農地転用できる面積
農地転用できる面積については、国や地方自治体によって違ってきますが、一般的には、以下のような規定・規制があります。
１．個人住宅への農地転用
農地転用でとても多いのが、個人住宅を建てる計画（一般住宅）となります。この場合の転用面積は、法律によって、敷地が５００ｍ2以内に限定されています。
農地転用の目的が住宅である場合においては、個人などが住む住宅の敷地として利用される土地では、面積としては、原則的に、５００平方メートル以下とされています。
面積に占める建物の建築面積の割合、いわゆる建ぺい率は、原則として２２パーセント以上となることと定められています。
一方で、農地転用の目的が農家住宅である場合には、農作業のための作業場等が必要であることを勘案して、原則としては、１，０００平方メートル以下となっています。
農家の場合は、作業用の道具、機材やトラクターなどを保管する場所などが必要になってくることから、一般の住宅より広く、倍の面積になっています。
ただし、次のいずれかに該当する場合においては、その部分の面積を土地の面積に加えても差し支えないと規定されています。
(1)申請に係る農地の地形、形状又は周辺の土地の利用状況等によって、転用に係る必要最小限度の面積を差し引いた後の農地が、農業上、利用しがたい過小な残地となる場合
(2)地形上の理由によって、法面を設けなければ、土砂等の崩壊のおそれがあるために、法面を設ける必要がある場合
(3)申請目的を達成するために、用排水路や農道の付け替え措置を講じなければならない場合、および連絡道路または排水路等を設けなければならない場合
(4)法令等の規制によって保安敷地等を確保する必要がある場合
(5)その他特段の事情があり、真に、やむを得ないと認められる場合
また、公共事業によって収用移転にともなう転用で、従前の面積が上記面積を超える場合は、従前の面積を限度とされています。
５００平方メートルというのは、農地法では、転用面積は「必要最小限の面積」とされています。一般住宅という目的ということですから、一般住宅については、５００平方メートルが相当と判断されています。５００平方メートルは、１５０坪ですから、都会であれば、十分な広さですが、地方の田舎であれば、決して大きくない土地かもしれません。
もし、広さなどで、問題があるようであれば、当該の土地の最寄りの農業員会などの窓口に問い合わせてみるようにします。
農家住宅が１０００平方メートルまで認められているのは、農家の場合、農作業のための一般住宅以上に作業場所が必要と考えられているからです。
２．農地転用と建ぺい率
農地に住宅を建てるために、農地転用の許可を申請する場合、建ぺい率も関係してきます。
建ぺい率とは、敷地面積、建物を建てる土地の面積に対する建築面積ということになりますが、簡単に言えば、建物を真上から見たときの面積の割合のことです。
農地法においては、農地の場所によって転用できるかどうかの立地基準と、転用の確実性や建ぺい率が関係してくる一般基準があります。
・一般基準について
一般基準は地方の自治体などによっても違ってきますが、主要なものは次のとおりです。
・転用の確実性があるかどうか？
・資金の見込みがあるのか？
・周辺の農地に被害や影響が出ないかどうか？
・違反の農地転用でないか？
・敷地面積が適正であるか？
農地転用する場合には、いろいろな基準の審査を受けることになります。
この中で、敷地面積が適正かどうかという点において、建ぺい率が関係してきます。
自ら住む住居や建売住宅を建築する場合においては、転用後に建てる家の建築面積が、５００平方メートル以内であり、建ぺい率が２２％以上であることと、定められています。
転用する土地の面積に対して、２２％以上の建ぺい率がある建物でなければ、農地転用は認められないことになります。
農家の農家用としての住宅を建築する場合であれば、建築面積は１，０００平方メートル㎡以内となり、建ぺい率は、同じく２２％以上であることが条件と規定されています。
ただし、この２２％以上という規制は、地方自治体によっても違う場合がありますので、詳しい建ぺい率については、当該の土地の最寄り地方自治体の農業委員会などに事前に確認したほうがよいでしょう。
３．その他、農地転用ができない土地
転用できない土地とはどのようなものでしょうか？以下に区分される場合は、農地転用ができません。
(1)農用地区域内用地
農振法、農業振興地域の整備に関する法律に基づいて、市町村が定める農業振興地域整備計画において、農振農用地区域とされた区域内の農地です。農地転用許可方針において、原則不許可となっています。
転用する場合は、一時的な利用などを除いて、原則として農振農用地から外す手続が必要となります。
農振除外とは、利用が規制されている農業振興地域内の農地などを、宅地や駐車場などにしたい場合に行う農業振興地域の農用地区域の指定を外す手続きのことです。
この手続きの後、農地法に基づく転用許可申請を行って、その許可書の交付を受けて初めて、農地の地目を変更することができます。
(2)甲種農地
甲種農地とは、市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地のことになります。 おおむね10ヘクタール以上の集団的に存在する農地で、高性能な農業機械による農業経営、運営に適している土地です。
(3)第1種農地
第1種農地とは、良好な営農条件を備えている農地のことです。 おおむね10ヘクタール以上の集団的に存在する土地です。 土地改良事業等の農業公共投資の対象となっています。
「農用地区域内にある農地以外の農地で、集団的に存在する農地その他の良好な営農条件を備えている農地として農地がどの区分政令で定めるもの」と農地法において定められています。
農地転用できる土地の面積はどれくらい？
農地転用可能な土地の面積は、国や地域によって異なります。一般的には、政府が定める法律や規制に基づき、特定の用途に割り当てることができる土地の割合が決められています。
たとえば、日本の場合、農地転用を行うには、農地法に基づいて、農地転用の承認を受ける必要があります。
農地転用とは、太陽光発電所、住宅や駐車場などをつくるために、農地を農地以外の目的のものにすることです。
市街化区域以外での農地を転用する場合においては、事前に都道府県知事、または指定市町村の許可が必要になってきます。４ヘクタールを超える場合については、国との協議が必要になってきます。市街化調整区域においては、農地転用の届出が必要となります。
また、農地転用後も、土地の保全法に基づいて保全管理を行う必要があります。
農地転用可能な土地の面積は、国土交通省や農林水産省などの政府機関が統計を取っており、年度ごとに公表されています。
住宅敷地にするための農地転用ついては、面積の上限の目安というのがあります。 一般の住宅の場合については、建物建築面積の２２分の１００以内で、上限は５００平方メートルであり、農家住宅の場合には、作業場などが必要なので上限が１，０００平方メートルとなっています。
他の国や地域でも同様に、農地転用可能な土地の面積は政府が定める法律や規制に基づき管理されています。
