農地転用許可を受けた土地は固定資産税評価額が上がる？

固定資産税とは？

住宅地や田んぼや畑などの土地、住宅や店舗などの家屋、工場の機械や設備、会社の什器や備品などの償却資産を総称して、固定資産と呼ばれています。

固定資産税とは、このような固定資産にかかっている税金のことです。

固定資産の所有者が、その資産の価値に応じて算定された税金を、当該の固定資産の所在する市町村などに納めます。

１．固定資産の種類

土地：田んぼ、畑、住宅地、池沼、山林、温泉などの鉱泉地、牧場、原野などの土地

家屋：住宅、店舗、発電所や変電所を含む工場、倉庫などの建物

償却資産：会社などの事業所で所有する構築物、建物、飛行機、船、車両や鉄道などの運搬具、パソコンや工具、事務机や椅子などの備品など

土地や家屋などの固定資産は、当該の土地が所在する市町村に、市町村税として納税します。東京都23区内の場合については、東京都に対して、都税として納税することになります。

２．農地の固定資産の種類

農地の固定資産税に関して、算出する時は、まず、所有している農地がどの農地区分にあてはまるのかを調べておく必要があります。

農地の固定資産の種類には、4種類の農地区分によって、違いがでてきます。

(1)一般農地

一般農地とは、都市計画区域内の調整区域内の農地や生産緑地としての農地で、都市計画外の農地ということになります。

一般農地においては、長期的に農業を運営することが前提とされていて、売買価格の決定の時にも農地の売買における実例価格を基にして算出されます。農地としては、収益性の低さが考慮されて評価される特徴があります。

(2)一般市街化区域農地

一般市街化区域農地とは、特定市街化区域農地以外の市街化区域内の農地のことになります。

市街化区域とは、今現在において、すでに市街地が形成されてしまっている土地や、おおむね10年以内に市街化にすすけていく予定の土地のことです。

一般市街化区域農地は、農地ではありますが、将来、市街化をすすめられていく可能性のある農地ということになっています。

(3)特定市街化区域農地

特定市街化区域農地とは、東京、名古屋、大阪の三大都市圏内の特定都市における市街化区域内の農地のことになります。

三大都市圏とは東京などの首都圏、近畿圏、中部圏が都市圏となっています。

特定市街化区域農地は、一般市街化区域農地に比較して、宅地へと転用される可能性が非常に高いわけですから、宅地に近い課税の評価となっているのが特徴です。

(4)生産緑地

生産緑地とは、市街化区域内にある農地の中で、都市計画法によって、生産緑地として決められた農地のことです。

生産緑地として認めてもらうためには、次の条件がととのっている必要があります。

・公害または災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全などで良好な生活環境の確保に相当な効用があって、公共施設などの敷地の用に供する土地として適していること

・500㎡以上の希望の区域であること

・用排水、その他の状況を勘案して、農林や漁業の継続が可能な条件を備えていること

生産緑地法によって、緑地の環境維持を目的として、農地として保全するための生産緑地が指定されています。

生産緑地については、生産緑地に指定されてから30年間は農地として使用し続けるということが前提となっています。

一般的には、農地転用許可を受けた土地は固定資産税が上がる可能性があります。

理由としては、農地転用許可を受けた土地は、農地から非農地への用途変更が行われたことになるため、その土地の価値が基本的には、上昇するからです。

ただし、固定資産税は地方の自治体によって違っているので、農地転用許可を受けた土地についての詳細な課税方法は、当該の土地が所在する自治体の税務署に、確認する必要があります。

また、土地の用途変更が農地から非農地への変更になる場合であっても、固定資産税の増加は、少なくて済む場合があるので、関係部署に確認することが重要になります。

農地のほうが安い？    

農地と宅地では、固定資産税の課税額が違うことは、一般的です。

一般に、同じ土地の面積で比較する場合、農地の方が宅地よりも固定資産税が安くなる場合があります。

これは、土地の用途によって評価額が違うためです。

農地は、その土地の利用価値が低いとされているので、土地の評価額が低くなることがあります。

一方で、宅地は、その土地に住居が建っているために、土地の利用価値が高いとされているので、土地の評価額が高くなることがあります。

ただし、固定資産税は自治体によって差があります。農地と宅地の固定資産税の課税額の比較を行う場合には、その土地が所在する自治体の税務署に相談した方がよいでしょう。

また、土地の用途や評価額が変更された場合には、固定資産税の課税額も変わることがあるため、定期的に、税務署などに確認したほうがよいでしょう。

農地と宅地の固定資産税の違い

農地と宅地の固定資産税の違いは、主として、次の2点となります。

(1)評価額の差

農地と宅地では、その土地の用途や価値が違っているので、土地の評価額も違うことになります。

一般的に、同じ土地の面積で比較すれば、農地の方が宅地よりも評価額が低くなることが多くあります。

(2)課税率の差

農地と宅地では、課税率が違うことがあります。課税率は、自治体によって異なるために、どちらが高いとは、必ずしも、言えませんが、農地の方が、課税率が低い場合が多いとされています。

固定資産税は、その土地の評価額に対して課税される税金であって、その土地の所有者が納税することになります。

固定資産税は毎年課税されるため、定期的に、税務署などに確認したほうがよいでしょう。

(3)農地の固定資産税が安い理由

農地の固定資産税が安いのは、どういう理由でしょうか？

宅地が生み出す利益に比べて、農地が作物などの生産物によって生み出す利益は、有名なブランドの野菜や米などを除いて、たいして大きくはないというのが一般的な認識です。

例えは、利益が出たとしても、農業を生産をするのであれば、それなりの経費もかかるので、利益そのもの自体は、他の工業製品を生産するより低いとされています。

同じ広さ、大きさの都心にある宅地の場合は、たくさんの人が集まる場所なので、その土地で、商品などを置いて、営業をすれば、農業をするよりは、利益が出ます。

農地と宅地には、その土地を運用することで、その土地が生み出す利益に大きな差が生じるという認識が一般的にあります。

農地は、農業をするための土地であって、その土地を農業ではなくて、違う用途に使いたいとか、売却したい場合は、日本全国にある農業委員会に許可を取らなくてはいけないようになっています。

固定資産税を宅地より安くしたいと思って、農業をしていない人が所有している土地を農地に変更することは、原則的に禁止されています。

宅地は、住居だけでなく、基本的にはその土地では、何をしてもよい土地です。農業しかできないというハンディキャップがあり、利用範囲が限定されているために、何をしてもよい宅地に比べて、農地はその土地にかかる税金も安くなっているとも言えます。

同じ農地なのに課税や評価が違う場合があります。市街化区域農地の問題です。

農地といっても、2種類があります。市街化区域外である一般農地と、市街化区域内にある市街化区域農地の２つです。

市街化区域農地では、さらに3つの区分に分類されて「生産縁地」「一般市街化区域農地」「特定市街化区域農地」の３つがあります。

これらの農地は、同じように農地として定められているにもかかわらず、評価方法、課税方法が違っています。

一般農地と生産縁地は農地評価、課税方法は農地課税であるのに対して、一般市街化区域農地は、評価方法が宅地評価で、課税方法が農地に準じた課税となり、特定市街化区域農地は評価方法が、宅地評価で、課税方法が宅地並み課税と定義されています。

一般農地と生産縁地以外の2つの農地は、市街地である、もしくは市街地化がすすんでいる地域であることからして、宅地並みの人口密集地であるとされているために、課税される税金もそれなりの課税がかけられています。

農業しかできない農地にかかる土地が、宅地と同じような固定資産税がかかるということで問題となっています。

このような問題があるために、駅から比較的近い立地という条件であれば、住居用に転用して売却できる可能性があります。土地の査定をしてくれる専門家に相談してみてもよいかもしれません。

農地転用許可と固定資産税に関する実務上の注意点

農地転用許可と固定資産税の関係は、単純に「農地から宅地になると税金が上がる」というだけではなく、実務上はタイミングや手続きによって大きく異なります。たとえば、農地転用許可を取得しても、実際に造成工事や建築が行われていない場合には、すぐに宅地評価へ変更されないケースもあります。そのため、農地購入や農地売買を検討する際には、「いつから税額が変わるのか」を事前に確認しておくことが重要です。

また、農地売却や農地転用を前提とした取引では、固定資産税の増加だけでなく、都市計画税や開発に伴う負担金が発生する可能性もあります。特に市街化区域内の農地では、宅地並み課税となる場合もあり、思っていた以上に税負担が大きくなることがあります。農地売買の価格だけで判断せず、将来的な税負担を含めた総合的な収支を検討することが大切です。

さらに、農地の区分（一般農地・市街化区域農地・生産緑地など）によって、農地転用の可否や固定資産税の評価が大きく異なります。同じ「農地」であっても、地域や用途地域によって取り扱いが変わるため、農地購入や農地売却の前には必ず農業委員会や自治体への確認が必要です。行政書士などの専門家に相談することで、許可の見通しや税務面のリスクを事前に把握することができます。