農地は、農家や農業をしようとする人以外に、農地を勝手に、自由に売却することができません。
農地は、耕作の目的に使用しなければならない土地と規定されていて、自分の家や住宅を建てたり、駐車場として使うことはできません。
このように、農地を農地以外の目的で、使用することはできません。
もし、どうしても農業で使わずに、他の目的で使いたい場合には、農地の地目の転用や変更をしなければなりません。
転用には立地基準と一般基準の2つをクリアする必要があって、すべての農地が転用できるとは限りません。
立地基準は、農地の営農条件や周辺の市街地の状況から、転用できるかどうかを判断する基準です。
一般基準は、土地の効率的な利用の確保ということから定められていて、農地転用の確実性や周辺農地の営農条件への障害にならないかを審査する基準となります。
農地を農地のまま売却する
農地は、日本の食の安全保障の観点から法律で保護されており、制限がかけられています。
農家や農業従事者以外には簡単に売却することができないように法律で規制されています。
所有している農地を宅地や駐車場、倉庫などの農地以外のものにして、農家や農業従事者以外に売却したい場合は、転用が可能なのかどうかを調べなければなりません。
農地を他の用途として使う農地転用をする場合は、当該の地域を管轄する農業委員会や都道府県知事に許可をもらうことになります。
農地を売却するのに必要なことは、農地法第3条による売買（所有権移転）許可、農地以外で売る場合は農地法第5条による転用許可を取得する必要があります。
農地ならどれでも、転用が許可されるわけではありません。転用を許可してもらうためには立地基準と一般基準の審査に合格する必要があります。
立地基準とは、農地の区分で許可や不許可を決めるもので、次のとおり分類されます。
農用地区域内農地、市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域の区域内の農地：原則的に不許可になります。
甲種農地、市街化調整区域内の土地改良事業等の対象の農地など、良好な営農条件を持っている：原則的に不許可になります
第1種農地、10?以上の規模の農地で、土地改良事業等の対象の農地など良好な営農条件を持つ農地：原則的に不許可になります。
第2種農地、鉄道の駅が500m以内にあるなど、市街地化が見込まれる農地や生産性の低い小集団の農地：農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合などは許可される可能性はあります。
第3農地、鉄道の駅が300m以内にあるなど、市街地の区域や市街地化の傾向が著しい区域にある農地：原則的に許可されます。
このように、市街地に近くなるほど、農地は、売却しやすくなります。
第2種農地と第3種農地以外で、優良で大規模な農地の転用は不許可になるので、売却は、かなりむずかしくなります。
まずは、保有している農地がどの区分に該当するか、地域の農業委員会（市区町村役場）に確認しておきましょう。
一般基準とは、立地基準以外の基準となり、農地転用の申請目的が可能かどうかが判断されます。
申請については、転用の主体は買主にありますが、売主と買主の両方が申請者となります。申請目的を実現できる資力や信用があるのか？
転用する農地の関係利権者から同意は得ているのか？
転用が許可されたら、すぐに、申請目的で使うことになっているのか？
このような基準を満たしている時に、転用が許可されます。
農地売買については、農地として売るのか、それとも農地以外で売るのかによって、必要な手続きは違ってきます。
農地を農地として売買や貸借するときの法律としては、農地法第3条許可申請が関係してきます。
農地法第3条の許可とは、農地などを農地として売買する場合や貸し借りする場合には、農業委員会や知事の許可（3条許可）を受けることになるというものです。
この許可を受けないで売買したとしても、名義変更の登記を行うことができません。
適切に許可を受けて、登記も速やかに行います。
ただし、農業経営基盤強化法による利用権の設定については、この許可は必要なくなります。
農業経営基盤強化促進法における利用権設定とは、農地を借りて、経営規模を拡大したいと考えている農業者と、高齢や仕事などで、耕作できない農地所有者とで、農地貸借等の権利である利用権を設定して、農地の有効利用と農業の振興を図ることを目的とする事業のことです。
農地を農地のまま売買等するには、耕作目的で農地や採草放牧地を売却したり、購入したり、貸したり、借りたりする場合、農地法第3条第1項に基づく農業委員会の許可が必要になります。
許可を受けないで実施した所有権移転や賃借権の設定等は、その効力を無効になってしまいます。
耕作以外の望ましくない目的で、農地などの権利移動を制限して、農地等を効率的に利用することで、耕作者の地位の安定を図って、国内の農業生産の増大を目的としています。
申請手続きは、当該の農地の所在する市町村の農業委員会に、譲渡人(賃貸人、使用貸人等)と譲受人(賃借人、使用借人等)が連署で、申請をします。
農業委員会の役割ですが、農業委員会は農地の売却を許可するかどうかを決める重要な役割をしています。
農地のままで売るときも、農地以外に転用してから売るときも同じです。農業委員会は、市町村に１つ設置されています。
農地の売買は不動産会社で行うかどうかについては、転用をしてから農地の売買をする場合であれば、できるだけ市中で売り先を見つけたいので、不動産会社に仲介を依頼することもありますが、転用の許可申請に慣れていない不動産会社は、やめておいたほうがよいでしょう。
農地を農地のままで売れますかということについては、農地を農地のままで売ることはできます。ただし、いくつかの条件があります。
農地の売買は、地方自治体の条例や国の法律によって規制されていることがあります。そのために、農地を売却する場合、まず地方自治体の役所や農林水産省などの関連機関に相談して、売却手続きに必要な書類や手続きを確認することが必要になります。
農地を売却する場合、農地法に基づく農地転用許可が必要となることがあります。
農地転用許可とは、農地を農地のままでなく、住宅地や工業用地などに転用するための許可で、農地法に基づいて行われます。
農地転用許可の手続きは複雑で時間がかかるために、関係部署などに事前に相談することが必要です。
農地を売却する場合には、売買価格の算定や契約内容など、不動産売買と同様の手続きが必要になります。
農地の価格は地域や地形、用途などによって異なるため、不動産業者や専門家のアドバイスを受けたほうがよいでしょう。
農地は専業農家にしか売ることができない
そんなことはありません。農地は専業農家だけにしか、売ることができないわけではありません。
一般の人にでも、農地を所有することができます。
ただし、農地を所有するためには一定の条件を満たす必要がある場合があります。
日本では、農地法に基づいて、農地の売買や貸借について、一定の規制が設けられています。
農地法では、農地転用防止条例があり、農地の売買や貸借については、法律で定められた手続きをして、地方自治体から許可をもらう必要があります。
農地を所有するには、一定の条件を満たす必要があります。
農業に従事していることや農地を有効に活用する計画を立てていることなどがあげられます。
他の国や地域においては、農地の所有や売買について、制限が少ない場合もあります。国や地域によって異なっているため、具体的な条件や手続きについては、該当する地域の法律や制度を確認することが必要になります。
