、周辺の農地の営農条件に支障が生じないこと
＜許可が要らない場合＞
次の場合は、許可がなくても農地転用できます。
(1)農地の保全または、利用の増進のための転用
法面が崩壊しかけている農地などを補強したり、通作のため、農地を進入路にする場合など
(2)2アール未満の農業用施設のための農地転用
農業者自身が、権利を有する農地に、農業経営上の必要な農業用施設を設置する場合
農地転用の4条と5条の違い
１．農地法第4条
農地の所有者が自分の土地を転用する場合が該当します。
農地を転用する時に、所有権などの権利の移転などがない場合にこの法律が適用されます。
２．農地法第5条
農地を転用する時に、所有権の移転や賃借権などの設定が必要となる場合にこの法律が適用されます。
３．4条と5条の違い
農地の所有者が、その土地を農地転用する場合、4条許可が必要となり、農地の所有者以外の者が、その土地を農地転用する場合に5条許可が必要になります。
４．対象の土地
次の土地は、農地転用が可能な土地となります。
(1)第2種農地
生産力が低くて、鉄道の駅が500m以内にあるなど市街地近郊で、市街地として発展が見込める農地。この場合は、条件付きで転用が認められます。
(2)第3種農地
鉄道駅が300m以内にあるなど、公共施設、公益的施設が周囲に整っている、市街地化傾向がある農地。条件はなく、農地転用ができます。
５．農地転用できない土地
次の土地は農地転用ができません。
(1)第1種農地
100,000平方メートル以上の集団農地、土地改良事業の対象となった農地。
(2)農用地区域内用地
市町村が農業振興地域整備計画に基づいて、農用地区域と定められている区域内にある農地。
農地転用を希望する場合は、農業振興地域除外申請をする必要がありますが、許可される可能性は低くなります。
(3)甲種農地
市街化調整区域内の土地改良事業が8年以内で行われた農地。
６．農地転用の方法
農地法第4条許可申請の場合、農地法第4条許可申請書を、農地法第5条許可申請の場合は、農地法第5条許可申請書を届出地のほとんどの市区町村のホームページからダウンロードすることができます。
行政書士などと相談して、必要書類を記入して、当該の市区町村の農業委員会に提出します。
必要書類は、農地転用した後の利用方法によって違ってきますので、農業員会や行政書士と事前に相談しておきます。
