農地を農地のままで売買などをする場合、農地の耕作が目的で、農地や採草放牧地を売ったり、買ったり、貸したり、借りたりする場合には、農地法第3条第1項に基づいて、農業委員会の許可が必要になります。
農業委員会の許可を受けないで、実行された所有権移転や賃借権の設定などは、効力を生じないとされています。
農業をするために、耕作以外の目的での農地などの土地の権利移動を制限して、農地などを効率的に利用することによって、耕作者の地位の安定を図って、国内の農業生産の増大を目的としています。
１．申請手続き
農地などがある市町村の農業委員会に、譲渡人（賃貸人、使用貸人等）と譲受人（賃借人、使用借人等）が連署して、申請します。
２．許可権者
各市町村の農業委員会
３．要件
(1) 全部効率利用要件
権利を取得しようとする場合は、その世帯員などの機械の保有状況、農作業に従事する人員数、技術などから判断して、農業経営農について、効率的に利用すると認められること。
(2) 農作業常時従事要件
権利を取得しようとする者やその世帯員が、農業に必要な農作業に常時、従事すること
(3) 下限面積要件
権利取得後に農業に供すべき農地などの面積の合計が50アール（２５００平方メートル）に達していること。
(4) 地域との調和要件
取得後に、行う耕作の内容や農地の位置や規模からみて、農地の集団化、農作業の効率化その他周辺の地域における農地などの農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがないこと。
ただし、国や都道府県が権利を取得する場合や、農業経営基盤強化促進法に基づいて、農地の利用権を設定する場合、農地中間管理機構による農用地利用配分計画により権利を設定する場合などは、許可を受ける必要はありません。
農作業常時従事者以外のサラリーマンやリタイアした非農の方など、農地所有適格法人以外の法人も、次の要件を満たせば、農地を借りることができます。
ただし、所有権の取得はできません。
・農地を適正に利用していない場合には、貸借を解除するなどの旨の条件が契約に付されていること。
・地域のほかの農業者との適切な役割分担の下に、継続的かつ安定的に農業経営を行うと見込まれること。
・法人の場合、業務執行役員などのうち、1人以上の者が農業（企画管理労働等を含む）に常時従事すること。
・上記のほかに、農作業常時従事要件、農地所有適格法人要件以外の一般要件を満たすことが必要です。
相続などの理由によって、農地等を取得した場合は、その農地などがある区市町村の農業委員会に届け出る必要があります。
詳細については、農地のある市町村の農業委員会の窓口で相談します。
４．農地法以外の方法で農地等を売買、賃借等する場合
(1) 農業経営基盤強化促進法による方法
農業経営基盤強化促進法では、意欲ある農業者に対する農用地の利用集積、これらの農業者の経営管理の合理化などの措置を講じることと、されています。
農地集積を促進するために、農地法の特例として、農地利用集積円滑化事業、農地中間管理機構の事業の特例事業、利用権設定等促進事業を措置しています。
農地利用集積円滑化事業は、市町村段階の農地利用集積円滑化団体（市町村、市町村公社、農協、土地改良区等）が、地権者から委任を受けて、代理で農家と農用地の貸借契約を締結する事業です。
農地中間管理機構の事業の特例事業は、離農農家や規模縮小農家等から農地中間管理機構が農地を買い入れて、規模拡大などによる経営の安定化を図ろうとする農業者に対して、農地を効率的に利用できるよう調整等して、農地の売渡し（一時貸付け）を行う事業です。
利用権設定等促進事業は、地権者と農家の貸借等を集団的に行うために、市町村が個々の権利移動を1つの計画（農地利用集積計画）にまとめて、個々の契約をとりかわすのではなく、一挙に、貸借等の効果を生じさせる事業です。
(2) 農地中間管理機構を利用する方法
農地中間管理機構は、平成26年に全都道府県に設置された「信頼できる農地の中間的受け皿」で、リタイアするために、農地を貸したい時や、利用権を交換して、分散した農地をまとめたい時、新規就農するので、農地を借りたいときに利用することができます。
農地中間管理機構の役割は、次のとおりです。
・地域内に分散して、錯綜した農地利用を整理して、担い手ごとに集約化する必要がある場合、耕作放棄地などについて、農地中間管理機構が借りうけます。
・必要な場合、基盤整備等の条件整備を行って、担い手（法人経営・大規模家族経営・集落営農・企業）がまとまりのある形で、農地を利用できるよう配慮、貸付けを行います。
・当該の農地について農地として管理します。
・業務の一部を市町村等に委託して、農地中間管理機構を中心とする関係者の総力で農地集積、耕作放棄地解消を推進します。
農地法第３条の適用場面とは？
農地法第3条が適用される場面は、「農地または採草放牧地について所有権を移転して、または、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権もしくは、その他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、もしくは移転する場合」とされています。
例えば、農業を行なうためには、農地を購入、あるいは賃借する場合、農地法第3条の許可が必要となります。
１．許可権者
農業を行なうために、農地を購入し、あるいは貸借する場合には、原則として、農業委員会の許可が必要になります。
農地法第4条、及び第5条の許可権者は、都道府県知事等であり、許可権者が他の場合と異なるので注意しなければなりません。
なお、農業経営基盤強化促進法に基づく農用地利用集積計画（利用権設定等促進事業）による場合には、農地法第3条の許可は不要になります。
２．許可を受けずに行なった場合
無許可で農地法第3条の権利移転等を行なった場合、権利移動の契約が無効になってしまいます（農地法第3条第7項）。
さらに、罰則として、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科される可能性があります（農地法第64条第1号）。
３． 農地の権利設定・移転手続き(農地法第３条)
農地を耕作の目的で売買、贈与などによって、所有権の移転や、賃借権、使用貸借による権利、その他、使用及び収益を目的とする権利を設定する場合、農地法第３条に基づく許可が必要です。
この許可をうけていない農地の所有権の移転や賃貸借権の設定は無効です。
ただし、次の場合には、許可の申請は不要です。
・農業経営基盤強化促進法に基づく農用地集積計画により権利が設定され、または、移転される場合
・土地収用法その他の法律により、収用又は移転される場合
・相続によって権利を取得する場合など
農地法などに、基づく各種の許可申請や届出
農地法第３条に基づく許可を受けるには、以下を満たす必要があります。
・申請地を含めて、経営する農地のすべてを効率的に利用して、耕作又は養畜の事業をすること（全部効率利用要件）
・法人の場合であれば、農地所有適格法人の要件を満たすこと（農地所有適格法人要件）
・申請者または、世帯員が農作業に常時従事すること（常時従事条件）
・申請地を含め、経営する農地の合計面積が下限面積（２ヘクタール）以上であること（下限面積要件）
・申請地の周辺の農地の利用に影響を与えないこと（地域緩和要件）
４．不許可になるケース
次に該当する場合には、申請が許可されません。
・農業機械の確保状況などから、権利を取得しようとする者やその世帯員等が、耕作の事業を行うと認められない場合。
・法人の場合は、農地所有適格法人の条件を満たさない場合。
ただし、解除条件付の使用貸借権または、賃借権の設定である場合は許可される場合がありす。
・権利を取得しようとする者又はその世帯員が、耕作に必要な農作業に常時従事（年間１５０日以上）すると認められない場合。
・取得後の経営面積が原則30アール未満である場合。
・所有権以外の権限で耕作しているものが、転貸しようとする場合。
・経営内容および、農地の位置・規模からみて、周辺地域における農地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障が生ずるおそれがある場合。
