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農地のコラム

農地のルール

農地は、耕作などで利用される土地です。田や畑のことで、牧草地や果樹園も農地です。日本の食料自給率は、先進国で最下位となっており、食料の生産拡大は安全保障上の重要課題です。農地は、環境維持と持続や生態系の多様性、地域の活性化も果たし、雇用を増やします。農地法は、農地の所有や利用が規定され、農地の保全や開発、農業振興、生活安定が目的です。自治体の条例にも農地の利用や保全の規則があり、農業委員会は、農地の売買や貸借の許可、農地転用案件の取り扱い、遊休農地の調査や指導などを行う行政委員会です。

農地の区分は５種類

農地転用は、農地法に基づき、農地を農地以外にすることです。農地は、営農条件や市街地化の状況などで判別されて区分されます。農用地区域内農地と甲種農地は、農振法で農地転用は不許可となり、第1種農地も例外はあるが原則不許可、第2種農地と第3種農地は、転用が許可されます。地目が宅地など農地以外でも、現況では農地扱いの場合もあります。農業保護政策の農地法により、農地を農地以外の用途の転用は規制されていますが、農地法に準拠した手続きによって、農地を農地以外の目的で利用することも可能な場合があります。たとえば、市街化区域内の農地などです。

農地には家が建てられません

都市計画法により建物を建てるには宅地の必要がある。農地では、住宅を建てることはできません。例外として、宅地化する農地転用の手続きの上で、条件があえば可能ですが、ハードルが高いことが多いです。地目とは土地の区分で、地方自治体が決めた用途で分類され、土地の計画や開発、売買でも重要となります。一軒家は宅地でなければなりませんが、条件が合えば、農地でも手続きを経て、一軒家も可能になります。

家を建てるには農地転用を行う

市街化調整区域とは、都市計画法に基づく、農地などの環境の保全や都市計画の調整を行う区域のことです。住宅などの建物が建てにくい場所です。市街化調整区域であっても、許可を得て、農地転用も可能であり、建築許可を得れば、建物の建築も可能です。しかし、農業委員会が環境審査を行っており、許可をもらうのはむずかしいのが現状です。市街化調整区域では、市街地や住宅地に比べて価格が安くなります。

農地の売却には注意が必要

原則、農地に家は建てられません。農地法では、農地は農業利用が原則で、農地転用は手続きが必要です。市街化区域や工業地域では、条例により、建築基準法などを充足することが条件で、可能な場合もあります。市街化調整区域は、農業専用地域であり、農家などを除いて、宅地や建築などが禁止されています。市街化区域内は、12種類の用途地域があり、建築物の用途、容積、高さなどが規定されています。

家を建てるには農地転用を行います

農地転用とは、農地を耕作以外の目的で使うことです。農地は農地法により、規制をかけて、食の確保として農地転用の調整をしています。農地法4条と農地法5条が農地転用を規制しており、４条で所有者の農地転用を規制し、農地に自宅を建てる場合など規制されます。5条は、転用の権利や移転を規制します。農地転用には都道府県知事等の許可が必要になります。農業委員会が申請の窓口となっています。

農地転用をする方法は？

所在地の地方自治体に申請をしますが、地目、面積、土地利用計画、用途などを記載します。農地転用の審査は、農業委員会で農地法に基づいて、農地の売買や貸借の許可、農地転用案件への意見を出します。面積が4ヘクタール以上では、農林水産大臣の許可をもらう場合もあります。市街化区域内は、農地転用許可は不要です。

農地転用許可が不要な土地

集落形成区域や農地転用の特例制度、遊休農地の活用促進や、市街地近郊の農地の転用促進などが該当します。使用用途の変更がある場合は、地方自治体に届出をする必要があります。法的には、市街化区域内の農地を農業委員会に届出して、転用する場合の他、農地法第４条や第５条の許可が不要な学校、病院、社会福祉施設、庁舎および宿舎、農業経営基盤強化促進法で転用する場合などです。

農地転用できない農地もあります

農地転用は、農用地区域内農地、農用地に指定された農地では、原則として許可されません。第1種農地、甲種農地などです。第2種農地は、審査によります。周辺の農地に支障がある場合も許可されません。災害、排水施設、日照、通風などが審査されます。農業集落内の農地は、基本的には転用がむずかしいと思ってよいでしょう。

農地転用できる面積は？

個人住宅への農地転用は、敷地が500平方メートル以内に限定されて、敷地面積に対する建築面積の割合である建ぺい率は、22％以上と定められています。農家住宅の場合は、農作業のための作業場等を含めて1,000平方メートルとなっています。

農地転用許可を受けた土地の固定資産税評価額は？

農地の固定資産には、都市計画区域内の調整区域内の農地や生産緑地としての農地である一般農地、特定市街化区域農地以外の市街化区域内の農地である一般市街化区域農地、東京、名古屋、大阪の三大都市圏内の特定都市における市街化区域内の農地の特定市街化区域農地があります。特定市街化区域農地は、一般市街化区域農地に比べて、宅地に転用される可能性が高いため、宅地に近い課税になります。農地転用許可を受けた土地は固定資産税が上がる可能性があります。農地は、その土地の利用価値が低いとされているので、土地の評価額が低くなることがある。

農地を誰でも購入することができるわけではない

農地は、誰でも購入できる土地ではなく、農地法で保護されています。農地法で売買や賃貸には制限があります。農地は農業目的以外に使えません。農地法3条に準じて、農業委員会等の許可を受けるなどの方法があります。地方自治体の承認が必要な場合もあります。農用地区域内農地は、農振除外の手続きが必要です。

農地に家を建てるには地目の変更を

農地から、地目変更登記を宅地などに変更します。地目変更登記は申請義務です。罰則規定もあります。土地家屋調査士に依頼することが多くなります。農地から、その他の地目への変更は、農地転用届出や許可を受けます。農地専用地域で、別用途に変更すると、農地への原状回復命令が出ることもあります。農地は、農業生産に利用されることを目的として法律で保護されていて、建築物を建てることができるのは限られた例外的な事例となります。

農地は自由に売買できません    

農地法によって、農地転用は自由にできません。農地の売却、農地のままなら売却先は限定されます。条件を満たして手続きをすれば、転用して売却もできます。市街化調整区域外の農地は、都道府県知事の許可を得て、市街化区域の農地は、農業委員会の許可があれば、農地転用ができて、売却もできます。農用地区域内農地などは、農地転用できません。

農地は農家以外に売却できない

農地は、農家や農業従事者以外に売却できないように法律で規制されています。農地を他の用途として使う農地転用をする場合は、農業委員会や都道府県知事に許可をもらいます。農地法第3条の売買許可、農地以外で売る場合には、農地法第5条の転用許可を取得する必要があります。農地転用を許可してもらうには立地基準と一般基準の審査に合格する必要があります。

農地を転用できる面積とは

農地転用する面積の上限は、一般住宅の転用できる面積の上限は500平方メートルまでとなり、農家住宅の場合、上限は、1,000平方メートルまでです。事業用であれば、上限は、上限なしとなります。例外として、敷地500平方メートルを越えて、転用できる例外があります。ただし、面積が大きくなると、開発許可など関係法令の申請基準を満たさなければなりません。農地を住宅へ転用するときは、建築面積について、建ぺい率を確認します。農地法の許可条件は、建ぺい率が22％以上であることが要件となっています。一般住宅という目的については、500平方メートルが妥当と判断されていると思われます。農家の住宅は1,000平方メートルまで、認められるのは、農作業のための土地が必要と考えられているからです。

農地を農地のまま売却する

農地の耕作が目的で、農地を売買したり、貸借の場合には、農地法第3条第1項に基づいて、農業委員会の許可が必要になります。許可なしの所有権移転や賃借権の設定は、法的な効力が生じません。農地がある市町村の農業委員会に、譲渡人（賃貸人、使用貸人等）と譲受人（賃借人、使用借人等）が連署して申請します。

農地に自分の家を建てる

農地を宅地にして家を建てる場合、地目を宅地に変えます。農地に家を建てられませんので、届出をして、土地の目的である地目を宅地に変更します。この変更が農地転用です。市街化区域であれば、地目変更なして宅地にできます。市街化調整区域は、許可がでれば、家を建てることができます。農用地区域は農業以外には使えません。

農地を宅地にして売却する

農地を農地以外の地目に変更するなどの転用目的で、農地を売買する場合は、農地法第５条の許可が必要です。転用の目的で、所有権、賃借権などの農地に関する権利を移転する場合に、必要になる許可です。当事者の連署の許可申請書を農業委員会を経て、都道府県知事や農林水産大臣に提出します。市街化区域内の農地を転用では農業委員会へ届け出だけで、都道府県知事の許可は必要ありません。

農地を無断転用は無効

農地の無断転用は、農地法違反です。農地に建物を建てたり、農地を道路や駐車場にするときは、農地転用の届け出や許可が必要です。市街化区域内の農地を転用する場合は、地元の農業委員会への届け出が必要です。市街化調整区域など市街化区域外の農地を転用する場合は、許可が必要になります。農地法違反となると、転用が無効になります。工事が中止になったり、工事後に原状回復の命令がでる場合があります。３年以下の懲役や300万円以下（法人に対しては１億円以下）の罰金が科せられることもあります。

農業委員会とは？

農業委員会は、農地法に基づく売買や貸借の許可、農地転用案件への意見具申などを行い、市町村に設置されています。農地の利用の最適化の推進や農業の法人化や農業経営の合理化推進、農業に関係する調査や情報の提供もしています。市町村に１つ設置されることになっていますので、必ずあります。市町村長が議会の同意を得て任命した農業委員で構成されています。

都市計画区域内なら農地転用しやすい

都市計画区域内は、都道府県が指定した都市計画法指定の都市の範囲です。市街地を中心に、都市として整備や開発や保全する必要のある地域のことです。計画的な街づくりをしようとしている地域です。一般的に農地転用は、都市計画区域内に限定されることが多くなります。都市計画区域内でなければ、農地転用が認められない場合もあります。市街化区域内にある農地を転用する場合、農業委員会に届出をすれば都道府県知事許可は不要となることが多くなります。農用地区域、甲種農地、良好な営農条件で10ヘクタール以上の農地である第1種農地、この場合、原則として転用ができなくなります。

道路との境界線ルール

建物を建てる場合、敷地は建築基準法上の道路に2メートル以上接しなければなりません。4メートル未満の道路に接する土地に建築する場合、道路の中心から2メートル後退した線が、敷地と道路の境界線となります。セットバックの目的は、道路が4メートル以上の幅員を確保できて災害時に、消防車や救急車などが支障ないようにすることです。

転用した農地に水路があったら！

建築基準法で、接道義務があり、幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家を建築できません。水路は行政が管理しています。宅地の敷地と道路の間に水路がある場合、橋をかけたり、フタをして、通れるようにすることはできます。橋をかけたり、水道管の敷設の場合は、自治体の水路占有許可が必要です。水路に接する土地の場合は、地盤の状態は、注意したほうがよいでしょう。

2022年に営農義務の解除されます

都市計画法に基づいて、生産緑地は、良好な都市環境のために、市街化区域内農地の緑地を活かして農地を保全していく制度となります。生産緑地になると、固定資産税や相続税が優遇されることがありますが、建物の建設や売却などが規制されて、農業経営が義務となります。生産緑地は1992年に指定され、30年の営農義務が終わる2022年に生産緑地は指定解除となっています。営農義務が解除され、市町村に買取の依頼が可能になって、結果的に、大量に市中に土地が供給されて、地価が下落を引き起こすとされています。

専門家に相談したほうがよい場合

農地転用において、宅地への転用で、個人の住宅を建てる場合などの場合、一般住宅の場合の転用面積は、敷地が500平方メートル以内に限定されています。農地法では、転用面積としては、必要最小限の面積と規定され、一般の住宅という目的に関しては、500平方メートルが妥当だと判断されています。農家住宅は、1,000平方メートルまでとなっています。農家住宅が1,000平方メートルまで認められているのは、農作業のための場所が必要と考えられているからです。転用したい農地の面積が大きい場合は、行政書士などの専門家に相談することをお勧めします。

農地の名義変更

農地の名義変更は、一般の宅地の名義変更と違って、複雑になります。他者への権利移動は、農地法第3条に関係して、農業委員会へ申請します。自分で使うための農地転用は、農地法の第4条に関連して、名義変更ではなく、農地転用することになります。農地をつぶして自宅などを建てるために宅地にする場合や農地を駐車場や資材置き場にするなど、農地以外の他の用途で使用する場合です。

農地のランクである農地区分

農地転用は、農地のランクである農地区分によって制限されることがあります。農地区分は、その農地がどの程度農業に適しているかを示す指標であり、土地利用計画や農業政策などから決まってきます。農地ランクが高くなるほど、農業に適した土地となり、農地転用には、高い規制や制限が課されます。農地転用許可制度は、優良農地の確保と計画的土地利用の推進を図っています。農用地区域内農地であれば、原則不許可になりますが、市街地にある農地であれば、原則許可になります。農地区分と農地転用は大いに関係しています。

農地転用できる？できない？

農地転用できない理由は、土地の用途区分が農地だけに限定されている場合などです。農地は、土地の区分によって、農地からの転用が認められない場合があります。農用地区域内農地は、農業振興地域整備計画により、農用地区域に指定されている土地となっており、転用は、原則不可です。甲種農地は、市街化調整区域内ある農地として、良好な条件を備えている土地です。転用は、原則不可です。第1種農地は、農地として良好な条件を備えている土地です。条件次第で許可されることもありますが、原則不可です。第2種農地は、市街地として発展が見込まれる土地で、条件付きで転用が可能です。第3種農地は、市街化区域内の農地で、転用できます。

農地を賃貸にも許可が！？

農地を売買したり、賃貸する場合は、農地法第3条により農業委員会の許可を受けなければなりません。許可を受けずに、売買をして代金を支払っても、所有権移転等の登記はできません。罰せられることもありますので注意が必要です。許可の代わりに、農業経営基盤強化促進法に基づいて、農用地利用集積計画によって権利の設定や移転を行うこともできます。

測量せずに面積を知る方法

農地転用で広さを正確に知るには、測量が確実で信頼性が高い方法ですが、測量せずに面積を知る方法もあります。土地登記簿などで土地の面積はわかります。地図を利用して、土地の面積を調べることができます。しかし、正確な面積を知るには、測量を行うことが望ましいです。個人が所有する土地の測量図は、土地家屋調査士が作成します。隣地との境界を調査や測量をして、法務局へ登記できるのは、土地家屋調査士です。土地家屋調査士が測量した結果を図示した図面が測量図です。