農地転用できる土地とできない土地の違いを比較

農地には、農地転用できる土地と農地転用できない土地があります。その違いについて詳しく解説します。

農地転用できない場合の有効活用方法についてもご紹介します。

農地転用が許可されない農地

転用が許可されない区分の農地というのがあります。転用できない理由としては、土地の用途区分が農地だけに限定されている場合などです。

農業は食の安全保障の観点から、日本国民を守るたいせつな産業です。その農地を土地の投機や不動産乱開発を防ぐ目的があります。

農地については、自治体や市町村が定めた農業振興地域整備計画によって、土地の使用方法が厳しく規定されています。

農地は、土地の区分によっては、農地からの転用が認められない場合があります。

次に、農地転用がむずかしくなる順番に記載しています。１番は、ほぼ例外なく不可であり、逆に、５番は、ほぼ例外なく転用ができます。

(１) 農用地区域内農地

農業振興地域整備計画により、農用地区域に指定されている土地です。
転用は、原則不可です。

(２) 甲種農地

市街化調整区域内ある農地として、良好な条件を備えている土地です。
転用は、原則不可です。

ただし、条件次第で許可されることもあります。

(３) 第1種農地

農地として良好な条件を備えている土地です。

ただし、条件次第で許可されることもあります。転用は、原則不可になります。

(４) 第2種農地

農地ですが、市街地として発展が見込まれる土地です。条件付きで転用が可能です。

(５) 第3種農地

市街化区域内もしくは市街化がなりつつある区域にある農地です。転用は、原則可能です。
この中で、一番転用しやすい農地です。

農地転用する土地の選び方

(2) 甲種農地と(3) 第1種農地は、条件によっては、転用可能ですから、建物の建設など農地以外で使うことが不可能というわけではありません。

甲種農地と第１農地では、農地転用の手続をして、建設などが許可される可能性のある施設は次のとおりです。

・農業用施設など、例えば、植物工場、農畜産物処理加工施設や直売所など

・農業の振興に役立つ施設、例えば、農業体験施設、農業従事者向けの研修用施設、農産物の加工や流通のための施設など

・市街地に建設することが難しい施設、例えば、老人の保健施設、精神病院、ゴミ処理場、研究調査のための施設

・公益性の高い事業に使われる施設、例えば、非常災害時の施設など

農地転用できない土地を有効に使う方法

農地転用できない土地をどう活用するか、その活用方法をご紹介します。

農地転用ができない土地であっても、以下のような方法で有効に活用することができます。

１．市民農園を開設する

比較的、利用度の高い方法となります。

農家でない人が小さな面積の農地を利用して、自家用の野菜や花を栽培する農園です。

農家でない人が、農地を利用できるよう、自治体、農協、農家、企業、NPOなどが市民農園を開設できるようになっています。

農家が市民農園を開設する場合には、次の3つの方法があります。

(１) 農園利用方式

農園での農業経営は農家が経営して、都会の住民などが借りた農園で農作業を行います。
農園利用方式では、農地の利用では賃借権などの権利を設定しないで、農地法などの規制を受けないようになっています。

法律によって開設されるものではなく、開設では、行政庁の許可を受けたり、届出を行う必要ありませんが、開設者と利用者とで農園利用契約を締結する必要があります。

ただし、特定農地貸付法や市民農園整備促進法によるメリットは受けることができません。

(２) 特定農地貸付法による方法

農地を次の要件で貸付けます。この貸付けのことを特定農地貸付けと言います。

・10アール（1,000平方メートル）未満
・貸付期間は5年以内
・営利目的で農作物を栽培しない。
・多数の人を対象に一定の条件での貸付け

農業委員会に申請書を提出して、承認を受けます。
市町村と貸付協定を締結して、借受者の募集や選考の方法、貸付けの期間、その他の条件など記載した貸付規程を作成して、貸付協定と貸付規程を添えて申請をします。

(３) 市民農園整備促進法による方法

農地とあわせて、休憩施設などの附帯施設を農家自らが整備して、市町村の認定を受けます。

市街化区域以外の場合では、市民農園にしたい区域を市町村に指定してもらって、市町村の開設認定を受けます。

認定を受けるためには、申請書に農地の位置や面積、市民農園施設の位置及や規模、利用者の募集や選考の方法、利用期間、その他条件などを記載した市民農園整備運営計画書を添えて、市町村に申請します。

２．農地集積バンクの利用

農地集積バンクとは、農地の貸し手（売り手）と借り手（買い手）をマッチングさせます。

農地を貸したいという農家から、農地の有効利用や農業経営の効率化をすすめている農家へ農用地利用の集積や集約化を進めるために、農地などの中間的受け皿となる組織です。

農地バンクを入れることで、未払いやトラブルなどが発生しにくくなり、賃料は自動で引き落とされるので便利です。公的機関なので安全性が高くて、安心して利用できます。

希望者は農地集積バンクに農地を登録して、借り手がつくと賃料収入が得られます。
農地集積バンクに登録して、農地を貸し出すと、条件を満たすことで固定資産税が一定期間減額されます。

３．個人や企業に農地を貸し出す

農地を貸し出すこともできます。農地を貸し出す場合は、農業委員会の許可を得る必要があります。

４．現役農家に農地を貸す、または売る

農地を貸したり売ったりする場合は、農業委員会の許可が必要です。

条件は次のとおりです。

・買い手が現役農家
・農地のすべてを効率的に利用
・一定の面積を経営
・周辺の農地に支障を生じさせない
・個人の場合、譲受人が常時農作業に従事

５．農業をしながら太陽光発電

農業をしながら、太陽光発電もできます。

営農型の太陽光発電というのがあります。

農地の上に太陽光発電の設備を設置して、太陽光パネルの下も有効活用して、農業もしたりします。

農業によって収益を得て、太陽光発電によって売電による収益を両取りできる方法です。

農地への太陽光の当たる状態などが気になりますが、太陽光パネルの間に隙間を十分にとることで、十分に太陽光を当てることができます。

太陽光発電だけの都市利用の場合であれば、農地転用をしなければなりませんが、営農型の太陽光発電として、農業を続けながら、発電もするのであれば、農地転用せずに太陽光パネルの設置ができます。

農地転用できる土地とできない土地の違いを踏まえた実務上の注意点

農地転用できる土地とできない土地の違いを理解したうえで、実務では「事前調査」と「関係機関との調整」が非常に重要になります。特に農地購入や農地売買を検討している場合、地目や農地区分だけで判断せず、実際に農業委員会へ照会することで、農地転用の可否や条件を具体的に確認する必要があります。見た目や立地条件だけで「転用できそう」と判断してしまうのは、大きなリスクです。

また、農地売却を前提にしている場合でも、買主の属性（農家か非農家か）や利用目的によって手続きが大きく変わります。農地転用を伴う農地売買では、農地法第5条許可が必要となるケースが多く、許可が下りなければ契約自体が成立しない可能性もあるため、停止条件付き契約などの工夫も検討すべきです。

さらに、地域によっては同じ「第2種農地」や「第3種農地」であっても、周辺環境や都市計画の方針により判断が異なることがあります。例えば、市街化調整区域では原則として開発が制限されているため、農地転用の許可基準も厳しくなる傾向があります。このように、農地は全国一律のルールだけでなく、地域ごとの運用にも大きく左右されます。

こうした複雑な判断が必要となる農地転用や農地購入・農地売却の場面では、行政書士などの専門家へ事前に相談することが、結果的に時間やコストの削減につながります。特に初めて農地を扱う方にとっては、手続きの見落としや誤解を防ぐためにも、早い段階で専門家の関与を検討することをおすすめします。