市街化調整区域で農地転用はむずかしい？土地の活用に注意が必要

市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて、市街地の拡大や開発などに備えて、未整備地や農地などの自然環境の保全や都市計画の調整を行う区域のことです。

都市計画法によって、市街化をしないよう抑制された区域のことになります。この区域には農地をなるべく残してくださいという指定を受けた場所のことです。

農地をなるべく残すという法律で指定をされた場所なので、原則的に、住宅などの建物の建築ができないようになっています。建物ができてしまうと近隣の農地に悪影響がでるかもしれません。

しかし、市街化調整区域であっても許可を得ることで、農地転用も可能でありますし、建築許可を得れば、建物の建築もできます。

市街化調整区域内の農地については、基本的には農地転用がむずしいとされています。

市街化調整区域内の農地を農地以外の用途に転用する場合は、市街化調整区域内に代替地を確保するとか、農地転用審査を受けて、許可を得る必要があります。

農地転用審査においては、農業委員会が環境や農業に関する観点から審査を行って、許可が下りる場合がありますが、厳格な審査基準が設けられているために、許可が下りるケースは比較的少ないと言われています。

したがって、市街化調整区域内の農地を農地以外の用途に転用する場合は、代替地を確保するか、農地転用審査を経て許可を得る必要があります。

許可が下りない場合もあるため、事前に市役所や農業委員会等に相談することをおすすめします。

農地転用許可制度は、農地法に基づく制度なので、計画的かつ合理的な土地利用の観点から、農地以外の土地利用計画との調和を図りながら優良な農地を保全して、国民の食料を生産するために、一定の規制を設ける許可制度となっています。

農業生産性の観点から、食料自給率の低い日本においては、農地の確保は大切ですが、土地の有効活用のため農地を転用することが必要な時に、農業生産性と農地転用の調和を図るために、農地法によって、農地転用は規制されています。

市街化調整区域ってどんな区域？土地が安いって本当？

市街化調整区域は、都市計画法に基づいて、都市計画の整備を進めるために設定された区域となります。

市街地の拡大や都市計画の調整を目的としているので、未整備地や農地などの自然環境を保全するために、建築や開発などに制限がかけられている場合があります。

このために、市街化調整区域内での不動産取引は、一般的には、市街地や住宅地に比べて価格が安い傾向があります。

ただし、市街化調整区域内でも、立地条件や周辺環境によっては、価格が高くなる場合があります。

また、たとえ、市街化調整区域内であったとしても、土地の利用可能性が高い場所や需要の高い場所では、価格が高くなることがあります。

さらに、市街化調整区域内での土地取引については、土地利用制限や都市計画法に基づく制限等があるために、土地の取得や利用にあたっては、事前に市役所や不動産会社等に相談することが重要になります。

市街化調整区域に建てられるものには制限がある

市街化調整区域においては、都市計画法に基づき、土地の利用や建築物の設置に制限が設けられています。

都市計画法においては、既成市街地や計画的に市街化を図るべき区域を市街化区域、市街化を抑制すべき区域を市街化調整区域と区分しています。

市街化調整区域は、都市計画法によって、建築が認められているものを除いて、原則としては、建築物の建築、増改築はできません。

住宅として建築が認められた建築物を事務所や倉庫など別の用途で使用すること、つまり、用途変更も規制されています。

具体的な制限は、市町村によって異なるため、各自治体の条例や規則を確認する必要がありますが、以下に一般的な例をあげてみます。

・建築物の高さや容積率に制限がある場合がある。

・建築物の用途に制限がある場合がある。

・道路の幅員や建築物との距離に制限がある場合がある。

・排水や環境保全等に関する規制がある場合がある。

・農業や林業等の保全に関する制限がある場合がある。

これらの制限によって、市街化調整区域内では、例えば、住宅や商業施設の建設が難しい場合がある一方で、農業や林業等の保全に適した場所となっていることがあります。

市街化調整区域内で土地を取得する場合には、事前に、市町村や不動産会社等に相談して、制限等を確認することが大切になってきます。

市街化調整区域においては、宅地利用が認められた土地であれば、ある一定の建物を建てることができます。

たとえば、すでに建物が建っている土地であったならば、宅地利用が認められていますので、宅地以外の土地を宅地に変更するための開発許可は必要なくなります。

ただし、たとえ、宅地利用が認められている土地であったとしても、自由に建物が建てられるというわけではありません。

宅地利用が認められている土地において、建てられる建物としては、都市計画法第34条に該当している建物に限定されています。

都市計画法第34条によって建てられる家としては、住宅兼用店舗、分家住宅、既存住宅の建て替えなどになります。

住宅兼用店舗というのは、自宅と店舗がいっしょになった建物のことです。建築可能である店舗としては、日常生活のために必要な品物の販売や加工および修理、そのような営業をする店舗であったりします。

分家住宅とは農業をしている本家から分家した人が建てた住宅のことです。分家住宅であれば、都市計画法第34条の条件を満たす建物であるので、市街化調整区域内の宅地で家を建てられることになっています。

既に住宅が建っている土地であれば、基本的には、同規模や同じ用途の建物であれば、建て替えることができます。

同規模や同用途の建物に建て替えるのであれば、特に問題にはならずに、新たに住宅を建て替えることができるようになっています。

既に宅地利用が認められている土地の場合であれば、開発許可は不要となりますが、市街化調整区域における都市計画法43条の建築許可を受けることは必要になります。

市街化調整区域における農地転用・農地売買の実務上の注意点

市街化調整区域での農地転用は、制度上「可能」であっても、実務では非常に厳しい審査が行われます。特に農地購入や農地売買の段階で「将来転用できるだろう」と見込んで取得してしまうケースは失敗の典型例です。農地法上の許可（第4条・第5条）だけでなく、都市計画法の開発許可や建築許可（第43条）との関係も同時に確認する必要があります。どれか一つでも満たさなければ、最終的に建物が建てられない可能性があります。

また、農地転用の可否は「立地条件（農振農用地かどうか）」「周辺農地への影響」「代替性の有無」など、個別事情によって判断されます。同じ市街化調整区域内でも、地域や自治体の運用によって結果が異なることも珍しくありません。したがって、農地売却・農地購入を検討する際は、事前に農業委員会や自治体へ具体的な計画を提示して確認することが重要です。

さらに、見落としがちなポイントとして、農地転用許可と所有権移転のタイミングがあります。農地売買では、許可前に所有権を移転することはできず、契約内容も「停止条件付契約」とするのが一般的です。この点を理解せずに契約すると、後々トラブルになるリスクがあります。行政書士など専門家に相談し、手続きと契約条件を整理しておくことが安全です。