農地の名義変更は、一般などの宅地などの名義変更と違って少し複雑になっています。
まず、予備知識として農地転用について、ご説明します。
１．農地転用について
農地を農地以外のものにする場合には、許可が必要になります。
農地を農地以外にすること、農地の形状などを変更して、住宅、工場、商業施設や道路などにすることを農地転用と言います。
農地の形状を変更しない場合であっても、資材置場、駐車場などの耕作目的以外に使用する場合も農地転用となります。
２．農地転用の種類
（1）他者に権利移動（第3条関連）
この場合は、農業委員会へ申請に申請することになります。
農地の権利を、他者に変更する場合に必要になります。これには、贈与などが該当します。
・土地自体はそのまま継続して農地として使用場合
・農地を、他者に貸す・売る場合（使用する者や持ち主が変更される場合）
（2）自分で使用するための農地転用（農地法の第4条関連）
農地の名義変更ではなく、自分の農地を、農地以外のものにして、自分で使用する場合にも手続きが必要です。
農地をつぶして、自分の家を建てるために宅地にする場合や農地を駐車場や資材置き場にするなど、農地以外の他の用途で使用する場合です。
（3）他人に権利を変更する（第5条関連）
都道府県知事へ申請が必要になります。農地以外のものに農地転用して、権利も変更する場合です。贈与などがあてはまります。
農地を宅地に変えて、他人に貸したり、売る場合、農地を購入した人が、その他の用途で、使用する場合、転用する条件によって手続きが違ってきます。
どの種類に該当するのか確認して、農業委員会や都道府県知事へ申請します。
３．親から農地を相続されて、名義変更する場合
農業はしているが、高齢の親から、農地を相続される場合や農業をやめて農地を売るために名義変更する場合に、名義変更をするケースです。
農地については、名義変更するには、手続きが必要になります。農地の名義変更には、農地転用の手続きが必要になってきます。
一般の宅地と違って、農地の名義変更は、簡単にはできません。
農地は、国の施策として食の安全保障の観点から、法律で保護されています。農地法で規制をかけられています。
農地は、自分名義の土地であっても、勝手に家を建てたり、売ったり、貸したりはできませんし、農業以外で使用する時は、農地転用許可や届出が必要となってきます。
名義変更も同じく、許可がないと行うことはできません。名義変更は、相続で自分の名前に名義変更するケース、他人に売買や贈与するために名義変更するケースなどがありますが、それぞれで、名義変更を行う方法が違ってきます。
(1) 相続の名義変更
名義変更を行う場合は、農地転用の許可が必要になりますが、相続の名義変更だけは、許可が必要ありません。
しかし、名義変更するための登記申請や、農業委員会へ届出はしなければなりません。
(2) 相続の名義変更の手続き
・必要書類を準備して、法務局で農地の相続登記を行います。
・名義を変更後、農業委員会へ相続の届出書を提出します。
相続が発生した日から10か月以内に手続きを行わなければ、10万円以下の罰金が課せられますので、注意が必要です。
相続方法が遺言の場合には、農業委員会の許可がなければ、名義変更ができない場合もあります。
自治体によって手続き方法が異なりますので、農業委員会で事前に確認しておきます。
(3) 他人に売買や贈与するための名義変更
持っている農地を他人に譲る場合は、名義変更が必要になります。名義変更する前に、農地を転用する許可が必要になります。
(4) 相続以外の名義変更
農地転用の許可を申請して、許可が下りるまでの期間は、農業委員会の場合、約10日間、都道府県知事の場合で、約1か月程度必要になってきます。
許可が下りたら法務局へ登記申請を行います。
農地の名義変更をする場合、農地転用が必要かどうかは、状況によって違ってきます。
一般的には、農地は農地法に基づいて管理されており、農地の転用には手続きが必要になります。
しかし、農地の名義変更が農地転用を伴わない場合は、農地転用の手続きは不要です。
たとえば、農地を相続した場合、相続人が農地の所有者となり、名義変更をすることができます。
また、農地の所有権が変更された場合であっても、農地が農業に利用され続ける場合には、農地転用の手続きは必要ありません。
ただし、農地の利用目的が変更された場合には、農地転用の手続きが必要になる可能性があります。
このように、農地の名義変更が農地転用を伴うかどうかは、状況によって違ってきます。
具体的なケースに応じて、農地法や関連する法律に基づく手続きを行う必要があるために、行政書士などの専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
農地転用は許可がないとできない！
農地を農地以外の用途に転用する場合には、必ず、転用する前に、農業委員会へ届出をするか、都道府県などの許可を受ける必要があります。
農地の転用には、所有者自らが転用を実施する農地法の第4条届出、許可申請と権利移転が伴う転用を実施する農地法の第5条届出、許可申請があります。
農地が都市計画法による市街化区域にある場合には、届出が必要となり、市街化調整区域にある場合は許可申請が必要となります。
一般的に、農地を農業以外の目的で利用するためには、農地転用の許可が必要になります。農地転用は、農地法に基づく手続きを経て行われます。
農地法によると、農地を転用するには、転用先の利用目的が法律で認められたものでなければなりません。
また、転用計画については、地方自治体が定める条例に基づいて、農林水産大臣に申請し、許可を得る必要があります。
農地転用を許可なしに行ってしまうと、法律違反となって、罰則が課せられることがあります。
また、転用された地域が農業生産に利用されなくなるため、農業生産力の低下や食料自給率の低下などの問題が生じる可能性があります。
このように、農地転用には許可が必要であり、許可なしに転用を行うことは法律違反となるため、手続きを遵守することが必要になってきます。
農地転用と所有者について、転用と名義変更
田や畑などの農地を売買や贈与などする場合には、農業委員会や都道府県の許可が必要になります。
農地の所有権移転登記を法務局へ申請するには、原則的に、農地法に基づいた許可書を提出することになります。
相続などの手続きなどは許可が不要の場合もあります。
農地法の許可は、内容に応じて、3条や5条のそれぞれの許可の種類があります。
３条は、農地を農地のまま移転する場合となり、５条は農地を宅地などに転用し移転する場合です。
市街化区域か市街化調整区域かによって許可申請手続きも違ってきます。
農地法の許可を受けないで実施した場合は、法的には、その効力が生じません。名義変更もできなくなります。
農地の所有権移転の効力は、契約が生じた後に許可がなされた場合では、許可到達の日、許可後に契約がなされた場合は、契約の時に生じることになります。
一般的に、農地を農業以外の目的で利用するためには、農地転用の許可が必要です。
農地転用は、農地法に基づく手続きを経て行われることになります。
農地法によると、農地を転用するには、転用先の利用目的が法律で認められたものでなければなりません。
また、転用計画については、地方自治体が定める条例に基づいて、農林水産大臣に申請し、許可を得る必要があります。
農地転用を許可なしに行うと、法律違反となり、罰則が課せられることがあります。
また、転用された地域が農業生産に利用されなくなるため、農業生産力の低下や食料自給率の低下などの問題が生じる可能性があります。
以上のように、農地転用には許可が必要であり、許可なしに転用を行うことは法律違反となるため、手続きを遵守することが重要になります。
