一般的に都市計画法によって、土地に建物を建てるためには宅地の必要があります。
都市計画法における宅地とは、住宅を建てることができる用途地域や区域内の土地のことを指しています。
農地や田畑など、農業や畜産などの農業生産活動を主たる目的として利用される土地は、一般的に住宅を建てるための土地としては扱われていません。
例外的な場合を除いて、原則的には農地や田畑などの用途地域では、住宅を建てることができません。
例外的な場合としては、農地の一部を宅地化する農地転用や、農山漁村再生法に基づく農村地域の再生などがあります。ただし、これらの手続きには条件があって、簡単にできるものではないのが実情です。
一般的には、住宅を建てるためには宅地が必要となります。
農地や田畑などの土地に住宅を建てたい場合であれば、都市計画法に基づく手続きや、農地転用、農村地域の再生などの手続きをする必要があります。
地目とは、土地を区分するための用語で、地方自治体が定めている用途に基づいて分類されています。
地目によって、土地の用途が判断されています。以下に代表的な地目とその用途を紹介します。
土地の地目とは、国土交通省の基盤地図情報において、土地利用や地勢、地形、土壌などを考慮して分類された、地理的な区分のことを指します。
土地の地目には、森林、草地、田畑、建物用地など、さまざまな種類があります。これらは、土地利用の実態を把握することや、自然環境保全、都市計画や土地利用の指導、防災などの目的で利用されています。
土地の地目は、土地の所有者や利用者が権利を主張する基礎となっていて、土地利用の計画や開発、売買などの取引においても重要な役割となっています。
一軒家を建てる土地の地目は「宅地」である必要がある
一軒家を建てる場合、一般的には「宅地」でなければなりません。
宅地とは、住宅が建てられる用途地域であって、住宅を建てるための条件が整備されている地域のことを指しています。
ただし、一定の条件を満たしていれば、農地や山林地等の地目でも一軒家を建てることができる可能性はあります。
一軒家を建てる土地の地目は宅地でなければなりません。
宅地とは建物を建てるための土地ということですが、定義は決まっています。宅地の大きな条件としては、都市計画法の用途地域にある土地はすべて宅地になります。
都市計画法の用途地域としては、住宅地域、商業地域、工業地域がありますが、どの地域の土地でも原則として、宅地になります。
ただし、用途地域内に位置していても一般の公共施設の公園、広場、道路、河川、水路については、宅地とはなりません。
用途地域以外の土地でも、建物を建てる目的で使用する場合は宅地とみなされます。土地登記簿の地目がたとえば、畑、田、原野や山林などになっていたとしても、家を建てる場合であれば宅地ということになります。
地目の種類は全23種！土地を活用するときは地目に注意
日本においては、以下の23種類の地目が法律上定められています。
地目とは、用途別に決定した土地の区分のことになります。
地目は、登記事項証明書に記されています。
1.宅地：建物の敷地や建物の維持もしくは効用を果たすために必要な土地
2.田：農耕地で用水を利用して、耕作する土地
3.畑：農耕地で用水を利用しないで、耕作する土地
4.牧場：獣畜を放牧する土地のこと。牧畜のために使用する建物の敷地、牧草栽培地および林地など、牧場地域内にあるものは、すべて牧場となる
5.原野：耕作の方法によらないで、雑草・灌木類の生育している土地
6.塩田：海水を引き入れて、塩を採取する土地のこと
7.鉱泉地：温泉を含む鉱泉の湧出口やその維持に必要な土地のこと
8.池沼：灌漑用水でない水の貯留地のこと
9.山林：耕作の方法ではなく竹木の生育する土地のこと
10.墓地：人の遺骸、遺骨を埋める土地のこと
11.境内地：社寺の境内にある土地のことで、本殿、拝殿、本堂、社務所、庫裏、教団事務所などの建築物がある一画の土地や参道として使われている土地のこと
12.運河用地：運河法第12条第1項第1号又は第2号に定められている土地
第１号は、水路用地および運河に属する道路、橋梁、堤防、護岸、物揚場、繋船場の築設に要する土地で、第２号では運河用通信、信号に要する土地のこと
13.水道用地：給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、濾水場、そく水場、水道線路に使われている土地のこと
14.用悪水路：灌漑用または悪水排泄用の水路であって、耕地利用に必要な水路のこと
15.ため池：耕地灌漑用の用水貯溜池のこと
16.堤：防水のために築造した堤防のこと
17.井溝(せいこう)：田畝または村落の間にある通水路のこと
18.保安林：森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地のこと
19.公衆用道路：一般の交通のための道路のこと。個人の所有する土地の場合でも、一般交通のための土地は公衆用道路となります
20.公園：一般市民の遊楽のための土地のこと
21.鉄道用地：鉄道の駅舎や付属施設および路線の敷地のこと
22.学校用地：校舎、附属施設の敷地および運動場のこと
23.雑種地：田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、以上で、２２の地目のどれにもあてはまらない土地のこと
地目変更登記は土地家屋調査士、農地転用手続きは行政書士
地目変更登記は、土地家屋調査士、測量士、行政書士等の登記専門家が取り扱うことができます。
土地家屋調査士は、土地の測量や分筆、地目変更登記等を行う専門家であり、地目変更登記の手続きにおいては、登記情報を収集して、申請書の作成や提出、審査に関する手続きを代行することができます。
農地転用手続きには、農業委員会による農地転用審査や各種手続きが必要となります。農地転用手続きについては、行政書士等の専門家が代行することができます。行政書士は、官公署との手続きを専門的に行うことができる資格を持っていて、農地転用手続きにおいても、必要な申請書類の作成や提出、審査に関する手続きを代行することができます。
地目変更登記や農地転用手続きには、法律や規則の知識が必要となるため、登記専門家や行政書士に相談することが適切です。
・土地家屋調査士とは
不動産の表示に関する登記について土地や家屋の調査および測量をします。不動産の表示に関する登記について必要な土地や家屋に関する調査および測量を行う専門家です。土地の分筆登記であれば、登記所に備え付けられた地図や地積測量図等の資料、現地の状況や隣接所有者の立会いなどをして、公法上の筆界を確認して、それに基づいて測量をします。
不動産の表示に関する登記の申請手続も代理できます。不動産の状況を登記簿に反映するために調査や測量の結果から建物を新築した場合の建物の表示の登記、土地の分筆の登記等の登記申請手続を実施します。
・行政書士とは
行政書士は、官公庁に提出する書類の作成、相談や提出する手続について代理することを業としています。 書類のほとんどは許可認可などに関係するものです。
なお、司法書士と行政書士の違いですが、司法書士と行政書士は、どちらも法律に関わる仕事をする国家資格、専門職であるという意味では同じですが、業務内容は違っています。
司法書士は司法に関係した業務を扱うのに対して行政書士は役所などに提出する書類作成などを主な業務にしています。
