農地転用をすることができない農地とはどんな土地？

農地転用をすることができない農地

農地法では、健全な農業経営の条件を備えた農地を確保して、社会的な土地需要との調整をするために、農地転用の許可に基準が設定されています。

許可申請者は、次のどれかに該当する場合、農地法による転用許可を受けることができなくなります。

ただし、次の場合に該当したとしても、許可できる場合がありますので、詳しくは農業委員会の事務局に相談してみてください。

１．農地転用許可申請の審査に係る基準

農地転用許可基準では、転用しようとする農地の営農の条件や市街化の状況をあわせて、検討して、許可の可否を判断する立地基準と、農業事業の確実性や周辺の農地への被害の防除措置の妥当性などを審査する一般基準などがあります。

(1)立地基準

農用地区域内農地

市町村などが定めている農業振興地域整備計画において、農用地の区域に指定された農地で、転用申請は原則として、許可されていません。

・第1種農地

ここにおいては、良好な営農条件を備えている農地のために、転用申請は、原則として許可されません。

10ヘクタール以上の集団農地

土地改良事業等、農業公共投資の対象となった農地

自然の条件から判断して、当該場所の近くの標準的な農地を越える生産をあげることが認められている農地

・甲種農地

市街化調整区域内にある、特に、良好な営農条件の農地において、転用の申請は原則として許可されません。

10ヘクタール以上の集団農地において、高性能農業機械の導入などによって効率的な農業経営が可能な農地

土地改良事業等農業の公共投資の対象となった農地において、事業完了後8年を経過しない農地

・第2種農地

市街地の区域内または、市街地化の著しい区域に近接する地域内の農地や将来、市街地化がみこまれる農地、小集団で生産力の低い農地で、その事業が、周辺にある他の農地以外を含む土地でも目的を達成できると認められる場合、農地転用は許可されていません。

(2) 一般基準

・事業を行うのに必要な資力や信用があると認められない場合

資金計画などからして資金調達の見込みがないものは、転用事業を実施する可能性が低く、土地の効率的利用が見込めないことから許可できない場合があります。

転用事業者が法人の場合には、その転用事業が、法人の業務範囲外である場合は、許可されません。

転用申請者が、過去に別件で農地転用許可を取得したにも関わらず、計画どおり、転用事業を行っていない場合には、新しく提出した農地転用許可申請についても、その可能性は低いと判断されています。

・転用行為の妨げになる権利を有する者の同意を得ていない場合

転用行為の妨げになる権利とは、農地法第3条第1項にある権利、農地に係る所有権、賃借権、使用貸借による権利などになります。

農地は賃借権などの利用権が設定されている場合が多くて、耕作者の地位を保護するために、上記の権利を設定している者の同意がなければ許可できないようになっています。

・許可後、遅滞なく転用事業を行う見込みがない場合

転用の許可が出た後、転用事業が速やかに行われない場合、その間、農地が効率的に利用されなくなる可能性があることから、許可の日から、約1年以内に、転用目的に供されると認められない場合は許可されません。

・転用事業について、行政庁の認可や許可等が必要な場合で、その処分がためされる見込みがない場合

都市計画法、昭和43年、法律第100号による開発許可等、転用事業につき他の法令による許認可等が必要な場合で、処分の確実性が確認できない場合、許可されません。

・申請された農地と一体として、農地以外の土地を利用する場合、その土地が申請の目的に利用できない場合

農地と併用して農地以外の土地を事業計画に取り入れる場合は、その土地についても転用事業の確実性が審査されます。

・転用する農地の面積が事業の目的から判断して、適正と認められない場合

宅地などの造成のみを行う場合、その事業が最終的な土地の利用ではないことから、造成後遊休化する可能性が非常に高くなり、また、土地の投機的な取得につながるおそれがあることから、事業後、建築物等の立地が確実であると認められない場合などは許可されません。

・周辺の農地の営農の条件に支障をきたすおそれがある場合

土地の農業上の効率的な利用を図るために、次のように周囲への被害が生じるおそれがある場合は、許可されません。

土砂流出などの災害を発生させるおそれがある場合

農業用排水施設の機能に支障を及ぼすおそれがある場合

集団的に存在する農地を蚕食して、分断するおそれがある場合

日照、通風などに使用をおよぼすおそれがある場合

農道・溜池など、農地保全上、必要な施設に支障をおよぼすおそれがある場合

・仮設工作物などの設置を目的とする一時的な利用の場合で、事業の終了後、その土地が耕作の目的に供される見込みがない場合

土地の農業上の利用を保護するために、転用申請地に関係する農地への復元方法などからみて、農地に服することが、確実であると認められない場合は、許可されません。

・仮設工作物などの設置を目的とする一時的な利用の場合で、土地の所有権を取得使用とする場合

一時的な農地の転用であれば、その土地の所有権まで、取得する必要性が著しく乏しくなり、農地の投機的取得を誘引するおそれがあるために、許可されません。

２．世界的にみて、農地転用ができない農地とは

世界的にみても、農地転用ができない農地とは、法律や規制によって、農業の用地として保護されている土地のことを指しています。

農地転用を制限する法律や規制としては、世界各国によって異なりますが、一般的には以下のような理由から制定されています。

(1)食糧安全保障の確保

農地は、食糧を生産するための貴重な資源であって、食糧の安全保障の確保に重要な役割を果たしています。

農地転用を制限することで、食糧生産の維持や増加などを図ることができます。

(2)地球環境の保全

農地は、水や風を通して、炭素を吸収して、地球環境を保全する役割を持っています。農地を維持することによって、環境保全に貢献することができます。

(3)地域社会の活性化

農地は、地域社会にとって、重要な資源であり、農業を営む人々が暮らしやすい環境を提供しています。

国で農地を保護することで、地域社会の活性化や農業の維持や発展を促すことができます。

具体的には、農地転用を制限する法律や規制には、農地法、都市計画法、国土利用計画法、森林法などがあります。これらの法律や規制によって、農地の転用が困難になる場合があります。

農地転用することができない種類の農地とは

農地転用ができない土地には、次のような例が挙げられます。

１．農業集落内の農地

農業集落内に指定された農地では、農業生産の確保を目的として、転用が原則的に禁止となっています。

これには、集落内の農業に不可欠な用途地域に指定された農地や、集落内における風致の保全が必要な用途地域に指定された農地が含まれます。

２．ため池や溜め池などの水田

水田において、田畑を水管理するためのため池や溜め池は、水田の維持に不可欠なものとして位置づけられています。

ため池や溜め池がある水田は、そのままの形で、農地転用することができない場合があります。

３．地盤沈下が進んでいる地域の農地

地盤沈下が進んでいる地域においては、堤防や排水路の整備などが必要であり、そのために農地転用が難しい場合があります。

以上のような例外的な場合を除いて、原則として、農地の転用は、許可制であり、転用先が農地法上認められた目的に適合して、転用許可が得られた場合に限られます。

農地転用ができない農地に関する実務上の注意点と農地売買の落とし穴

農地転用ができない農地は、単に「転用できない」という問題にとどまらず、農地購入・農地売買・農地売却の可否や価格にも大きく影響する重要なポイントです。特に、農地購入を検討している方の中には、「将来的に宅地にできる」と誤解しているケースが多く見られますが、実際には農用地区域内農地や第1種農地などは、原則として農地転用が認められず、期待した利用ができない可能性があります。

また、農地売買の実務では、売主・買主ともに農地法の許可（3条・4条・5条）を正しく理解していないことによるトラブルが少なくありません。たとえば、農地売却の契約を先に締結してしまい、その後に農地転用許可が下りず契約解除になるケースや、農地購入後に転用できないことが判明し、土地が活用できないままになるケースなどです。このようなリスクを避けるためには、契約前に農業委員会への事前相談を行い、転用の可否や条件を確認することが極めて重要です。

さらに、農地転用の判断は全国一律ではなく、地域の農業振興計画や都市計画、インフラ整備状況などによって大きく異なる点にも注意が必要です。同じ「農地」であっても、市街化区域内と市街化調整区域内では扱いが大きく異なり、農地売買や農地転用の難易度も変わります。したがって、個別案件ごとに判断する必要があり、一般的な情報だけで判断するのは危険です。

農地に関する手続きは、農地法だけでなく都市計画法や各種条例なども関係するため、非常に複雑です。特に、農地購入・農地売却・農地売買・農地転用を検討している場合には、行政書士などの専門家に相談することで、許可取得の可能性や手続きの流れを事前に把握し、無用なリスクを回避することができます。「知らなかった」では済まされないケースも多いため、慎重な対応が求められます。