農地の転用は許可制！転用の許可が必要な農地の種類とは？

農地転用とは？

農地とは、耕作のために使われる土地ということになります。農地であるかどうかは、原則的には、現状を基に判断されて、耕作に使われている土地については、すべてが農地とみなされます。休耕地などでも、すぐに耕作ができる、耕作目的で使うことができる土地も同じく農地とみなされます。

農地を耕作以外の目的で使えるようにすることを農地転用ということになります。農地は日本人の食生活、食物生産を担う重要な役割をしていますので、そう簡単に転用をしてもらうわけにはいきません。

しかし、すべての農地が転用不可としても、問題が起こってしまいます。

農地法によって、一定の規制をかけることで、食の確保である農業生産と農地転用の調整をしています。

１．農地転用に関係する法律

農地転用に関係する法律が農地法となります。特に、中でも農地法4条と農地法5条が農地転用を直接的に規制しています。

農地法4条においては、権利者による農地転用を規制しています。

権利者とは、所有者などのことになります。例えば、所有者自身が農地に自分の家を建てようとするときに農地法4条によって規制されています。

農地法5条においては、農地転用にあたっての権利の設定もしくは、移転を規制しています。

5条については、農地の権利の移転や設定に関する3条も関係しています。

農地法においては、農地転用をするためには、原則的に都道府県知事等の許可が必要であると定められています。

２．農地転用の申請はどこでするのでしょうか？

農地転用の申請を行う時には、各地方自治体の農業委員会が申請の窓口となっているのでそちらに問い合わせをするか、訪問するようにします。

申請窓口で、申請をした後に、農地転用を許可するかどうかの判断については、農地の広さに応じて、都道府県知事が行う場合と、農林水産大臣もしくは地方農政局長が行う場合などがあります。

ともかく申請の手続きは、各地方自治体の農業委員会が行うことになっています。

農地の転用は許可制！

基本的に、農地の転用は、許可制度となっています。

国や地方自治体によっては、若干、違っていますが、多くの場合において、農地を都市開発や工業団地などの非農業用途などに転用する場合については、都道府県知事や市町村長の許可が必要になってきます。

日本では農地の転用などの制限に関する法律があって、農地を宅地や工業地などの非農地へ転用する場合には、農地転用許可が必要とされています。

農地転用を行うためには、地方自治体に申請して、審査の結果許可が下りる必要があります。

ただし、法律によっては、特定の条件が満たされている場合において、農地転用の許可が不要な場合もあります。

農地転用の許可制度は、農地の保全や食料自給率の確保などの観点から導入されています。

農地転用の許可制度によって、適切な審査や条件付きの許可が行われることによって、国益にそぐわない不適切な国土開発や過度な農地転用が抑制されて、農業の持続的な発展が図られることを目的に制度が設計されております。

ただし、例外的に、特定の条件が満たされた場合は、農地転用の許可が不要な場合もあります。

具体的な条件や手続きについては、各自治体の条例や農林水産省のホームページなどを確認することをおすすめします。

農地転用の許可が不要な場合

たとえ、農地転用が必要な土地であったとしても、目的や内容によって許可も届出も不要な場合もあります。許可や届出が不要な場合は、次の場合などです。

(1)国や都道府県、市町村が一定の公共用施設のために転用する場合

(2)土地収用法によって収用または使用されるために転用する場合

(3)農家として認められる人が自身の土地２ａ未満を農業用施設のために転用する場合

許可が必要な土地かどうかについては、その土地が都市計画法で定める「市街化区域」か「市街化調整区域」か、またはその他の区域かによって違ってきます。

農地転用の予定地が優先的に市街化を認める区域である「市街化区域」である場合については、農地転用の許可は不要になり、そのかわりに「農地転用の届出」が必要になってきます。

許可は農地転用申請を出した後に、審査を経て、許可されるかどうかが決まりますが、届出は、必要事項が記載されていて、必要書類が揃っていれば、受理されて、終了となります。

農地転用の予定地が市街化になるのを抑制する区域である「市街化調整区域」である場合については、「農地転用の許可」が必要になり、さらにその前提として、いわゆる「農振除外」や「開発行為許可」が必要になる場合もあります。

市街化調整区域については、行政側の考え方として、できるだけ農地転用を認めたくない場所となるために、農地転用をするためにはいろいろと制約があって、むずかしいというのが実態となっています。

農地転用の許可については、「許可の種類」の項目、農振除外、開発行為許可については「農地転用のために必要なその他の申請・許可等」などが関係してきます。

農地転用の予定地が市街化調整区域でも市街化調整区域でもない土地である場合については、単純に「農地転用の許可」が必要になります。

農地転用の許可が必要な農地の種類とは？

一般的に、農地転用の許可が必要な農地の種類は、以下のようなものが挙げられます。

・市街化調整区域内の農地

・特定農業振興地域内の農地

・土地改良区域内の農地

・集落形成区域内の農地

・農地転用制限区域内の農地

・都市計画区域内の農地

・国有林野法に基づく国有林野内の農地

これらの農地を、宅地や工業地、商業地、公共施設などの非農地に転用する場合には、農地転用許可が必要とされます。

ただし、法律によって特定の条件が満たされている場合には、農地転用の許可が不要な場合もあります。地方自治体の所在地の法令に基づいて、確認をする必要があります。

転用の許可が必要な農地の種類には、国や地方自治体によって異なる規定があるため、一般的な例をあげています。

さらに、日本においては、農地法に基づく農地の転用については、以下のような種類が転用の許可が必要です。

・優良な農地

優良な農地は、土地利用能力が高い土地のことで、農業に適した土地となります。このような農地においては、効率の高い農業生産が行われているため、効率の高い生産が行える能力が高いために、転用の許可が必要とされています。

・一定面積以上の農地

農地面積が一定以上の場合について、転用の許可が必要とされています。

例えば、一般的に、都市計画法により定められている用途地域の場合であれば、農地面積が一定以上ある場合は農地転用の許可が必要になります。

・休耕田

休耕田とは、一定期間、耕作されていない農地のことです。休耕田には、農地保全のために農地転用の許可が必要とされる場合があります。休耕田といえども、比較的短期間で、費用を抑えて、農業ができますから、農地とみなされています。

・特別な農地

特別な農地には、国や地方自治体によっていろいろ違う種類があります。

例えば、景観保護のために指定された農地や、特定の地域性を持っている農産物の生産が行われている農地などがあげられます。

以上が、転用の許可が必要な農地の一般的な例となります。

農地転用の条例や手続きは、地方自治体の地域や法令によって違っていますので、具体的な転用については、地方自治体やその関係機関に問い合わせをしたほうがよいでしょう。

農地転用の許可手続きで失敗しないための実務ポイント（農地転用）

農地転用の手続きは、単に申請書を提出すればよいというものではなく、事前準備の段階で結果が大きく左右される点に注意が必要です。特に、農地購入や農地売買を伴うケースでは、農地法5条許可が前提となるため、売買契約のタイミングや停止条件の設定を誤ると、契約トラブルにつながる可能性があります。実務上は「農地転用許可取得を停止条件とする契約」とすることが一般的です。

また、農地転用では、申請書類の内容以上に「立地基準」と「一般基準」の適合性が重要です。例えば、周辺農地への影響（排水・日照・営農環境）や、事業の確実性（資金計画・事業計画）が審査対象となります。この点を軽視すると、形式上は問題がなくても不許可となるケースがあります。農地売却や農地購入を検討している場合でも、転用前提であれば事前に行政や農業委員会へ相談することが不可欠です。

さらに見落としがちなのが、「農振除外」や「開発許可」との関係です。特に市街化調整区域では、農地転用の前提として農業振興地域からの除外（農振除外）が必要となる場合があり、この手続きには年単位の時間がかかることもあります。農地売買や農地転用をスムーズに進めるためには、こうした関連手続きのスケジュール管理が非常に重要です。

農地に関する規制は地域ごとに運用が異なり、個別判断の要素が強い分野です。農地購入・農地売却・農地転用を検討している場合は、早い段階で行政書士などの専門家に相談することで、不要なリスクを回避し、確実に手続きを進めることができます。