農地の場合、あぜ道に代表されるように、道幅が狭く、農地転用などして、宅地として使っていく場合など、さまざまな問題点がでてきます。
問題は、自治体に相談しながら、個別のケースで、具体的に解決していくしかありませんが、法令との関係で、土地と道路の関係を解説します。
建物のセットバック
建物とこれに付属する門、へいなどを含む建築物を建てる場合、敷地は建築基準法上の道路に2メートル以上接しなければなりません。
道路の中心からのセットバック
4メートル未満の道路に接する土地に建築する場合であれば、道路の中心から2メートル後退した線が、敷地と道路の境界線とみなされて、その線の内側に建物および門、へいを建築することになります。
農地だった場所は、水田が多いので、水路に面している場合も多くあります。
片側に1メートル以上の水路、または河川やがけなどがある場合は、水路と道路の境界線から4メートルの線を道路境界線、後退線とみなされます。
片側に1メートル未満の水路があって、水路が道路の管理幅員に含まれていない場合は、道路の中心から2メートル後退した線を道路境界線、後退線とみなされます。
片側に1メートル未満の水路があり、水路が道路の管理幅員に含まれている場合は、道路幅と水路幅を合わせた長さの中心から2メートル後退した線を道路境界線、後退線とみなされます。
セットバックの目的ですが、セットバックをすることによって、将来はすべての道路が4メートル以上の幅員を確保できて、災害時には、避難通路や火災の延焼防止の役割を果たして、消防車や救急車などの緊急車両の救助活動に支障がないようにすることが目的になります。
安全なまちづくりのためには、欠かせない方法です。
建物のセットバックと農地の関係
建物のセットバックとは、建物が敷地境界線から離れた位置に建てられることを指しています。農地とは、農業に利用される土地のことになります。
建物のセットバックと農地の関係については、以下のような点が考えられます。
１．農地保全のための規制
農地は、国や地方自治体によって保護されており、建物の建設には、いろいろな制限が設けられています。
例えば、農地保全法に基づいて、農地の一部には、建物を建てることができない、建物の高さに制限がある、または、建物のセットバック幅が設けられているなどの規制があります。
２．農地と建物の共存
農地と建物は共存する必要がある場合があります。
例えば、農地に住宅を建てる場合や、農業用倉庫や施設を建てる場合などがあります。このような場合は、建物のセットバック幅が広くなることで、農地と建物が共存しやすくなることがあります。
３．農地利用の変化
建物のセットバック幅は、農地の利用形態が変化することによって変化することもあります。
例えば、農地が開発地になった場合には、建物のセットバック幅が狭くなることがあります。
また、農地が都市化された場合には、建物のセットバック幅が広くなることがあります。
このように、建物のセットバックと農地は密接に関係しています。
建物の建設にあたっては、農地保全の観点からセットバック幅を考慮する必要があります。
幅が狭い道路に面した土地はセットバックが必要
農地や農地だった敷地は、幅員が4メートル満たない昔からある狭い道に接していることが多くありますが、道の中心線から2メートル後退しなければ建築できないケースが多くあります。
１．建築基準法42条2項道路
日本国内には、建築基準法が施行された昭和25年11月23日以前から家が建ち並んでいて、一般の通行に使用されていた幅員4メートル未満の道が多くあります。
このような道で、一定の要件を満たしている場合は、建築基準法第42条第2項による道路とみなされています。
２．敷地の後退、いわゆるセットバックについて
建築基準法の42条2項道路に接している敷地には、建物を建てることができますが、将来的には、幅員が4メートル以上になるように、中心線から2メートルずつ後退、セットバックすることが建築の条件になっています。
中心線から2メートル後退したところが敷地と道路の境界線になり、後退部分には塀や門をつくることはできなくなります。
３．細街路の拡幅整備
建築基準法42条2項道路にあるように、幅員が4メートルに満たない道を細街路（さいがいろ）と言われています。
このような狭い道は、日照や風通しなどの住環境を悪化させているだけでなく、災害時に緊急自動車が入ることができなくなったり、住民が安全に避難できなかったりするなど、多くの問題があります。
こうした問題を解決するため、狭い道に接して建物を建てた時に、敷地を後退した場合、後退杭の支給や後退部分の舗装など、幅員4メートルにすることに義務付けされています。
幅が狭い道路に面した土地について、建物のセットバックの必要性は国や地方自治体によって異なります。
一般的には道路の幅に応じて建物のセットバック幅が決められるため、幅が狭い道路に面した土地でもセットバックが必要になることがあります。
例えば、道路の幅が狭い場合には、消防車や救急車が通行できるように、建物のセットバック幅が広くなることが求められることがあります。
幅が狭い道路に面している土地は、歩道の幅が狭くなるため、歩行者の安全性を確保するためにも、建物のセットバック幅が広くなることが求められることもあります。
ただし、道路の幅や土地の形状、用途などによっては、セットバックの必要性がない場合もあります。
具体的な規制は国や地方自治体の条例によって異なるため、建築前には当該の自治体に確認することが重要です。
道路との境界線ルール
１．建築基準法42条2項道路における敷地のセットバックとは
建築基準法第42条2項では、幅員4メートル未満の道路では、その中心線からの水平距離2メートルの線をその道路の境界線とみなすと規定されています。
道路の中心線から2メートルの範囲は、道路の境界線とみなされるために、その部分に関しては建築物を建築することができないということになります。
建築基準法42条2項道路に接地する住宅が建て替えなどを行う時には、42条2項道路の中心線から2メートルの範囲までセットバックをすること、42条2項道路に接地する敷地を後退させることが要求されます。
法42条2項道路に接地する土地では、自分の敷地であっても、建物や塀などを建築することができない部分が発生するということがあります。
道路との境界線に関するルールは、国や地方自治体によって異なる場合がありますが、一般的には次のようなルールがあります。
２．道路の幅員による制限
道路の幅員により、建物が建てられる範囲が制限されることがあります。国や地方自治体によっては、道路の幅員に応じて建物のセットバック幅が規定されることがあります。
３．敷地境界線との距離による制限
国や地方自治体によっては、敷地境界線との距離によって、建物の建設が制限されることがあります。この場合、セットバック幅が規定されることがあります。
４．騒音・振動などに関する規制
道路に面した建物は、交通量などによって、騒音や振動の問題が生じることがあります。そのため、国や地方自治体によって、建物の外壁の厚みや断熱性能、窓の規定などが定められることがあります。
５．道路拡張による強制撤去
道路の幅員の拡張が計画された場合、国や地方自治体は、建物の一部を強制的に撤去することがあります。この場合、補償金が支払われることもあります。
このように、道路との境界線に関するルールは、国や地方自治体によって異なります。建築前には、当該自治体の条例や建築基準法を確認することが重要です。
行政から見た農地の改善
農地転用で、農地に面する道が狭すぎるケースがある場合、以下のような解決方法が考えられます。
１．道路の拡幅
道路の拡幅によって、車両の通行がスムーズになって、安全性が向上します。
ただし、道路の拡幅には多額の費用がかかるため、財源の確保が必要です。
２．交通量の制限
交通量の多い道路である場合などは、交通量の制限を設けることで、安全性を確保することができます。
交通量の少ない時間帯には、車両が通行できるようにすることも考えられます。
３．一方通行化
道路が狭く、交通量が多い場合、一方通行にすることで、車両の通行をスムーズにすることができます。
ただし、周辺の道路網や交通状況を考慮した上で、実施する必要があります。
４．農地と道路の距離の確保
農地転用において、農地と道路の距離を確保することが重要です。
道路との距離が近すぎると、車両からの排気ガスや騒音、埃などが農作物に悪影響を与えるため、適切な距離を確保する必要があります。
５．農地の配置の見直し
農地転用において、農地に面する道路が狭すぎる場合は、農地の配置を見直すことで、問題を解決することができる場合があります。
このような対策を講じることで、農地に面する道路が狭すぎる問題に対応することができます。
