農地転用とは、太陽光発電所、住宅や駐車場などに使うために、農地を農地の目的以外のもので使うことです。
市街化区域以外での農地転用の場合は、事前に都道府県知事や土地の当該市町村の許可が必要になります。
４ヘクタールを超える場合であれば、国との協議が必要になります。市街化区域においては、農地転用の届出が必要です。
転用する面積の上限は、一般住宅であれば、転用できる面積の上限は、５００平方メートルまでとなります。
農家住宅の場合、転用できる面積の上限は、１０００平方メートルまでとなっています。
事業用であれば、転用できる面積の上限は、例外はありますが、上限なしとなっています。
住宅建築目的としての農地転用の面積の上限については、原則として、５００平方メートルまでとされています。
市街化調整区域での開発行為については、最低区画面積で、３００平方メートルと開発許可等の基準に関して定められている自治体などもあります。
開発行為を行う場合には、区画を確定する必要があるので、分筆を求められることもあります。
農家住宅の敷地については、上記のとおり、１０００平方メートル以下までとされています。
農地転用できる面積の例外とは？
１． 有効面積
住宅建築目的の転用における制限、５００平方メートルまでは、例外があります。
一般の個人の住宅建築のために転用できる面積は、５００平方メートルまでが基本ですが、例外として、敷地５００平方メートルを越えて、転用できる例外があります。
有効面積が５００平方メートルに満たないときは、５００平方メートルを超えて利用できます。
有効面積とは、土地のうち、有効部分の面積のことです。有効面積とは、実際に使える部分の面積のことですから、傾斜地などは含まれません。
有効、すなわち使える面積のことです。１００坪のうち２０坪が斜面であれば、基本的には、斜面は使えませんので、有効面積は８０坪となります。
道路のセットバックがあるのであれば、セットバックの部分も土地として有効に使えません。このように、有効面積とは、実際に使うことができる面積です。
２． 併用地
申請地である農地以外に併用する土地のことです。 併用地は、農地ではないので、併用地そのものに農地法の許可は不要になります。
しかし、申請地と一体的に利用する場合には、転用計画にその併用地も含めて申請しなければなりません。
一般住宅農地転用の５００平方メートル以内の基準が、転用する敷地の合計面積となりますので、注意が必要です。
例えば、転用する農地が５００平方メートル以下であっても、併用地を加えると、５００平方メートルを越えてしまう場合は、認可がおりません。
３．土地の文筆
土地の分筆とは、登記簿上で一つの土地を複数の土地に分けて登記をすることです。 土地は1筆、2筆と区分されていますが、その土地を分けることを、筆を分けると言います。
分筆とは反対に、複数の筆の土地を一つにまとめることを合筆と言います。
土地が、たとえば、７００平方メートルあって、面積の上限を越えるとき、どうしてもこの農地に家を建てたい場合、転用面積を５００㎡以下になるよう分筆します。
ただし、どのように分筆してもよいということではなく、分筆の仕方によっては、農地転用の許可がおりない場合もあります。
分筆した場合、残すほうの筆の面積が極端に小さい場合であれば、実際に耕作できない土地と判断されて、認可がおりないことがあります。
分筆をするのであれば、分筆する前に当該の土地のある農業委員会へ相談しておいたほうがよいでしょう。
４．事業用の土地
事業用であれば、農地転用の面積制限はありません。
ただし、事業用の場合、個人の住宅よりは面積が大きくなるのが一般的ですが、面積が大きくなると、開発許可など、関係法令の申請基準を満たさなければならなくなります。
農地転用は開発行為の許可がなければ認可されません。開発行為許可についても、農地転用の許可がなければ認可されません。
農地法の農地転用と都市計画法の開発行為については、同時に申請して、同時に許可が原則とされています。
手順としては、農地転用、開発行為それぞれ許可見込みがあるかの確認をします。農地は転用の見込みがあるかどうかを農業委員会に相談します。
開発行為は、事前相談や事前審査など、申請の前に協議を行っていくことが決められている場合が多くあります。協議の結果、許可見込みとなれば申請にすすみます。
農地転用、開発行為の両方ともに、許可見込みとなったら、それぞれの申請書類を提出して申請します。
農地転用と開発行為許可についても申し込みスケジュールを確認して、同時に申請できるようします。
市街化区域内の農地は、事前届出をすれば農地転用許可が不要となります。開発行為といっしょの農地転用の場合は、開発行為の許可を受けたあと、届出を出すことになります。
農地転用できる面積の建築面積
農地転用して、自宅を建築する場合に、注意する点があります。それは建築面積です。
農地を住宅へ転用するときは、建築面積について建ぺい率を確認しなければなりません。
農地法の許可条件としては、建ぺい率が２２％以上であることが要件となっています。
建築する建物等の合計建築面積が申請する農地の面積に対し２２％以上なければ農地転用申請は許可されません。
建築予定の住宅が２２％の要件を満たさない場合の対策としては、次の方法があります。
・住宅の他に、車庫や物置を配置する。
・土地を分筆して小さくする。
どちらとも費用がかかるので、農地に住宅を建築する場合、総建築面積と農地の面積の両方に注意しながらすすめていかなければなりません。
建蔽率（けんぺい率）とは？
家を建てる場合、その土地の広さに対して、建築ができる面積の大きさを算出したのが建ぺい率です。
一般的に、家を建てる場合は、この建ぺい率の範囲内で建てるように制限されています。
農地の場合でも、この建ぺい率が定められていて、農地のある場所やその場所の自治体によって、その比率は違っています。
農地を転用する場合の基準
農地を宅地に転用する場合には、いろいろ基準を満たす必要があります。
農地法では、農地の場所によって転用できるかの立地基準と、転用の確実性や建ぺい率が関係する一般基準があります。
１． 一般基準
一般基準は、当該の農地のある自治体などによっても違ってきますが、主要なものは次のとおりです。
・転用の確実性があること
・資金の見込みがあること
・周辺の農地に影響や被害はないこと
・違反の転用でないこと
・敷地面積が適正であること
農地転用する場合には、いろいろな基準を達成しなければなりません。
その中で、敷地面積が適正であることが建ぺい率に関係してくる基準になります。
２． 建ぺい率で違反した場合
決められた建ぺい率を守らずに建設した場合は、農地法違反となり、罰則が課されてしまうこともあります。
罰則もありますが、原状回復や工事の停止命令が出ると、たいへんです。
農地転用には、必要な条件や基準を守らなければならないことなど、事前に調べておくことが重要になってきます。
農地を転用できる面積の根拠とは
個人住宅への農地転用は、敷地合計で、５００平方メートルまでです。
農地転用で一番多いのが、一般住宅として、個人の住宅を建てる計画です。この場合の転用面積は、敷地が５００平方メートル以内に限定されます。
なぜ５００平方メートル以下なのかですが、農地法では、転用面積は必要最小限の面積と規定されています。
一般住宅という目的については、５００平方メートルが妥当と判断されていると思われます。
個人の住宅である宅地と違って、農家の住宅が１０００平方メートルまで、認められるのは、農作業のための場所である土地が必要と考えられているからです。
農家住宅とは、市街化調整区域内に、農業に従事される人が建てる住宅のことと規定されています。
農業従事者かどうかについては、農地台帳の耕作面積や農業従事日数を基準に判断されます。基準は、その土地のある各地方自治体によって異なってきます。
農地を転用できる面積の根拠は、地方自治体の法律や規制によって定められています。
一般的に、国や地方自治体は、農地の保全や食料自給率の維持を目的として、農地を転用することを制限しています。
具体的には、農地法や土地改良法などの法律によって、農地の転用に関する規定が定められています。
例えば、日本においては、農地法によって、農地の転用には農地転用認可が必要であり、その申請には、審査が行われます。
転用できる面積についても、国や地方自治体が定める農地保全計画に基づいて、決められます。
そのほかの国や地域においても、農地を転用する時には、地域の法律や規制に従う必要があります。
農地の転用は、その地域の環境や社会に与える影響を考慮して、行われるべきとされています。
農地転用できる上限の面積は何平米まで？
農地転用に関する上限の面積は、国や地域によって違ってきます。
土地の目的によっても異なります。
一般的には、農地転用には法的手続きが必要であって、その手続きに従って農地転用が認められる面積が決まってきます。
日本では、農地転用については農地法によって規制されています。
農地法によると、農地転用が可能な面積は、転用元の農地が農業用水を使用しているかどうか、転用先の用途が農業に関するものかどうかなどによって違ってきます。
一般的に、転用面積は、一般住宅の場合、５００平方メートルまでとなります。
ただし、国や地域によって違うために、詳細な情報は、所在地の自治体や農林水産省などの関係機関に確認したほうがよいでしょう。
