農地転用の手続きはどこですればいい？農地転用の方法とは?

農地転用の手続きをする場所

一般的な農地転用の手続きで、提出したり、審査してもらう場所は、以下のようになります。

(1)地方自治体への申請

農地を転用する場合は、まず、所在地の地方自治体に対して、申請を行います。申請には、地目、面積、土地利用計画、用途などの記載等が必要になります。

申請の手数料が必要となる場合があります。

(2)関係機関での審査

地方自治体は、申請内容を審査して、必要に応じて、関係機関に対して意見を募ります。

例えば、農林水産省、都道府県、農業委員会、水田管理事務所やその関係機関などがあります。

(3)農業委員会の審査

農地転用に関係する審査では、農業委員会の審査が必要となってきます。

農業委員会は、申請に基づいて、農地転用に対する影響を審査します。

農業委員会は、農地法に基づいて農地の売買や貸借の許可、農地転用案件への意見具申、遊休農地の調査や指導などを中心に、農地に関係する事務を実施する行政委員会として市町村に設置されています。

(4)審査結果の通知

地方自治体は、審査の結果を通知します。許可が下りた場合には、転用手続きをすすめることができます。

許可がおりない場合であれば、再度申請するか、訴訟などの手続きを検討することができます。

農地転用には、所要期間や必要書類、手数料などが地方自治体、地域によって違う場合があります。

法律、法令、条例などによって、特定の条件が満たされている場合には、農地転用の許可が不要な場合もあります。

具体的に申請をする場合には、地方の所在地の法令に基づいて確認したほうがよいでしょう。

農地転用の方法とは

農地転用を行う場合には、農地転用許可申請をします。

手続きは、農地の面積や区域によって違ってきますので注意が必要です。

面積が4ha以下の農地については、農業委員会に申請書を提出します。その後、農業委員会が知事や市町村長に意見書を添付して提出したあとで、農業会議などが開かれて、許可がおりるという段取りになります。

農地の面積が4ha以上の場合には、都道府県知事から農林水産大臣の許可をもらう必要があります。

転用の申請は、農業委員会に申請書を提出するという手順をとります。その後、農政局から許可が出れば転用することができます。

市街化区域内においては、生産緑地に指定されていないのであれば、農地転用許可は必要ありません。

ただし、農地転用の前に農業委員会への書類などの届出をする必要があります。

(1)申請に必要な書類

・許可申請書

都道府県で書式は異なりますが、申請人、農地の所在地、地目、面積、どのような転用をするのかなど、必要事項を記入します。記入例が市町村役場のホームページに掲載されています。疑問があれば、農業委員会事務局などで、教えてもらえます。

・土地の登記事項証明書

法務局で、誰であっても取得することができます。土地の所在、地目、面積（地積）、所有者などが記載されています。発行3か月以内のものを提出します。

・位置図

土地の地図です。市販地図などで問題ありません。

土地の最寄りの駅、役場、インターチェンジなどとの位置を作成します。

・公図の写し

公図は法務局で保管されている土地の位置図です。法務局で、だれでも入手できます。

農地を色枠で囲んで、周辺の土地の地番や地目、所有者名などを記入します。

周辺の土地情報は登記簿謄本を取り寄せて、確認します。

・申請地の現況写真

・事業計画書

記入するフォーマットがあります。転用が必要な理由、どのように転用を実施するのか、周辺に農地がある場合は、周辺の農地への影響を所有者へ説明した内容や経緯などを記載します。

わからないことがあれば、農業委員会事務局に問い合わせます。

・土地利用計画図

当該の農地にどのような施設をつくるのかを示す図面です。

・建物等施設の平面図・立面図

当該農地に建設する建物の平面図や立面図です。

・排水計画図

当該農地からどのようにして排水するかを記入した図面です。

・資金計画書

建築費などの資金計画の書類です。

・資金関係の書類

預金残高証明や融資証明書になります。

・見積書

建築費などの見積です。

・水利権者等の同意書

取水や排水について、水利権者等の同意や許可を得なければならない場合は、その同意書、許可書を提出します。

・地積測量図

土地の一部を転用する場合、必要になる図面です。

(2)申請をしなくてよい場合

国や都道府県が転用を行う場合や土地収用、農業経営基盤強化促進法に従うもの、地方自治体が土地収用法対象事業のため、転用する場合などです。

公共性の高い事案である場合であれば、許可申請はしなくてもよくなります。

なお、農地転用には、一般的に次のような方法があります。

・転用買取

農地を買い取り、宅地や工業地、商業地、公共施設などの非農地として転用する方法です。買い取った農地を転用することで、得る利益は、農地買収特別会計に充てられます。

・転用賃貸

農地を借り受けて、一定期間にわたり非農地として転用する方法です。賃貸期間が終了したら、元の農地として返却します。

・農地利用変更届出

農地をそのまま所有して、一定の期間、非農地として活用する場合、利用する方法です。農地利用変更届出によって、活用期間や活用目的を届け出ます。期間が終了すると、農地は元の利用にもどります。

以上の方法については、地方によって違う規定があるため、所在地の法令に基づいて確認する必要があります。

農地転用にあたっては、地元の農業者や関係機関との協議や調整が必要となる場合もあります。

農地転用に費用はかかる？申請の方法など

農地転用には、次のような費用がかかる場合があります。

(1)申請手数料

農地転用を申請する時には、地方自治体に対して、申請手数料を支払う必要があります。手数料の金額は、地域や転用する土地の面積によって違ってきます。

(2)税金

農地を非農地に転用する場合、所得税や固定資産税、登録免許税などの税金がかかる場合があります。税金の額は、転用する土地の価値や用途によって違ってきます。

(3)代替農地の確保費用

農地転用によって失われた農地に代わる農地を確保するために、代替する農地の買収や造成費用が必要となる場合があります。代替する農地を確保する費用は、地域や確保する農地の面積によって違ってきます。

(4)転用に伴う費用

農地転用をするにあたって、造成の費用や建築の費用、工事費用などが必要になる場合があります。住宅を建設する場合であれば、建築費用や基礎工事費用が必要となります。

費用については、地域や転用する土地の条件によって違ってきますので、詳細は所在地の自治体にお問い合わせいただくか、専門家に相談したほうがよいでしょう。

農地転用の申請方法については、地域、地方によって違う場合がありますが、一般的な手順は次のとおりです。

・申請書類の収集

地方自治体の担当窓口に申請書類の一覧を取得して、必要書類を用意します。申請書類の内容は、転用方法や転用する土地の面積などによって違いますが、一般的には、土地所有者の住所や氏名、転用する土地の位置や面積などが含まれています。

・申請書類の記入

申請書類に必要事項を記入します。必要事項は、申請書類の内容によって違います。

・申請書類の提出

申請書類を所在地の地方自治体の担当の窓口に提出します。提出方法については、窓口で直接提出する場合と郵送する場合があります。

・審査・許可

申請書類が提出されると、地方自治体で審査を行い、許可された場合には、転用が可能となります。許可されなかった場合、地方自治体から修正や補正の指示があり、再度申請する必要があります。

申請には、書類の提出期限や必要書類の内容、申請手数料などについての注意点があります。申請にあたっては、土地の所在地の地方自治体に問い合わせるか、行政書士など専門家に相談するとよいでしょう。

農地転用の手続きで失敗しないための実務ポイント（農地転用）

農地転用の手続きでは、「許可が下りる前に工事や造成を始めてしまう」というミスが非常に多く見られます。農地転用は、あくまで許可取得後に初めて着手できるものであり、無許可での造成や建築は農地法違反となるため注意が必要です。特に農地購入や農地売買を伴う場合は、契約条件として「農地転用許可取得を停止条件とする」などの工夫が重要になります。

また、農地転用は単独で完結する手続きではなく、農地売却や農地購入と密接に関係します。たとえば、農地売買を前提とする転用（いわゆる5条許可）の場合、買主の資金計画や事業計画の内容が審査に大きく影響します。資金証明が不十分であったり、事業の実現性が低いと判断されると、許可が下りないケースもあります。

さらに、地域によっては農地の区分（農用地区域・第1種農地など）により、そもそも農地転用が極めて困難な場合があります。見た目が宅地に近い農地であっても、農地法上は厳しく制限されていることがあるため、事前に農業委員会や行政書士に確認することが重要です。農地転用は一見シンプルに見えても、実務上は農地売却・農地購入・農地売買との関係を踏まえた総合的な判断が求められます。